Decreto Salva Casa 2025: come trasformare un seminterrato in abitazione. Normative e sentenze TAR

Il Decreto Salva Casa ha introdotto innovazioni di rilievo nel settore delle trasformazioni immobiliari, con particolare attenzione ai locali seminterrati. Queste nuove disposizioni si inseriscono in un contesto di crescente interesse per il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, rispondendo alle mutate esigenze abitative e lavorative della popolazione. Il cambio di destinazione d’uso riguarda infatti la possibilità di convertire spazi originariamente destinati a magazzino, deposito oppure cantina, in ambienti abitativi o di lavoro.

Le modifiche legislative puntano a semplificare gli iter amministrativi e ridurre la burocrazia relativa ai mutamenti urbanistici, valorizzando al tempo stesso la regolarità degli interventi e il rispetto della normativa vigente.

Il quadro normativo: cosa prevede il Decreto Salva Casa 2025

Il Decreto Salva Casa ha modificato le regole per il cambio di destinazione d’uso degli immobili, comprese quelle per i locali seminterrati, introducendo una differenziazione tra cambi “orizzontali” e “verticali” di destinazione d’uso, incidendo direttamente sulla procedura amministrativa e sui titoli edilizi necessari.

La disciplina prevede che, quando non si interviene sulle strutture portanti o sui volumi, sia possibile effettuare il cambio di destinazione d’uso anche senza opere, tramite la presentazione della SCIA. Sono tuttavia richieste condizioni stringenti: il mutamento deve essere conforme agli strumenti urbanistici comunali e non deve aumentare il carico urbanistico dell’edificio.

Tra le innovazioni spicca la possibilità di sanare situazioni pregresse in cui la trasformazione sia stata già effettuata, con procedure di regolarizzazione semplificate, a patto che l’immobile rispetti i requisiti igienico-sanitari e la normativa urbanistica vigente al momento della richiesta.

Il testo normativo attribuisce, inoltre, maggiore autonomia alle Regioni e ai Comuni, consentendo loro di stabilire con precisione in quali zone sia possibile il cambio d’uso dei seminterrati. A livello catastale, dopo il cambio, è necessario procedere con l’aggiornamento tramite procedimento DOCFA.

Una delle novità introdotte è l’estensione dell’applicabilità delle procedure semplificate anche ai casi di destinazione mista (ad esempio, conversione da uso produttivo a residenziale-turistico). Rimangono tuttavia salve le prerogative delle amministrazioni locali e i limiti legati ai vincoli storici, ambientali o paesaggistici.

Requisiti igienico-sanitari e urbanistici per trasformare un seminterrato in abitazione

La trasformazione di un seminterrato in unità abitativa comporta l'osservanza di stringenti criteri igienico-sanitari e urbanistici. Il rispetto di tali requisiti è fondamentale per ottenere la legittimità del cambio di destinazione d’uso secondo le normative vigenti. Devono essere, in particolare. garantite:

• Altezza interna: La normativa richiede una quota minima di altezza interna pari a 2,70 metri, ridotta a 2,40 metri per edifici esistenti, con una tolleranza massima del 2% nelle situazioni di recupero consentite dal Decreto Salva Casa.
• Rapporto aeroilluminante: Deve essere garantito un rapporto minimo pari a 1/8 tra la superficie delle finestre apribili e la superficie calpestabile. Ciò assicura adeguata illuminazione e ventilazione naturale diretta.
• Superfici minime: Le disposizioni ministeriali indicano che un monolocale deve avere almeno 20 mq se destinato a una persona, e 28 mq se destinato a due persone, includendo gli spazi per i servizi.
• Condizioni di salubrità: Gli ambienti devono essere asciutti, privi di umidità e risalite. La presenza di muffa o infiltrazioni pregiudica l’autorizzazione al cambio d’uso.
• Servizi igienici: Deve essere presente almeno un locale bagno, separato dagli ambienti abitativi, dotato di finestra o, in deroga, di adeguato sistema di aerazione meccanica controllata.

Ai parametri igienico-sanitari si aggiungono quelli urbanistici e strutturali:

• Conformità agli strumenti urbanistici: Il locale deve essere situato in zona in cui il regolamento comunale e il piano regolatore consentano l’uso abitativo, senza preclusioni specifiche.
• Assenza di vincoli: In presenza di vincoli storici, paesaggistici, idrogeologici o altri specifici limiti, occorre ottenere i relativi pareri e autorizzazioni, talvolta restrittivi.
• Accessibilità e sicurezza: L’accesso deve essere agevole e conforme alle norme sull’abbattimento delle barriere architettoniche, e l’unità deve integrare elementi di sicurezza, tra cui uscite di emergenza e sistemi antincendio se richiesti.

La verifica del possesso di tutti i requisiti elencati avviene, di regola, tramite relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato, da allegare alle pratiche edilizie.

Le procedure: come effettuare il cambio di destinazione d’uso di un seminterrato

Il cambio di destinazione d’uso di un seminterrato in abitazione prevede una procedura specifica, che inizia sempre da una verifica della conformità urbanistica presso gli uffici tecnici comunali.

È fondamentale accertare la compatibilità dell’intervento con il Piano Regolatore o altri strumenti urbanistici, processo che spesso richiede la consulenza di un tecnico abilitato, come architetto, ingegnere o geometra. A seguire sono previste le seguenti fasi:

• Analisi tecnica iniziale: Comprende valutazioni dettagliate delle caratteristiche fisiche e igienico-sanitarie dell’immobile, con particolare attenzione ad aspetti strutturali, aerazione e illuminazione, oltre che verifiche sull’assenza di vincoli esistenti.
• Richiesta di pareri e autorizzazioni aggiuntive: In caso di vincoli paesaggistici, storici o ambientali, devono essere ottenute autorizzazioni specifiche dagli enti preposti, quali la Soprintendenza o l’ente Parco, tramite presentazione di progetti dettagliati e relazioni tecniche specifiche.
• Redazione e deposito della pratica edilizia: Solo in seguito all’esito positivo delle analisi preliminari e dell’ottenimento dei pareri obbligatori, è possibile procedere al deposito della pratica edilizia presso il Comune. Tale pratica, elaborata dal professionista incaricato, deve contenere tutta la documentazione attestante la conformità dell’intervento.
• Aggiornamento catastale: Superata l’istruttoria, pur diversa da Comune a Comune, la nuova destinazione d’uso dovrà essere regolarmente registrata presso il Catasto tramite procedura DOCFA, in modo da risultare anche agli effetti fiscali e patrimoniali.
• Verifica finale e controlli: Gli uffici comunali svolgono controlli documentali e sopralluoghi su campioni di pratiche, vigilando sulla rispondenza dei fatti dichiarati nelle procedure agli standard richiesti dalla legge.

Iter senza opere e con opere: titoli edilizi e documentazione

Il procedimento per il cambio di destinazione d’uso di un seminterrato in abitazione si distingue tra interventi senza opere e con opere edilizie. Nei casi dove non siano previsti lavori strutturali o modifiche agli impianti, è sufficiente la presentazione della SCIA, che deve essere accompagnata da una dettagliata relazione tecnica. Questo documento viene redatto da un tecnico abilitato e certifica la conformità ai requisiti urbanistici e igienico-sanitari.

Quando invece il progetto prevede lavori di ristrutturazione, demolizioni, modifiche ai volumi o agli impianti, è normalmente richiesto il Permesso di Costruire e un fascicolo documentale più articolato. Quest’ultimo comprende:

• relazione tecnica asseverata;
• elaborati grafici di stato attuale e di progetto;
• planimetria catastale aggiornata;
• documentazione relativa ad eventuali vincoli;
• prova del pagamento degli oneri previsti.

In entrambi i casi, dopo il completamento dell’iter, occorre procedere all’aggiornamento catastale tramite procedura DOCFA.

Il ruolo delle sentenze del TAR nelle trasformazioni dei seminterrati

I Tribunali Amministrativi Regionali hanno contribuito in modo significativo a delineare l’attuazione delle normative che regolano il cambio di destinazione d’uso dei seminterrati. Le sentenze dei TAR forniscono interpretazioni vincolanti sugli aspetti applicativi della disciplina urbanistica e edilizia, offrendo strumenti di chiarimento indispensabili sia per i privati sia per le amministrazioni comunali incaricate della vigilanza e dell’istruttoria sulle pratiche.

Le più recenti pronunce del TAR del Lazio hanno fornito interpretazioni puntuali sulle possibilità e sui limiti del cambio di destinazione d’uso dei seminterrati. La sentenza n. 7297/2025 ha ribadito che la trasformazione è legittima solo quando conforme agli strumenti urbanistici (come PRG o PGT in vigore) e corredata da titolo edilizio valido (SCIA o permesso di costruire). È stato valorizzato il ruolo della planimetria catastale originaria quale elemento di prova dello stato legittimo dell’immobile

La sentenza n. 12624/2025 ha, invece, confermato la legittimità dell’ordine di demolizione e ripristino laddove sia avvenuto un mutamento abusivo in area vincolata, in assenza di SCIA. La giurisprudenza ha sottolineato come anche per i locali seminterrati i vincoli paesaggistici o storici comportino un controllo stringente sui titoli edilizi e sulla piena conformità dell’intervento alle norme locali e nazionali.