Ha murato un pezzo di scala del condominio per farci un proprio ripostiglio: la sentenza del giudice spiazza

Chiudere con un muro una porzione del vano scala per ricavarne un ripostiglio personale sembra, a prima vista, un abuso evidente. Eppure una recente pronuncia del Tribunale di Vicenza ha riconosciuto a un condomino la proprietà di quello spazio. La decisione può sorprendere chi non conosce bene l’istituto dell’usucapione, ma si inserisce in un orientamento giuridico consolidato. 

Il caso: un pezzo di vano scala inglobato in un ripostiglio

La vicenda riguarda un condominio in cui uno dei proprietari aveva inglobato una parte del vano scala nel proprio ripostiglio, realizzando una muratura che chiudeva fisicamente l’area. Il risultato era netto: tutti gli altri condomini erano esclusi da qualsiasi possibilità di accesso e di utilizzo di quella porzione, che di fatto era passata da essere una parte comune del condominio, una pertinenza privata dell’unità immobiliare.

Dopo il passare di molti anni, il condomino ha deciso di rivolgersi al giudice per ottenere l’accertamento dell’avvenuta usucapione, cioè il riconoscimento formale che quella porzione di scala era ormai diventata di sua proprietà. Il Tribunale di Vicenza ha accolto la domanda.

La sentenza del Tribunale di Vicenza n. 1205 del 18 settembre 2026

Con la sentenza n. 1205 del 18 settembre 2026, il Tribunale di Vicenza ha accolto la domanda diretta all’accertamento dell’usucapione di una parte del vano scala di un condominio. Il giudice ha sostenuto un principio chiaro: il possesso esclusivo di un bene condominiale o di una parte di esso, acquisito in maniera pacifica, esercitato non clandestinamente, esclusivamente e continuativamente per almeno vent’anni, conduce all’usucapione del cespite a favore del possessore, il quale, per l’effetto, ne diventa il proprietario.

Nel caso concreto, la porzione di scala era stata inglobata nel ripostiglio dell’attore con una muratura che escludeva ogni possibilità di accesso e utilizzo da parte degli altri proprietari. Proprio questo elemento è stato decisivo: la chiusura materiale ha dimostrato in modo evidente la sottrazione del bene all’uso comune, presupposto essenziale perché l’usucapione possa operare sulle parti condominiali.

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, disciplinato dal Codice civile. In sostanza, chi possiede un bene per un certo periodo di tempo, in modo continuativo e con determinate caratteristiche, ne diventa proprietario, anche se non ha alcun titolo di acquisto e anche se il bene appartiene ad altri.

Perché una sentenza di questo tipo spiazza? Perché molti pensano che le parti comuni di un edificio siano intoccabili e imprescrittibili: se appartengono a tutti i condomini, nessuno potrebbe mai appropriarsene. In realtà, la legge non prevede alcuna immunità per i beni condominiali. Il diritto di proprietà si può perdere per effetto del tempo e dell’inerzia dei titolari, quando un altro soggetto si comporta come unico padrone della cosa.

La sentenza spiazza, dunque, fino a un certo punto: chi conosce l’istituto sa che i presupposti dell’usucapione sono ben definiti e che, quando ricorrono, il risultato è del tutto coerente con il sistema.

È possibile diventare proprietari di un vano scala condominiale?

La risposta è sì: è possibile diventare proprietari di un vano scala condominiale mediante usucapione, a condizione che il privato dimostri di aver sottratto all’uso degli altri condomini il bene comune o una parte di esso.

Questo è il punto chiave. Non basta utilizzare più degli altri l’area comune, né occuparla in modo saltuario o tollerato. Occorre che il condomino compia atti di possesso esclusivo e incompatibile con il godimento collettivo, come la costruzione di un muro, l’installazione di una porta chiusa a chiave o altre opere che escludano gli altri dall’accesso e dall’utilizzo. È la differenza tra un semplice uso più intenso e una vera e propria appropriazione del bene.

Perché il possesso porti all’acquisto della proprietà, devono ricorrere insieme diverse condizioni, che sono:

• Possesso pacifico. Il possesso deve essere stato acquisito senza violenza e senza opposizione. Se gli altri condomini si sono opposti in modo efficace, per esempio con diffide o azioni giudiziarie, il termine può essere interrotto.
• Possesso non clandestino. L’occupazione non deve essere nascosta. Una muratura realizzata in un vano scala, visibile a tutti i residenti, è per sua natura un comportamento palese e non occulto.
• Possesso esclusivo. Il condomino deve comportarsi come unico titolare del bene, escludendo gli altri. Questo è il requisito più delicato nel contesto condominiale, perché ogni condomino ha già un diritto di comproprietà sulle parti comuni. Per questo serve un’opera o un comportamento che manifesti inequivocabilmente la volontà di escludere gli altri.
• Possesso continuativo per almeno vent’anni. Il termine ordinario per l’usucapione di beni immobili è di venti anni. Il possesso deve essere stato ininterrotto per tutto questo periodo.

Quando tutti questi elementi sono provati, il giudice può accertare l’acquisto della proprietà a favore del possessore.

Perché la muratura è stata decisiva

Nel caso esaminato dal Tribunale di Vicenza, la muratura ha avuto un ruolo centrale. Un muro che chiude una porzione di scala non lascia margini di dubbio: l’area non è più accessibile agli altri condomini e non può essere utilizzata da nessuno se non da chi l’ha inglobata nel proprio ripostiglio.

Questo tipo di opera distingue nettamente l’usucapione dalla semplice tolleranza. Se un condomino appoggia un mobile o una bicicletta sul pianerottolo, gli altri possono tollerare la situazione senza che ciò comporti alcun acquisto di diritti. Se invece costruisce una parete e di fatto fa sparire quella parte di scala dalla disponibilità comune, l’esclusione degli altri è oggettiva e dimostrabile.

Chi intende far valere l’usucapione ha l’onere di dimostrarne i presupposti. Nella pratica, le prove più utili sono:

• Documentazione fotografica datata o riferibile a periodi precisi
• Planimetrie, visure e atti catastali che mostrano lo stato dei luoghi
• Testimonianze di vicini, ex condomini, tecnici o artigiani
• Fatture e documenti relativi ai lavori di costruzione della muratura
• Verbali assembleari che dimostrino la conoscenza o l’assenza di contestazioni.

La prova del decorso del termine ventennale è spesso la parte più impegnativa del giudizio, perché richiede di ricostruire fatti risalenti nel tempo.

Cosa rischiano gli altri condomini e come possono tutelarsi

Per il condominio, la lezione è chiara: l’inerzia può costare cara. Se un condomino si appropria di una parte comune e nessuno reagisce per anni, il diritto di comproprietà può andare perso.

Per evitare questo rischio, è consigliabile:

• Vigilare sulle parti comuni, segnalando subito eventuali occupazioni o modifiche non autorizzate
• Contestare formalmente l’occupazione tramite diffida scritta, che può contribuire a interrompere il decorso del termine
• Agire in giudizio per ottenere la rimozione dell’opera e il ripristino dei luoghi prima che maturino i vent’anni
• Verificare periodicamente lo stato dei luoghi durante le assemblee condominiali

L’amministratore ha un ruolo importante in questo senso, perché può attivarsi per tutelare le parti comuni nell’interesse di tutti.

Chi ha occupato da molti anni un’area condominiale non deve dare per scontato di aver acquisito la proprietà. L’usucapione non opera automaticamente nei rapporti con i terzi: serve una sentenza che la accerti, oppure un accordo con gli altri condomini formalizzato in modo corretto. Inoltre, ogni caso dipende dalle prove disponibili e dalle circostanze concrete. È, quindi, opportuno rivolgersi a un avvocato o a un professionista esperto di diritto condominiale per valutare la posizione, raccogliere la documentazione e decidere se avviare un’azione di accertamento.

 

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