Cosa fare se l'assemblea non riesce a trovare accordo o amministratore non fa quello deciso? Si nomina un amministratore in acta

di Marianna Quatraro pubblicato il 02/12/2025 alle 15:20

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Quali sono i casi in cui si deve nominare l'amministratore ad acta se l'assemblea non trova un accordo e l'amministratore non rispetta quanto dovuto: cosa prevede la normativa in vigore e cosa fare

Gestire un condominio richiede la collaborazione attiva di tutti i proprietari, specialmente quando si tratta di prendere decisioni sulle parti comuni e sulla nomina del rappresentante incaricato della gestione.

Tuttavia, possono verificarsi situazioni in cui l’assemblea condominiale sia bloccata da dissidi o inerzia, impedendo così una gestione efficace degli spazi condivisi. In questi frangenti, la normativa italiana prevede strumenti specifici per superare l’impasse e garantire la tutela degli interessi comuni, tra cui la possibilità di nominare un amministratore ad acta per sbloccare situazioni di stallo prolungato.

Il blocco dell’assemblea condominiale: quando si verifica e quali sono le conseguenze

Nel contesto della gestione condominiale, può accadere che l’assemblea non riesca a deliberare su questioni indifferibili a causa di conflitti interni, assenze ripetute o impossibilità di raggiungere le maggioranze necessarie. Le tipiche circostanze che portano al blocco includono:

Disaccordi su lavori straordinari e relative spese: spesso una maggioranza divisa impedisce l’autorizzazione a interventi urgenti di manutenzione o miglioramento dell’immobile;
Impossibilità di nominare o confermare l’amministratore: da parte di un’assemblea che si frattura tra schieramenti contrapposti;
Ostruzionismo sistematico di alcuni condomini, che può paralizzare la presa di decisioni indispensabili per la tenuta dell’edificio;
Mancato raggiungimento del quorum legale, sia in prima che in seconda convocazione, compromettendo la validità delle delibere.

Le conseguenze di una paralisi in assemblea di condominio sono molteplici e possono essere molto gravi per la collettività dei condomini. Il mancato avvio di interventi richiesti per la sicurezza e il decoro dell’edificio rischia infatti di minare l’integrità stessa della cosa comune, esponendo i residenti a rischi strutturali e legali.

In assenza di un amministratore regolarmente nominato, la gestione delle parti comuni si ferma: non vengono richiesti i pagamenti delle quote, non si possono eseguire opere urgenti, né riscuotere somme dai condomini morosi.

Le vie ordinarie per la nomina dell’amministratore e i casi di inerzia assembleare

La nomina dell’amministratore rappresentano punti fermi nella normativa condominiale italiana. La legge disciplina dettagliatamente i quorum necessari e le modalità di votazione. In particolare:

Quando i condomini sono più di otto, l’assemblea ha l’obbligo di nominare un amministratore con una maggioranza qualificata sia di teste sia di millesimi;
Per la validità della nomina o della conferma è indispensabile che vi sia l’approvazione della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio (500/1000 millesimi in seconda convocazione);
La conferma annuale segue gli stessi quorum, senza possibilità di proroga tacita: la designazione deve essere puntualmente verbalizzata;
Un’amministrazione nominata o confermata con quorum inferiore può essere oggetto di impugnazione, risultando annullabile.

Quando l’assemblea non riesce a nominare l’amministratore, trascorsi i termini legali senza soluzione, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. L’inerzia amministrativa rende spesso necessario il ricorso a strumenti eccezionali previsti dalle leggi vigenti, tra i quali risulta centrale la procedura per la nomina giudiziale di un amministratore con incarico “ad acta”.

Il ricorso al tribunale: presupposti e procedura per la nomina di un amministratore ad acta e i suoi poteri

La normativa italiana prevede una tutela giudiziaria nei casi in cui la gestione condominiale sia bloccata e non si riesca a individuare una via di uscita ordinaria. La normativa in vigore prevede che ogni condomino, in presenza di prolungata inattività o disaccordo insanabile, possa ricorrere al giudice affinché sia adottata una soluzione sostitutiva.

La figura dell’amministratore ad acta si distingue, dunque, per la specificità e limitatezza dell’incarico conferito dal giudice. Non va confusa con quella dell’amministratore ordinario o con il commissario previsto in altri settori giuridici: ha invece il compito di sostituirsi temporaneamente all’assemblea o al precedente amministratore esclusivamente per adempiere alle attività deliberate dal tribunale.

I poteri dell'amministratore ad acta comprendono:

assenza di delibere necessarie per la gestione delle parti comuni;
inerzia dell’amministratore oppure mancata nomina dopo le dimissioni;
pericolo imminente legato al degrado, all’insalubrità o a problemi strutturali;
impossibilità di eseguire provvedimenti assembleari già adottati;
dissidi interni che impediscono ogni iniziativa amministrativa o gestionale.

Durante il suo mandato, l’amministratore ad acta agisce in vece dell’assemblea e adotta, nell’interesse del condominio, le misure più opportune per uscire dall’immobilismo: seleziona fornitori, firma contratti per l’esecuzione di opere e monitora lo stato avanzamento dei lavori. I rapporti con i condomini si basano su correttezza, trasparenza e rendicontazione completa.

Conclusa la missione affidatagli, restituisce la gestione all’organo assembleare o all’amministratore regolarmente scelto dai condomini, cessando ogni potere straordinario conferito dal giudice.

Le decisioni recenti della giurisprudenza e il decreto del Tribunale di Napoli 20 gennaio 2025

Negli ultimi anni la giurisprudenza si è espressa più volte sulla nomina dell’amministratore ad acta, sottolineando i limiti e la finalità sostitutiva di tale soluzione. Il decreto del Tribunale di Napoli del 20 gennaio 2025, intervenuto su richiesta di condomini esasperati da una situazione di assoluta paralisi, fornisce un riferimento chiaro sul punto.

Secondo quanto stabilito, il giudice può nominare un amministratore ad acta solo in presenza di:

evidente blocco delle funzioni gestionali;
impossibilità per l’assemblea di assumere qualunque delibera necessaria alla vita del condominio;
condizioni di rischio o urgenza che espongano i beni (e le persone) a seri pericoli.

La decisione napoletana ha ribadito che l’adozione di una misura così incisiva dev’essere giustificata da un contesto straordinario, dove la normale dialettica assembleare è del tutto impedita. Il commissario ad acta viene incaricato solo dopo aver accertato la concreta impossibilità di ripristinare le ordinarie dinamiche condominiali.