Conviene di più affittare una casa per vacanze con affitto breve o a studenti? Guadagni a confronto e pro e contro

di Marcello Tansini pubblicato il 31/08/2025 alle 09:27

Affittare una casa conviene di più con contratti brevi o a studenti? Pro e contro, rendimento economico, rischi, tassazione e gestione, confrontando le opportunità offerte da entrambe le soluzioni nel mercato attuale.

Per chi possiede un immobile e desidera massimizzare la redditività, la scelta tra locazioni studentesche e affitti brevi è diventata sempre più rilevante in Italia. Il mercato immobiliare odierno offre opportunità differenziate rispetto al passato: da un lato, la domanda costante nelle città universitarie, dall'altro la crescita del turismo e delle piattaforme digitali. Comprendere i vantaggi, la normativa e i rischi associati a entrambe le soluzioni è essenziale per valutare la formula locativa più efficace.

Affittare a studenti: vantaggi, rischi e redditività

Le città universitarie italiane presentano una constante domanda di alloggi destinati agli studenti fuori sede. Il mercato delle locazioni studentesche si caratterizza per una certa regolarità: le sessioni accademiche garantiscono periodi di occupazione prevedibili, riducendo così il rischio di sfitto. Un primo elemento da considerare riguarda la tipologia dei contratti: il contratto di locazione transitorio per studenti universitari, regolato dalla Legge 431/1998, consente una flessibilità contrattuale tra 6 e 36 mesi e prevede un regime fiscale agevolato con cedolare secca al 10%. Si rileva che:

Redditività superiore al classico affitto residenziale: Affittando "a stanze", il rendimento per metro quadro cresce, con il canone medio per una singola che varia tra 300€ e 500€ mensili.
Sicurezza finanziaria: Il rischio di morosità è mitigato dalla possibilità di richiedere garanzie, solitamente tramite la firma dei genitori o di un garante, oltre al deposito cauzionale.
Contratti flessibili: La durata limitata e la cessazione automatica del contratto consentono un costante aggiornamento dei canoni locativi in base al mercato.
Tassazione ridotta: Con la cedolare secca, la pressione fiscale è limitata, offrendo maggiore guadagno netto al proprietario.

Tuttavia, permangono alcuni rischi tipici di questo segmento:

Maggiore usura dell'immobile: La rotazione frequente può comportare una manutenzione più assidua, con costi da inserire nella pianificazione.
Turnover elevato: A ogni anno accademico può corrispondere una rinegoziazione con nuovi studenti, richiedendo tempo nella selezione degli inquilini.
Variabilità dei pagamenti: Anche se parzialmente mitigato dalle garanzie, il rischio di ritardi resta presente.

La redditività riscontrata oscilla mediamente tra il 3,5% e il 4% annuo sul valore dell'immobile, con livelli superiori nelle città universitarie di maggiore attrazione (es. Padova, Bologna, Pisa). È consigliabile assicurarsi che il contratto venga sempre registrato e rispettato, per ottenere garanzie legali e fiscali.

Affitti brevi e turistici: normativa, opportunità e vincoli 2025

L'affitto breve si distingue per la flessibilità e per la capacità di intercettare la domanda turistica, in particolare in località ad alta affluenza e nelle grandi città. Nel 2025 sono state introdotte significative novità legislative: l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile, da esporre sia all'esterno sia negli annunci sulle maggiori piattaforme online. Sono previste sanzioni rilevanti per inadempienze (800-8.000 euro). Inoltre, dal 1° gennaio 2025, gli immobili destinati a locazioni temporanee dovranno essere iscritti nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), misura finalizzata alla lotta all'abusivismo e all'evasione fiscale. In pratica:

Durata e regolamentazione: Gli affitti brevi hanno una durata massima di 30 giorni e sono disciplinati dall'art.4 del DL 50/2017. Oltre questa soglia, occorre procedere alla registrazione del contratto e al pagamento dell'imposta di registro.
Sicurezza obbligatoria: Secondo il Decreto Anticipi 2024, è richiesto l'adeguamento dell'immobile con estintori certificati e rilevatori di gas o monossido di carbonio.
Regolamentazione locale: Alcuni Comuni, specialmente quelli con alta densità turistica, hanno introdotto limiti sul numero di immobili autorizzati e sulla durata massima di locazione nell'anno solare. Il caso della Toscana è emblematico, grazie alla recente normativa regionale articolata.

Le opportunità principali si segnalano in aree a forte richiamo come Roma, Milano, Venezia e le località balneari o montane, dove la resa potenziale si eleva. Tuttavia, la crescente regolamentazione implica anche nuovi adempimenti burocratici e una gestione più professionale, spesso delegata a società di property management.

Guadagni a confronto: quanto rende davvero l'affitto breve e quello per studenti

L'analisi della redditività effettiva tra affitto a studenti e affitti brevi impone una valutazione dettagliata dei costi e dei margini reali. Per le locazioni brevi, le statistiche 2023 mostrano incassi medi annui di circa 17.000 euro per abitazione, con picchi di 39.000 euro a Roma e 31.000 a Milano. Tuttavia, elevati guadagni lordi non corrispondono sempre a una migliore redditività netta. La gestione professionale, alle volte, può costare fino al 35% dei ricavi:

Tipologia	Guadagno medio annuo	Redditività %
Locazione studentesca (intero appartamento)	7.000 – 15.000 €	3,9 – 4,3%
Locazione breve (turistica)	17.000 – 39.000 € (grandi città)	4 – 4,1%
Locazione breve (piccoli centri)	6.000 – 10.000 €	2,5 – 3,5%

La marginalità netta si attesta generalmente attorno al 30-40% dell'incasso lordo, poiché bisogna detrarre costi di pulizie, commissioni delle piattaforme (dal 10% al 20%) e gestione ordinaria. Inoltre, in località minori e periodi di bassa stagione la domanda potrebbe risultare più volatile, riducendo l'occupazione media dell'immobile.

Per l'affitto a studenti, la costanza degli introiti mensili risulta un vantaggio, anche se spesso lievemente inferiore in percentuale rispetto a un affitto turistico ben gestito nelle aree di massimo richiamo.

Tassazione, costi e gestione: quali spese considerare

Il regime fiscale applicato influisce notevolmente sui guadagni netti. Nel 2025, la cedolare secca per gli affitti brevi rimane al 21% per chi affitta una sola unità, salendo al 26% oltre il secondo immobile. Per l'affitto agli studenti, la cedolare è fissata al 10% sul canone annuale. Per essere più chiaro

Affitto breve: L'imposizione fiscale si cumula ai costi di piattaforma (dal 3% al 20%), alle spese di pulizia, alla tassa di soggiorno da riversare al Comune, alle assicurazioni e alla manutenzione straordinaria e ordinaria. Sono previste anche spese per l'adeguamento alla normativa di sicurezza e la registrazione presso enti preposti.
Affitto studentesco: I principali costi sono limitati alla manutenzione, all'assicurazione e alla gestione delle caparre. La differenza rimane nella maggiore semplicità burocratica.

È importante evidenziare che la gestione diretta degli affitti brevi implica tempi e impegno operativi non trascurabili: comunicazione con gli ospiti, gestione delle prenotazioni, coordinamento delle pulizie e adempimenti amministrativi. Molti proprietari ricorrono a property manager qualificati, che tuttavia incidono sui guadagni (20-35% delle entrate). La formula studentesca, invece, richiede meno attenzione quotidiana e può essere gestita dal proprietario stesso senza eccessivi oneri.

Da un punto di vista gestionale, il modello breve richiede competenze operative avanzate e propensione alla risoluzione immediata dei problemi. La scelta va quindi ponderata alla luce della propria disponibilità di tempo, delle competenze e della localizzazione dell'immobile. Analizzando allora pro e contro delle due soluzioni tra sicurezza, flessibilità e rischi, possiamo sostenere che:

Sicurezza legale ed economica: La locazione breve consente un controllo più immediato dell'immobile; in caso di problematiche, il proprietario può recuperare la casa più rapidamente. I ritardi nei pagamenti sono rari grazie al saldo anticipato. Per contro, il settore è esposto a una regolamentazione stringente e a sanzioni per inadempimenti.
Flessibilità gestionale: Il modello turistico permette di adattare i periodi di affitto secondo le proprie esigenze, mentre l'affitto agli studenti segue il calendario accademico, con periodi di vacanza e minore richiesta in estate.
Rendita e stabilità: Gli affitti a studenti garantiscono pagamenti regolari e minore variabilità tra alta e bassa stagione. Tuttavia, il turnover costante comporta frequenti passaggi di inquilini che, se non selezionati correttamente, possono portare a problemi di usura e manutenzione.
Rischi specifici: Le locazioni brevi richiedono una gestione continua e possono essere soggette a improvvisi cambi normativi. Gli immobili locati a studenti, invece, sono maggiormente protetti dal punto di vista fiscale, ma più esposti al rischio di danni e alla difficoltà di reperire inquilini affidabili nei mercati meno attrattivi.

Come scegliere la formula più adatta: fattori da valutare e casi pratici

La definizione della strategia più adeguata per mettere a reddito un immobile dipende in gran parte dalla posizione, dalla dimensione e dalle caratteristiche dell'abitazione, oltre che dai trend della domanda locale. Nelle grandi città universitarie, l'affitto studentesco risulta spesso la soluzione più stabile; nei centri a vocazione turistica o durante grandi eventi (come Giubileo o Olimpiadi), l'affitto breve può incrementare la redditività con il giusto livello di impegno e gestione.

Localizzazione: Zone centrali e vicine alle università sono più adatte alla locazione studentesca mentre i poli turistici e i centri storici prediligono la formula breve.
Disponibilità di tempo e risorse gestionali: Chi dispone di tempo e competenze può optare per la gestione diretta degli affitti turistici; in caso contrario, delegare a un property manager può essere opportuno, pur riducendo la quota di guadagno.
Valutazione normativa: Le recenti restrizioni in alcune città e regioni impongono l'analisi delle regole locali prima di investire in una formula o nell'altra.

Il ricorso a studi di redditività e consulenza specializzata risulta spesso utile per la valutazione del caso pratico, evitando rischi e ottimizzando il rendimento.