Entro quanto tempo posso contestare spese condominiali e i modi più efficaci per farlo

In ambito condominiale, la normativa stabilisce un termine entro il quale è possibile opporsi alle decisioni prese dall'assemblea, inclusa la ripartizione delle spese. Consideriamo, ad esempio, una deliberazione dell'assemblea che prevede la suddivisione delle spese per l'acqua in quote uguali tra i vari condomini anziché secondo la proporzione dei millesimi come previsto dal codice civile. In questa situazione, come dovrebbe agire chi desidera contestare tale decisione? Qual è il periodo a disposizione per opporsi alle spese condominiali?

Spesso si commette l'errore di non intraprendere azioni legali e di attendere l'intervento di un avvocato solo quando si riceve una richiesta di pagamento da parte dell'amministratore o, nella peggiore delle ipotesi, quando si viene notificati di un decreto ingiuntivo. Questo comportamento è completamente scorretto in quanto non tiene conto del fatto che, nella maggior parte dei casi, il giudice potrebbe respingere la richiesta del debitore poiché i termini per qualsiasi forma di opposizione sono ormai scaduti. Esaminiamo con maggior dettaglio il periodo disponibile per opporsi alle spese condominiali:

• Spese condominiali, entro quanto tempo posso contestarle
• Come fare a contestare le spese condominiali nel 2024

Spese condominiali, entro quanto tempo posso contestarle

La normativa in vigore nel 2024 stabilisce che un condomino che vuole contestare una delibera presa dall'assemblea condominiale, anche riferita alle spese condominiali, deve farlo entro un periodo di 30 giorni. Il conteggio di tale termine avviene come segue. Per i condomini presenti che si sono astenuti o hanno votato contro la delibera, il termine decorre dal giorno dell'assemblea. Per i condomini assenti, il termine inizia dal giorno in cui ricevono il verbale dell'assemblea.

Prima che scada questo termine, il condomino deve presentare una richiesta di mediazione a un organismo di mediazione competente, in quanto è obbligatorio avviare una procedura prima di poter procedere con un'azione legale per impugnare le deliberazioni condominiali.

Se il termine di decadenza viene superato, il condomino non ha più la possibilità di contestare la delibera, neanche se dovesse ricevere un decreto ingiuntivo. La Corte di cassazione ha specificato che l'opposizione a un decreto ingiuntivo volta a sollevare vizi nelle deliberazioni condominiali è inammissibile: tali questioni dovevano essere sollevate attraverso l'impugnazione della delibera entro il periodo di 30 giorni.

In pratica, una volta trascorsi i 30 giorni, qualsiasi vizio della delibera è sanato, e la delibera diventa definitivamente valida, senza possibilità di ulteriori contestazioni. Un'eccezione a questa regola riguarda le delibere nulle ovvero quelle che presentano vizi così gravi da non produrre alcun effetto. Ad esempio, questo avviene quando una delibera riguarda lavori sul balcone di un condomino, poiché l'assemblea non ha la competenza per decidere lavori all'interno della proprietà privata, a meno che tali lavori non riguardino elementi decorativi che contribuiscono al decoro dell'edificio nel suo complesso.

Allo stesso modo, una delibera che esonera permanentemente un condomino dal pagamento di determinate quote o assegna una spesa inferiore rispetto ai suoi millesimi rappresenta una modifica definitiva dei criteri di ripartizione delle spese, diversa dalla regola generale dei millesimi, rendendo la delibera nulla e quindi impugnabile senza limiti di tempo.

Come fare a contestare le spese condominiali nel 2024

Il condomino che intende sollevare una contestazione riguardo alla presunta erroneità o illegittimità nella ripartizione delle spese condominiali può seguire le seguenti modalità:

• presentazione di un reclamo all'amministratore di condominio;
• impugnazione della votazione assembleare con cui è stata deliberata la suddivisione delle spese condominiali.

Quest'ultima è possibile solo dopo aver avviato un processo di mediazione dinanzi a uno degli organismi previsti dalla legge e istituiti su tutto il territorio nazionale. Queste opzioni sono le alternative disponibili per il condomino desideroso di contestare le decisioni in merito alle spese condominiali.

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