Costa sta succedendo agli affitti brevi per la vacanze? Meno usati e scelti, ma anche calo annunci e aumento dei prezzi

Negli ultimi mesi il mercato delle locazioni temporanee dedicate alle vacanze sta mostrando segnali inequivocabili di calo degli affitti brevi. Per la prima volta dal periodo post-pandemico l'offerta di alloggi disponibili nelle principali città italiane risulta in flessione, come testimoniano i dati dell'Associazione Italia Gestori Affitti Brevi (Aigab).

Una dinamica che interessa sia i centri urbani che alcune delle principali destinazioni turistiche, generando interrogativi sulle cause e sugli effetti di questa tendenza sulla filiera turistico-ricettiva. La diminuzione degli annunci online, unita a una riduzione della domanda, rappresenta uno spartiacque rispetto agli anni di crescita impetuosa del settore degli affitti di breve durata.

Le cause della diminuzione degli annunci e della domanda

La contrazione degli affitti brevi deriva dall'intreccio di fattori economici, normativi e sociali rilevanti. In primo luogo, l'inasprimento del quadro regolatorio ha inciso profondamente sulla redditività degli immobili destinati a questa formula locativa, portando molti proprietari a ritirare le abitazioni dalle piattaforme di prenotazione. Non meno influente risulta l'introduzione di nuovi obblighi tecnici e amministrativi, fra cui il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e gli standard superiori di sicurezza.

Un quadro complesso che si riflette nei numeri raccolti da Aigab: a livello nazionale, gli annunci attivi sono scesi dai 508.000 dello scorso anno agli attuali 484.000, con almeno 50.000 immobili fuoriusciti dal circuito. Solo nel mese di febbraio 2025, circa 9.000 annunci sono stati disattivati, con città come Firenze che hanno registrato flessioni fino al 20%. Anche Roma e Milano evidenziano una riduzione dell'offerta rispettivamente del 9% e dell'8%. Al di là della regolamentazione, la minore redditività ha inciso sulle scelte dei proprietari: circa il 40% di essi avrebbe abbandonato questo segmento non riscontrando ricavi allineati alle aspettative.

Ulteriori elementi aggravano il calo della domanda:

• Un contesto macroeconomico incerto con riduzione del potere d'acquisto delle famiglie
• Dinamiche geopolitiche e freno al turismo da paesi tradizionalmente forti (es. Germania)
• Tendenza dei viaggiatori stranieri e italiani a pianificare soggiorni sempre più a ridosso della partenza, con prenotazioni last minute
• Crescente utilizzo da parte dei proprietari degli immobili stessi, sottraendoli al mercato

Tali cambiamenti portano a una revisione delle strategie, con una progressiva riconversione verso locazioni transitorie o contratti a canone concordato. Si accompagna anche un progressivo cambiamento della tipologia di clientela, con una prevalenza di utenti nordamericani e scandinavi rispetto a una decrescita degli arrivi tedeschi e dal turismo nazionale.

Impatto delle nuove normative: CIN, sicurezza e keybox

Il recente impianto normativo ha sconvolto l'assetto dei contratti di locazione breve. Dal 1° gennaio 2025 è obbligatorio per ogni unità destinata agli affitti brevi registrarsi con il CIN, un registro nazionale che si aggiunge ai codici regionali esistenti.

Questa misura, concepita per aumentare la trasparenza e il controllo delle sistemazioni, ha comportato l'esclusione automatica degli annunci privi di codice dalle piattaforme online. In particolare, Airbnb e analoghi portali hanno allineato i propri sistemi obbligando gli annunci a riportare la codifica nazionale (Decreto-legge 2023, n. 145).

Da rilevare anche:

• L'obbligo di installazione di estintori e rilevatori di gas, misure che aumentano i costi di adeguamento e la manutenzione ordinaria
• Nuovi vincoli sulla gestione delle chiavi: con la circolare del Ministero dell'Interno di novembre 2024, la consegna tramite keybox (cassette di sicurezza per ritiro autonomo) è vietata, imponendo l'identificazione fisica dell'ospite

Tale processo di “compliance” ha richiesto ai locatori uno sforzo organizzativo e finanziario considerevole. Il rischio di incorrere in sanzioni (multe spesso cospicue e rischio di sospensione degli annunci) ha disincentivato l'attività tra i proprietari occasionali o meno strutturati. Il risultato è una naturale selezione di operatori professionali e un generalizzato restringimento dell'offerta nel comparto.

Andamento dei prezzi e variazioni territoriali

Nonostante la diminuzione delle unità disponibili e del tasso di occupazione, il valore medio delle tariffe giornaliere risulta in crescita. Gli ultimi dati Aigab e SoloAffitti evidenziano che nel 2025 il prezzo medio nazionale per notte è salito da 154 a 167 euro, con variazioni significative fra le regioni e le città principali. Milano e Firenze, ad esempio, registrano rispettivamente rincari massimi tra il 5% e il 6% rispetto all'anno precedente.

La ripartizione delle tariffe evidenzia notevoli differenze territoriali:

Alcune destinazioni come la Puglia si sono contraddistinte per una maggiore elasticità dei prezzi, con frequenti ribassi per riempire gli alloggi lasciati vuoti all'ultimo momento. Nella Liguria, invece, il calo degli arrivi è stato compensato da una crescita delle tariffe, mentre la Sardegna presenta una sostanziale stabilità in termini di occupazione e un aumento più marcato delle tariffe per notte.

Milano rappresenta un caso peculiare: la città è caratterizzata da un surplus di offerta, con circa 15.000 unità ancora online a gennaio 2025, che si traduce però in una grande facilità di prenotazione persino all'ultimo minuto, compressione dei margini di guadagno e una domanda molto incerta.

Per quanto riguarda il tasso di occupazione, si nota una lieve ma costante flessione: dal 66,3% del 2022, la media è scesa al 64% nel 2025, con punte più basse nei mesi invernali e periodi fuori stagione.

Effetti sulle strategie dei proprietari e mercato delle locazioni alternative

L'attuale scenario, segnato dal calo affitti brevi e dalla pressione normativa, sta determinando una profonda ridefinizione delle scelte dei proprietari. Emerge con forza una tendenza alla diversificazione delle forme di locazione, orientata verso i contratti 4+4 o le soluzioni transitorie. A evidenziarlo sono i dati dei principali osservatori come Tecnocasa e Wikicasa, che registrano un incremento delle riconversioni verso formule di più lunga durata, giudicate più sicure dal punto di vista del rischio credito ma anche più sostenibili nella gestione corrente.

Le principali strategie adottate:

• Revisione del business plan a causa dell'aumento dei costi di adeguamento normativo e delle spese ricorrenti
• Spostamento degli immobili su canali di locazione tradizionale con canone concordato (specialmente nelle grandi città come Roma e Napoli)
• Ricorso ai contratti transitori, più flessibili e meno impegnativi per i proprietari rispetto agli affitti regolati
• Attenzione all'occupazione stabile degli immobili, anche al fine di evitare la desertificazione di numerose zone urbane

L'aumento degli affitti transitori e dei contratti 4+4 è comprovato anche dalla crescita di questi segmenti nei dati di febbraio 2025: le locazioni tradizionali sono aumentate del 16% a seguito dell'uscita degli immobili dal giro degli affitti brevi.

Rendimenti economici a confronto: breve termine vs lungo termine

Uno degli aspetti di rilievo nell'attuale fase di trasformazione del mercato riguarda proprio il confronto tra la redditività degli affitti a breve e a lungo termine. Secondo l'ultima analisi Aigab, nelle grandi città i rendimenti netti delle varie tipologie di locazione si stanno progressivamente allineando, eliminando molte delle differenze che avevano caratterizzato la crescita esponenziale delle soluzioni brevi negli anni scorsi.

Nell'area milanese, ad esempio, si registra un rendimento netto medio pari al 4,1% per gli affitti brevi, contro il 4,3% degli affitti tradizionali 4+4 e il 3,9% per quelli agli studenti. Nei principali mercati urbani il tasso oscilla stabilmente tra il 4% e il 4,3%, segnando un'erosione dei vantaggi competitivi degli affitti di breve durata.

I fattori principali che hanno inciso su questa convergenza sono:

• Aumento delle spese per nuove dotazioni richieste dalla legge
• Rischio di periodi vuoti o calo delle prenotazioni
• Pressione fiscale sostanzialmente allineata (cedolare secca al 21%, sale al 26% dal secondo immobile)
• Rischio sanzioni in seguito a mancata compliance normativa

La marginalità dei proprietari risulta quindi più contenuta e meno prevedibile rispetto agli anni precedenti, spingendo molti verso formule di locazione più classiche e stabili.

Turismo, clientela e nuovi equilibri di mercato

I cambiamenti rilevati nell'offerta e nella domanda di affitti brevi stanno incidendo anche sui flussi turistici e sulle scelte degli operatori. Il mercato si sta autoregolando in virtù della “bolla” degli ultimi anni e della maggior selettività della domanda, soprattutto tra i visitatori stranieri provenienti da Nord America e Nord Europa. In parallelo, alcuni segmenti tradizionalmente forti, come quello tedesco, mostrano segnali di flessione, mentre tra gli italiani cresce la tendenza a orientarsi verso destinazioni estere o a posticipare le prenotazioni nei mesi meno costosi.

Le preferenze degli utenti si stanno spostando in modo evidente:

• Scelta di tempi di soggiorno più brevi e con prenotazioni ravvicinate
• Aumento dei prezzi compensato da una domanda più sofisticata e attenta alla qualità
• Riduzione delle presenze in alcune regioni, ma stabilità o crescita in aree come la Puglia grazie a offerte competitive

È in atto un processo di ribilanciamento, con la progressiva uscita dal mercato degli operatori meno strutturati e la tendenziale stabilizzazione del settore su nuovi livelli di equilibrio. In questo scenario, le strategie pubbliche e la capacità di innovazione gestionale degli operatori potranno determinare la nuova fisionomia del comparto turistico-ricettivo nazionale.