Lavori in condominio, nuove regole per i cantieri e obblighi per l'amministratore di condominio stesso in base Dlgs 159/2025

Il 2025 segna un significativo passaggio nella gestione delle opere condominiali grazie all’entrata in vigore del Decreto sicurezza (Dlgs 159/2025), che ha introdotto una serie di regole destinate a ridefinire profondamente i rapporti fra amministratori di condominio, imprese appaltatrici e condòmini.

La sicurezza nei cantieri e la regolarità nell’esecuzione degli interventi sono ora al centro della disciplina normativa, conferendo nuove responsabilità a coloro che si occupano della manutenzione e delle ristrutturazioni degli edifici.

L’introduzione di strumenti digitali per il monitoraggio dei cantieri, il rafforzamento delle verifiche documentali e l’obbligo di garantire condizioni di lavoro conformi agli standard rappresentano la risposta a fenomeni di irregolarità, infortuni e casi di mala gestione accaduti di recente.

L’obiettivo del legislatore è innalzare i livelli di trasparenza e sicurezza in ogni fase dell’attività edilizia in contesti condominiali, coinvolgendo attivamente chi amministra gli stabili e imponendo processi di selezione sempre più rigorosi per i fornitori e le imprese. 

Le principali novità del Dlgs 159/2025 per i lavori condominiali: badge elettronico e fascicolo elettronico di cantiere

Il Dlgs 159/2025 introduce strumenti innovativi per il controllo e la tracciabilità delle attività nei cantieri dei condomini, rispondendo a esigenze emerse nell’ambito della sicurezza e della legalità.

• Badge elettronico di cantiere: obbligatorio per ogni lavoratore presente nell’area di intervento, questo sistema permette di registrare in tempo reale le presenze, rendendo più agevole l’identificazione di chi opera e consentendo una verifica immediata della regolarità delle posizioni lavorative. Il monitoraggio tramite badge digitale rappresenta un forte deterrente contro il lavoro nero e le situazioni irregolari, favorendo la trasparenza e la riduzione dei rischi di incidenti.
• Fascicolo elettronico di cantiere: ogni cantiere deve essere dotato di un dossier digitale aggiornato costantemente, contenente tutti i documenti obbligatori: autorizzazioni, nomine dei responsabili, piani di sicurezza, attestati di formazione, certificazioni e stato dei lavori. Il fascicolo elettronico consente una supervisione puntuale da parte delle autorità in caso di ispezione, ma è anche uno strumento pratico per i condomini e l’amministratore nel monitorare l’avanzamento delle opere, la regolarità dell’esecuzione e la presenza di tutta la documentazione richiesta dalla normativa vigente.

Le novità principali riguardano dunque l’obbligo di trasparenza digitale e la tenuta ordinata delle informazioni, con la responsabilità condivisa tra amministratore, direttore lavori e imprese di assicurare che tutti i dati siano correttamente disponibili e aggiornati. 

Obblighi dell’amministratore di condominio nella scelta e nella verifica delle imprese appaltatrici

L’attività di selezione delle imprese a cui affidare lavori condominiali si fa oggi molto più rigorosa ed esposta a responsabilità. L’amministratore non può più limitarsi a valutare economicità e tempistiche, ma è chiamato a compiere una verifica approfondita sulla regolarità e l’idoneità professionale delle società e dei lavoratori autonomi coinvolti.

Tra i principali obblighi si individuano:

• Accertamento dei requisiti: l’amministratore deve controllare l’iscrizione della ditta alla Camera di Commercio, la regolarità contributiva e fiscale (DURC, DURF), la presenza della copertura assicurativa RC professionale e la sussistenza della patente a punti in corso di validità.
• Monitoraggio delle variazioni: la verifica della posizione delle imprese non è un’azione isolata, ma richiede controlli puntuali anche durante lo svolgimento dei lavori, poiché la perdita di un requisito può avvenire anche successivamente all’affidamento dell’appalto.
• Gestione documentale e digitale: tutti i documenti raccolti vanno inseriti nel fascicolo elettronico di cantiere, aggiornati e resi disponibili per eventuali controlli delle autorità o dei condòmini.
• Trasparenza verso i condòmini: l’amministratore ha il compito di mantenere informata l’assemblea, fornendo aggiornamenti sui processi di selezione e segnalando tempestivamente ogni criticità rilevata nelle verifiche periodiche.

La mancata osservanza di questi obblighi può determinare l’applicazione di pesanti sanzioni, la sospensione dei cantieri e, in caso di incidenti dovuti a irregolarità, anche la responsabilità civile o penale a carico dell’amministratore. Il Decreto Sicurezza sul Lavoro 2025 attribuisce, infatti, all’amministratore un ruolo decisionale che si traduce in doveri di controllo stringenti, da esercitare con diligenza e massima attenzione alla sicurezza collettiva e alla legalità delle procedure.

Patente a crediti e sistemi di controllo: nuove responsabilità sulla sicurezza e monitoraggio delle imprese

La patente a crediti per le imprese edili rappresenta uno degli strumenti portanti delle nuove norme legate alla sicurezza nei cantieri condominiali. Introdotta con la recente disciplina, questa patente attribuisce a ciascuna impresa un punteggio iniziale (30 punti), incrementabile in base a stabilità aziendale e investimenti in formazione, fino a un massimo di 100 punti.

Alcuni aspetti salienti dell’innovazione:

• Decurtazione dei punti: infrazioni in materia di sicurezza possono portare a perdite di punti, con la sospensione dell’attività operativa al di sotto della soglia minima (15 punti) e obbligo di reintegra mediante appositi percorsi formativi.
• Obbligo di verifica in capo all’amministratore: è proprio il committente o chi lo rappresenta che deve controllare periodicamente la validità della patente a punti dell’impresa, sia prima di affidare che nel corso dei lavori.
• Punizioni severe: in caso di omessa verifica l’amministratore rischia sanzioni amministrative elevate, non inferiori a 6.000 euro o calcolate al 10% del valore dell’appalto, oltre alla responsabilità per danni materiali o infortuni.

Tutti i dettagli legati alla gestione, alle sospensioni, alle modalità di reintegra dei crediti ed alle certificazioni da conservare nel fascicolo elettronico sono disciplinati per fornire una tracciabilità trasparente di ogni assemblea e di ogni lavoratore impegnato nei lavori condominiali. Una conoscenza aggiornata delle dinamiche della patente a crediti è condizione indispensabile per evitare il fermo dei cantieri e la perdita di accesso alle agevolazioni fiscali.

Dispositivi di Protezione Individuale (DPI) e gestione della sicurezza nei cantieri condominiali

L’efficace utilizzo dei Dispositivi di Protezione Individuale è uno dei punti cardine nella prevenzione degli incidenti e nelle strategie di sicurezza nei luoghi di lavoro. Il Dlgs 159/2025 rafforza i compiti dell’amministratore, il quale, nella veste di committente o di responsabile dei lavori, è tenuto a verificare la corretta fornitura, manutenzione e utilizzo dei DPI da parte delle imprese che operano all’interno degli spazi comuni.

Le azioni richieste includono:

• Controllo periodico sui DPI forniti agli addetti: devono essere idonei per la tipologia di rischio, omologati e sempre in perfetta efficienza.
• Registrazione di eventuali casi di inidoneità, sostituzioni o anomalie riscontrate, da riportare nel fascicolo elettronico.
• Accertamento formale che tutti i lavoratori presenti in cantiere siano a conoscenza delle corrette modalità di impiego dei dispositivi, secondo quanto previsto dalla documentazione sulla sicurezza.

L’amministratore si trova dunque ad assumere una funzione specifica di supervisione sulla sicurezza in cantiere, collaborando strettamente con il direttore dei lavori e in coordinamento con la direzione dell’impresa appaltatrice, per limitare il rischio di sanzioni e, soprattutto, di danni a persone e cose.

Comunicazione obbligatoria alla ASL e rischio di perdere i bonus edilizi

La comunicazione preventiva all’ASL territorialmente competente si conferma quale condizione imprescindibile in presenza di lavori condominiali che coinvolgono più imprese o che superano le soglie di uomini-giorno indicate dal Testo Unico Sicurezza. L’omissione di questa notifica comporta la decadenza automatica dal diritto alle detrazioni fiscali e ai bonus edilizi, in particolare quelli legati a ristrutturazioni, isolamento, efficientamento e antisismica.

La procedura richiede:

• L’invio della notifica alla ASL via PEC o tramite il portale dell’ente locale, prima dell’inizio dei lavori.
• L’inserimento di una copia della comunicazione tra i documenti di cantiere e l’esposizione in modo visibile all’ingresso dei lavori.
• Un monitoraggio costante da parte dell’amministratore sulla presenza di più imprese, anche in caso di subappalti o varianti in corso d'opera.

La tempestività della comunicazione e la documentazione prodotta rappresentano la garanzia documentale indispensabile in caso di controlli fiscali o contestazioni formali. Eventuali omissioni non sono sanabili e non consentono di recuperare le agevolazioni perse. L’interruzione della regola può dar luogo, inoltre, a sanzioni amministrative aggiuntive nei confronti del condominio o dell’amministratore.

Responsabilità dell’amministratore e tutela dei condomini in caso di incidenti o irregolarità nei lavori

L’evoluzione normativa più recente ha rafforzato in modo significativo il regime di responsabilità dell’amministratore rispetto alle fasi di esecuzione, controllo e vigilanza sui lavori affidati all’esterno. Le nuove regole pongono al centro la prevenzione e la tutela della posizione del committente-condominio, attribuendo doveri di verifica stringenti e l’obbligo di segnalazione di ogni irregolarità riscontrata nel corso delle opere.

Le principali tutele e cautele richieste comprendono:

• Mantenimento di un reporting regolare verso l’assemblea, con dettagli sulle attività svolte, sulle verifiche periodiche e sulle anomalie.
• Immediata segnalazione di difformità al direttore dei lavori e alle imprese, con richiesta di intervento correttivo.
• Azioni di sospensione dell’attività in presenza di gravi violazioni delle regole di sicurezza o di rischio per la pubblica incolumità.

A tal fine è indispensabile la tenuta aggiornata di tutta la documentazione di cantiere, la stipula di polizze assicurative specifiche e, in caso di lavori di particolare complessità, il ricorso a tecnici e consulenti qualificati. La responsabilità dell’amministratore si fonda oggi più che mai sulla diligenza nella scelta e nel controllo delle imprese e sulla trasparenza nella gestione documentale.

 

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