Donazioni, nuova legge semplificazioni permette a chi riceve un bene di venderlo senza nessuna garanzia per eredi

Negli ultimi anni, il tema del trasferimento dei beni ha suscitato particolare attenzione, soprattutto a seguito della recente approvazione del cosiddetto Ddl Semplificazioni. Il quadro normativo legato alla vendita dei beni acquisiti con un atto di liberalità è stato profondamente rinnovato, con l'obiettivo di snellire le procedure e offrire maggiore certezza sia per chi desidera alienare che per chi intende acquistare immobili di questa provenienza. 

Il Ddl Semplificazioni: contesto normativo e finalità della riforma

Il disegno di legge Semplificazioni approvato dal Senato nel 2025 nasce dalla necessità di affrontare criticità storiche legate al sistema delle successioni e alla circolazione dei beni donati.

Prima della novità, la presenza di una donazione nel passato di un bene comportava diversi rischi, in particolare per la posizione degli acquirenti e degli istituti di credito, che spesso si trovavano ad affrontare contestazioni da parte di eredi legittimari desiderosi di tutelare le loro quote ereditarie.

L'intervento del legislatore è stato orientato a:

• favorire il trasferimento dei beni provenienti da atti di liberalità, sbloccando un mercato da anni ostacolato dall’incertezza normativa;
• semplificare le procedure di accettazione e registrazione delle eredità all’interno dei registri immobiliari;
• offrire una tutela riequilibrata tra esigenza di sicurezza giuridica nei traffici commerciali e rispetto dei diritti successori dei legittimari.

Cosa cambia: abolizione della restituzione dei beni donati e impatto sul mercato immobiliare

Prima della nuova disciplina, comprare un immobile donato presentava rischi significativi: gli eredi legittimari, qualora ritenevano lesa la propria quota di riserva, potevano agire non solo contro il donatario, ma anche costringere il terzo acquirente a restituire il bene. Questa possibilità rimaneva pendente per vent’anni dalla donazione.

Le criticità principali superate dalla riforma sono le seguenti:

• superamento dell’azione di restituzione nei confronti dell’acquirente a titolo oneroso, che non può più essere costretto alla restituzione del bene;
• estensione di queste tutele anche agli istituti di credito che iscriveranno ipoteche su immobili di origine donativa;
• abolizione dei requisiti di attesa dei termini ventennali per la certezza del traffico giuridico;
• stimolo alla vivacità del mercato immobiliare, rendendo commerciabili migliaia di proprietà bloccate da contenziosi, e facilitando il frazionamento e la vendita delle eredità familiari.

Il nuovo meccanismo di tutela dei legittimari: dal diritto reale al credito di indennizzo

Un aspetto centrale del Ddl Semplificazioni è la revisione profonda dei diritti dei legittimari, cioè coniuge, discendenti e ascendenti che hanno diritto a una quota minima dell’eredità. La tutela a favore di questi soggetti, storicamente rappresentata dall’azione di restituzione, viene sostituita con un meccanismo obbligatorio di compensazione economica.

Con la nuova impostazione:

• il legittimario leso non può più pretendere la restituzione del bene nei confronti dell’acquirente a titolo oneroso, ma può avanzare una richiesta di indennizzo in denaro esclusivamente contro il donatario;
• in caso di insolvenza del donatario e se il bene è stato trasferito successivamente con atto a titolo gratuito, il legittimario può agire contro l’avente causa nei limiti del vantaggio conseguito;
• la tutela “reale” (ossia il recupero diretto del bene) viene trasformata in un diritto di credito, più flessibile ma anche più esposto al rischio di insolvenza del debitore.

Ciò significa che il bene donato non potrà più essere restituito, se il terzo compratore trascrive l'atto di compravendita nei pubblici registri immobiliari prima della trascrizione della domanda giudiziale di riduzione da parte dei legittimari.

Questa trasformazione cambia profondamente il bilanciamento tra la volontà del donante e la protezione dei diritti familiari, privilegiando meno la garanzia patrimoniale per gli eredi.

Effetti pratici per l’acquirente e per il venditore di un immobile donato

Gli effetti della nuova disciplina sono rilevanti sia per chi desidera vendere un immobile ricevuto in liberalità, sia per chi intende acquistarlo. Chi dona il bene può ora operare sul mercato in modo più sereno, senza dover attendere la decadenza dei termini previsti dalla vecchia normativa o sottoscrivere costose coperture assicurative.

Acquirenti e banche ottengono benefici ancora maggiori, tra cui:

• scomparsa del rischio di dover restituire il bene in caso di controversie ereditarie emerse successivamente, per esempio nel caso di vendita di una casa donata;
• possibilità di ottenere finanziamenti e ipoteche su immobili donati, che vengono ormai equiparati agli altri beni immobili dal punto di vista della commerciabilità;
• semplificazione delle verifiche notarili e riduzione degli adempimenti legati a polizze e certificazioni specifiche;
• maggiore tempestività e certezza nel perfezionamento degli atti di trasferimento e nella formalizzazione degli atti di compravendita.

Per i venditori, la riforma elimina molte complicazioni precedenti, snellendo la prassi e riducendo il tempo necessario per concludere un affare, mentre per gli acquirenti si riducono rischi giuridici e incertezze, offrendo finalmente la possibilità di acquistare in tranquillità beni considerati “a rischio”.

L’efficacia delle nuove regole è legata sia alla data di apertura della successione sia all’eventuale presenza di contenziosi pregressi. La disciplina si applica infatti:

• alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge, con piena applicazione delle nuove garanzie;
• alle successioni precedenti, solo in assenza di notifica e trascrizione di domande di riduzione o atti di opposizione entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge.

Tabella: Applicazione della nuova disciplina

Il nuovo intervento normativo sulle donazioni prevede ‘chiari’ vincitori e perdenti:

• Terzi acquirenti e istituti di credito: beneficiano di una protezione rafforzata e dell’eliminazione del rischio di restituzione;
• Donatari: possono vendere immobili donati più agevolmente, ma restano esposti a richieste pecuniarie degli eredi lesi;
• Eredi legittimari: vedono ridursi in modo notevole la tutela del diritto alla quota di riserva, oggi limitata al mero credito verso il donatario, con il connesso rischio di insolvenza.

Il legislatore, in definitiva, ha scelto di favorire la sicurezza delle transazioni e la stabilità del mercato immobiliare, a scapito della protezione patrimoniale familiare.