Spese condominiali autunno-inverno previste in forte aumento se amministratore e assemblea non intervengono

L’attuale scenario economico italiano è caratterizzato da nuove pressioni sui bilanci familiari, in particolare per quanto riguarda la gestione dei costi degli edifici condivisi. I prossimi anni potrebbero portare a spese condominiali più elevate, soprattutto se amministratori e assemblee non adotteranno misure preventive e correttive. Diversi fattori contribuiscono a delineare un autunno caldo dal punto di vista finanziario, con ricadute che si ripercuotono direttamente sulla vita dei nuclei residenti. 

Le ragioni dell’aumento delle spese condominiali: inflazione, bollette e rincari

L’incremento delle spese condominiali dipende da molteplici variabili macroeconomiche e specifiche di settore. Gli ultimi dati dell’Osservatorio Nazionale Federconsumatori hanno evidenziato una crescita del 3,3% per l’anno 2025, dovuta soprattutto all’incremento dei costi energetici e dei servizi essenziali.

L’inflazione, pur avendo subito un rallentamento rispetto ai picchi pandemici e post-pandemici, continua a incidere sensibilmente sul costo della vita e, di conseguenza, sui budget dei condomini. Le voci che trainano l’aumento delle spese condominiali sono principalmente le bollette di riscaldamento e luce condominiale, la TARI (tassa rifiuti), i costi per servizi di manutenzione e la gestione dei fornitori.

Nel dettaglio, l’autunno rappresenta un periodo particolarmente critico a causa della ripresa dell’attività scolastica e del ritorno alle basse temperature, che accentuano il bisogno di riscaldamento. Secondo Federconsumatori, nel 2025 ogni famiglia sosterrà spese per un totale di circa 2.981,10 euro, considerando tutte le voci principali comprese le quote condominiali. 

Le dinamiche inflazionistiche si riflettono sulla contrattualistica dei fornitori di servizi condominiali: dalle ditte di pulizia, agli appaltatori di manutenzione ordinaria e straordinaria, fino alle società di gestione del riscaldamento centralizzato. La mancata tempestività negli adeguamenti dei contratti può generare ulteriori rincari nel breve-medio termine.

È, inoltre, necessario considerare l’impatto delle morosità, in crescita negli ultimi anni, che comporta una redistribuzione delle uscite tra i condòmini virtuosi, aggravando la situazione per chi rispetta le scadenze.

Il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea nella gestione dei costi

Nell’ambito condominiale, la gestione dei costi rappresenta una delle principali responsabilità affidate all’amministratore e all' assemblea. Negli ultimi anni, la figura dell’amministratore è stata ridefinita: da semplice contabile a manager con competenze legali, finanziarie e relazionali. Gli obblighi includono la predisposizione del bilancio preventivo, l’organizzazione di assemblee ordinarie e straordinarie e la conduzione degli interventi di manutenzione, nonchè: 

• Verifica della documentazione: Il rendiconto deve essere trasparente, comprensibile e corredato da tutti gli allegati richiesti. Gli ultimi orientamenti giurisprudenziali hanno espresso l’importanza di una rendicontazione chiara e oggettiva, con un ruolo sempre più incisivo per il revisore contabile.
• Convocazione regolare delle assemblee: Le recenti sentenze hanno chiarito l’illegittimità della convocazione via WhatsApp e sottolineato che ogni riunione deve essere formalmente verbalizzata per assicurare la validità delle delibere.
• Prevenzione e mediazione dei conflitti: Un’assemblea ben gestita può deliberare interventi mirati al contenimento dei costi, evitando l’insorgere di liti e relative spese legali.

La ripartizione delle spese: regole legali e casistiche comuni

La suddivisione delle spese tra i condòmini avviene in base ai millesimi di proprietà, con particolare attenzione alle parti comuni destinate all’uso collettiv:

• Spese per il tetto e le strutture comuni: Al tetto, in quanto parte comune, si applica una ripartizione proporzionale al valore della proprietà di ciascun partecipante, salvo diversa convenzione. Quando il tetto serve solo una parte dell’edificio (ad esempio, una scala), la suddivisione riguarda esclusivamente i proprietari delle unità interessate.
• Condomini minimi: Nei contesti composti da massimo otto unità, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria. In questo caso, se non esistono tabelle millesimali, si fa riferimento al valore delle singole proprietà o si concordano criteri alternativi tra i partecipanti.
• Assenza di tabelle millesimali: La ripartizione segue i valori delle singole proprietà, valutando superficie utile, posizione, esposizione e destinazione d’uso.

Impatto degli aumenti sulle famiglie e proposte di intervento

L’aumento delle spese comuni ricade direttamente sulle famiglie, con un impatto più marcato su quelle a reddito fisso o medio-basso. Federconsumatori evidenzia la necessità di misure strutturali per sostenere i cittadini, come la rimodulazione dell’IVA su beni di largo consumo, la costituzione di fondi per contrastare la povertà energetica e alimentare, e il rafforzamento delle risorse destinate alla sanità pubblica e al diritto allo studio.

La previsione di ulteriori rincari nel 2026 solleva l’urgenza di adottare politiche di sostegno mirate, anche a livello locale, sviluppando strumenti di rateizzazione, rinegoziazione delle forniture e campagne di educazione finanziaria condominiale.