Di quanto può aumentare l'affitto di una casa già in essere e in quali casi in base normative 2025

Nel 2025 cambiano alcune regole sull’aumento dell’affitto per i contratti già in essere. Analizziamo di quanto può crescere il canone e in quali casi è consentito dalla legge, secondo le normative aggiornate.

Quando e come può aumentare l'affitto di una casa nel 2025

Nel panorama delle locazioni abitative, l'aumento del canone è un tema che suscita numerose domande tra inquilini e proprietari. Molti si chiedono se e quando il proprietario possa legittimamente aumentare l'importo dell'affitto di un immobile già locato.

La normativa italiana è piuttosto chiara su questo punto: durante la vigenza di un contratto di locazione, il canone non può essere aumentato unilateralmente dal proprietario. Questa regola fondamentale protegge gli inquilini da richieste improvvise di maggiori pagamenti, garantendo stabilità e prevedibilità nei costi abitativi.

Esistono tuttavia due casi principali in cui il canone di affitto può essere legittimamente aumentato:

• Tramite adeguamento ISTAT (se previsto nel contratto)
• Al momento del rinnovo del contratto, dopo la sua naturale scadenza

L'adeguamento ISTAT come meccanismo legittimo di aumento del canone

Anche i canoni di locazione sono soggetti a modifiche per adeguamento all'andamento del costo della vita. Il calcolo dell'adeguamento varia in base a quanto stabilito nel contratto di locazione e può avvenire o applicando l'indice Foi medio annuale dell'anno precedente, e in tal caso ci si serve dei dati di fine anno per calcolare la media da applicare al canone di locazione, o applicando l'indice stabilito più recente per chi rivaluta il contratto per la prima volta, applicandolo al canone di affitto del mese successivo a quello di scadenza del contratto, mentre per gli anni successivi si deve considerare l'indice del mese di riferimento applicando la variazione rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.

L'adeguamento viene calcolato su base annuale o biennale e l'indice di rivalutazione previsto a dicembre 2025, riferito a novembre 2025, è pari a +118,7% con un aumento dello 0,7% su base annua per i contratti con clausola di adeguamento annuale e del 12,3% su base biennale per i contratti con clausola di adeguamento ogni due anni.

Se consideriamo, per esempio, un canone di affitto di 850 euro, per adeguamento annuale dello 0,7% (variazione rispetto allo stesso mese dell'anno precedente), l'importo del canone mensile passa da 850 euro a 855,95 euro per locazioni ad uso abitativo e da 850 euro a 854,46 euro per locazioni a uso commerciale, mentre per adeguamento biennale, che non ha dunque subito modifiche di importo l'anno scorso, passa da 850 euro a 954,55 euro per locazioni di tipo abitativo e da 850 euro a 928,41 euro per locazioni di tipo commerciale.

Precisiamo che l'adeguamento del canone di locazione può avvenire solo se espressamente previsto dal contratto di affitto regolare cosa deve contenere ed esserci scritto con una clausola che preveda, appunto, la variazione del canone in base alle rilevazioni Istat.

Aumento del canone alla scadenza del contratto

Il secondo momento in cui è possibile aumentare il canone è alla scadenza naturale del contratto. Nel caso di contratti a canone libero (4+4), questo avviene dopo 8 anni, mentre per i contratti a canone concordato (3+2) dopo 5 anni.

Il locatore che intende aumentare il canone alla scadenza deve inviare una proposta di rinnovo con le nuove condizioni almeno 6 mesi prima della scadenza tramite raccomandata A/R o PEC. L'inquilino ha 60 giorni per accettare o rifiutare; in caso di mancata risposta, il contratto si considera terminato alla scadenza.

Ad esempio, per un contratto 4+4 stipulato il 1° dicembre 2017 con scadenza il 30 novembre 2025, il proprietario dovrebbe inviare la proposta di rinnovo con canone maggiorato entro maggio 2025. Se l'inquilino accetta, dal 1° dicembre 2025 scatterà il nuovo accordo; in caso contrario, dovrà liberare l'immobile.

È importante sottolineare che per i contratti in regime di cedolare secca, il proprietario rinuncia alla possibilità di applicare gli aggiornamenti ISTAT per tutta la durata del contratto, in cambio dei vantaggi fiscali offerti da questo regime.

I casi in cui non aumentano i costi delle case in affitto e motivi

Esistono specifiche situazioni in cui, per legge, i costi dei canoni di locazione per case già in affitto non possono aumentare e non devono essere adeguati all'andamento dei prezzi al consumo. Vediamo le principali eccezioni:

Contratti con cedolare secca

Chi sceglie il regime di tassazione agevolato della cedolare secca non può modificare l'importo del canone di locazione inizialmente stabilito al momento della stipula del contratto con gli inquilini, perché gli affitti con cedolare secca sono esenti dalla rivalutazione annuale.

La cedolare secca per case in affitto prevede due aliquote nel 2025:

• 10% per contratti a canone concordato (3+2)
• 21% per i contratti a canone libero (4+4)

Questo regime fiscale riunisce in un'unica imposta Irpef, addizionale comunale e regionale, imposta di registro e di bollo, offrendo un vantaggio fiscale al proprietario che, in cambio, rinuncia all'adeguamento ISTAT.

Impossibilità di aumento durante la vigenza del contratto

Durante il periodo di validità del contratto (sia i primi 4 anni che i successivi 4 per i contratti liberi, o i primi 3 anni e i successivi 2 per quelli concordati), il proprietario non può aumentare il canone al di fuori dell'adeguamento ISTAT (se previsto contrattualmente).

Qualsiasi accordo tra le parti che preveda un aumento del canone durante la vigenza del contratto è considerato nullo dalla legge. L'inquilino che abbia versato importi maggiori rispetto a quelli stabiliti nel contratto registrato può richiederne la restituzione entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile.

Contratti a canone concordato

Nei contratti a canone concordato, l'aumento ISTAT, quando previsto, non può superare il 75% dell'indice di riferimento (contro il 100% consentito per i contratti a canone libero). Questo rappresenta un'ulteriore tutela per gli inquilini che scelgono questa tipologia contrattuale.

Clausole illegittime

È importante sottolineare che sono nulle le clausole che prevedono:

• Un canone "a scaletta" (con aumenti predeterminati) per le locazioni a uso abitativo
• Aumenti legati a lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria dell'immobile
• Penali o maggiorazioni non previste dalla legge

Questi divieti sono posti a tutela dell'inquilino e della stabilità del rapporto locativo, evitando che il proprietario possa imporre unilateralmente condizioni più gravose durante il corso della locazione.

Diritti dell'inquilino in caso di richieste di aumento illegittime

Gli inquilini devono essere consapevoli dei propri diritti in caso di richieste di aumento del canone che non rispettano le normative vigenti. In particolare:

• Diritto di rifiuto: l'inquilino può legittimamente rifiutare richieste di aumento non conformi alla legge, continuando a pagare il canone stabilito nel contratto
• Diritto alla restituzione: se ha pagato somme maggiori rispetto a quelle previste nel contratto registrato, può richiederne la restituzione entro sei mesi dalla fine della locazione
• Protezione dallo sfratto: il mancato pagamento di aumenti illegittimi non può costituire motivo di sfratto per morosità

In caso di controversie, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore o a un'associazione di tutela degli inquilini per ricevere assistenza specifica sulla propria situazione.

Normative 2025 per gli affitti e protezione degli inquilini

La normativa sugli affitti per il 2025 mantiene un equilibrio tra gli interessi dei proprietari e la protezione degli inquilini. Le misure principali includono:

• Il mantenimento delle aliquote per la cedolare secca (10% per i contratti concordati e 21% per quelli a canone libero)
• Conferma delle regole per l'adeguamento ISTAT, con la possibilità di applicare il 100% dell'indice per i contratti a canone libero e il 75% per quelli concordati
• Agevolazioni fiscali per i proprietari che optano per contratti a canone concordato, tra cui la riduzione dell'IMU al 75%

Per gli inquilini sono previste inoltre specifiche detrazioni fiscali, variabili in base al tipo di contratto e al reddito del dichiarante. Queste detrazioni rappresentano un importante sostegno economico, specialmente per le famiglie a basso reddito e per gli studenti universitari fuori sede.

È importante sottolineare che qualsiasi aumento del canone deve rispettare le regole sopra descritte e avvenire nei tempi e nei modi previsti dalla legge, a tutela della stabilità abitativa e della trasparenza nel mercato delle locazioni.

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