Investimenti immobiliari e case, dove si è rivalutato di più, di quanto e previsioni prossimi anni

Nel contesto italiano, il settore degli investimenti immobiliari si presenta come un ambito articolato e caratterizzato da notevole eterogeneità territoriale. Gli ultimi anni hanno evidenziato una marcata resilienza del segmento, nonostante l'aumento dei tassi d'interesse e una congiuntura macroeconomica variabile. La domanda abitativa mantiene livelli sostenuti soprattutto in grandi aree urbane e in città universitarie, mentre le regioni a vocazione turistica o interessate da processi di riqualificazione urbana riscontrano dinamiche di prezzo e transazioni in evoluzione costante. Tra le principali tendenze si registra una crescita nei canoni di locazione, attribuibile in parte alla difficoltà di accesso al credito da parte delle famiglie e, in parte, ai processi di mobilità lavorativa e accademica.

Il consolidarsi del settore degli affitti brevi ha inoltre modificato il profilo della domanda e della redditività. Le rivalutazioni degli investimenti immobiliari hanno mostrato un andamento differenziato: centri come Milano, Firenze e Verona evidenziano incrementi sensibili nei valori immobiliari, mentre altre aree restano stazionarie o segnano cali reali dopo aver raggiunto il picco pre-2008. I dati più recenti suggeriscono un approccio selettivo, attento sia al rendimento potenziale sia alla sostenibilità del capitale investito nel lungo periodo.

Cos'è l'investimento immobiliare: definizione, strategie e fattori di rendimento

L'investimento immobiliare rappresenta l'acquisizione di beni immobili, quali abitazioni, locali commerciali, uffici, box o capannoni, con l'intento di ottenere un ritorno economico attraverso la locazione o la rivendita a valori superiori. Tra le principali strategie adottate dagli investitori si evidenziano:

• Acquisto per locazione, sia a lungo termine che a breve termine (affitti turistici o transitori)
• Rivendita con plusvalenza
• Ristrutturazione e successiva vendita
• Partecipazione a piattaforme di crowdfunding immobiliare o fondi REIT

I fattori chiave di rendimento includono il canone di affitto, la rivalutazione dell'immobile nel tempo e la gestione efficiente dei costi e della fiscalità. Il rendimento, espresso sia in forma lorda che netta, implica la valutazione di variabili quali la posizione geografica, la qualità costruttiva, l'efficienza energetica e la liquidità del mercato.

Strumenti come il ROI, che tiene conto di tutti i costi e della rivalutazione, consentono una comparazione affidabile tra opportunità differenti. La stabilità degli investimenti immobiliari viene spesso contrapposta alla volatilità dei mercati finanziari, sottolineando la duplice funzione di reddito corrente e preservazione del capitale: aspetti centrali per chi pianifica la diversificazione del proprio patrimonio.

Rendimenti e rivalutazione degli immobili: dati, differenze territoriali e confronto con altri asset

L'entità dei rendimenti immobiliari, così come il ritmo delle rivalutazioni, mostra considerevoli discrepanze geografiche e tra classi di asset. Nel 2025, secondo le principali rilevazioni, il rendimento lordo degli immobili residenziali in Italia si attesta intorno al 9,8%, con picchi superiori all'11% in specifiche province, come Verbania e Ragusa. Segmenti non residenziali, come negozi e uffici, garantiscono rendimenti lordi rispettivamente al 12,4% e al 12%, mentre asset come garage si collocano su valori medi dell'8,2%.

Il confronto con strumenti finanziari tradizionali, come i BTP a dieci anni, evidenzia rendimenti inferiori (circa 3,6%) per questi ultimi. Tuttavia, la natura tangibile dell'immobile e la capacità di tutelare il potere d'acquisto dal processo inflattivo restano elementi distintivi del settore. Le differenze settoriali riflettono altresì la rischiosità: il segmento commerciale, pur offrendo rendimenti più elevati, si contraddistingue per maggiore volatilità nei flussi, rotazione degli inquilini ed esposizione alle dinamiche settoriali (e-commerce, turismo, evoluzione urbana). Aspetti come l'accesso al credito (mutui con incidenza intorno al 40% delle acquisizioni), la pressione fiscale e le evoluzioni normative condizionano ulteriormente le valutazioni degli investitori.

Dove si è rivalutato di più: le città, le regioni e i segmenti più dinamici

L'analisi delle rivalutazioni immobiliari mette in evidenza una polarizzazione fra aree metropolitane e province minori. Milano si distingue in modo netto, con una crescita dei valori superiore al 130% dal 1998, seguita da Firenze (+80% circa) e Verona. Città come Roma, Bologna e Genova mostrano dinamiche diversificate, con rivalutazioni più contenute ma sostenute da importanti fattori di domanda, quali la presenza di campus universitari, poli direzionali e interventi di rigenerazione urbana. In pratica:

• Milano: incremento prezzo medio superiore al 130% in oltre vent'anni
• Firenze: rialzo degli immobili di oltre il 70%
• Genova, Bari, Palermo: performance trainate dalla crescita della domanda locativa e dalla minore pressione sui prezzi di acquisto

Le regioni del Nord e parte del Centro (Trentino-Alto Adige, Lombardia, Valle d'Aosta, Toscana) restano le più costose per l'acquisto, mentre Sud e Isole si caratterizzano per valore più accessibile ma rendimenti da locazione spesso più elevati. Segmenti emergenti includono il living dedicato a studenti e senior, la logistica e gli immobili di classe energetica avanzata, che attirano crescente attenzione da investitori istituzionali e internazionali.

L'esame storico delle rivalutazioni documenta un andamento non lineare. Nelle principali città, dal 1998 al 2025, si osserva mediamente una crescita dei prezzi residenziali intorno al 46-52%, con punte marcate a Milano (+132%) e Firenze (+72%). Il periodo successivo al 2008 ha mostrato, tuttavia, una flessione reale significativa, con una perdita, in termini reali, fino al 50% dal picco pre-crisi, come evidenziato dai principali report. Occorre distinguere l'andamento nominale da quello reale, considerando l'erosione inflazionistica e la diversa capacità di assorbimento della domanda.

Valori attuali medi:

Nel comparto non residenziale, l'apprezzamento è trainato dal settore commerciale (negozi, uffici, logistica) e dallo student housing, con rendimenti anche superiori al 10%. La domanda si concentra verso immobili di qualità, posizionati in aree strategiche e dotati di alta efficienza energetica.

Aspetti fiscali e netti degli investimenti immobiliari

Gli investitori devono valutare la pressione fiscale, che incide sulla redditività. La tassazione sui redditi da locazione può avvenire secondo due regimi:

• Cedolare secca: aliquota fissa (attualmente 21% o 10% per canone concordato)
• Tassazione ordinaria: secondo scaglioni IRPEF con detrazioni fiscali

Altri oneri ricorrenti includono IMU, TASI e spese di manutenzione, oltre a costi per la gestione delle locazioni e assicurazioni. Il rendimento netto, al netto delle imposte e delle spese, si riduce in media del 30-40% rispetto al lordo, mantenendosi comunque competitivo rispetto ad altre forme di investimento a basso rischio.

Previsioni per i prossimi anni: opportunità, rischi e scenari di mercato dal 2025 in poi

La crescita attesa dei prezzi, secondo le principali fonti, varierà tra il 2% e il 5% annuo nelle aree più dinamiche, mentre permarranno importanti differenze tra macroaree. L'impatto di eventi straordinari (Giubileo a Roma nel 2025, Olimpiadi Milano-Cortina nel 2026) sostiene la domanda in alcune zone, così come la presenza di politiche di rigenerazione urbana e incentivi all'efficientamento energetico.

Aree con forte domanda abitativa (Milano, Roma, Bologna) manterranno interesse elevato. La sostenibilità e l'efficienza energetica saranno criteri prioritari nella valutazione degli asset. La domanda estera e quella legata al turismo stabilizzeranno i valori nelle località a maggiore richiamo.

I rischi da monitorare restano la variazione dei tassi d'interesse, le condizioni di accesso al credito e la pressione inflazionistica.

Eventuali rallentamenti demografici e l'inasprimento delle regolamentazioni sugli affitti, specie brevi, possono incidere in maniera selettiva su alcuni segmenti. Nel medio periodo, la resilienza del mattone continuerà a dipendere dalla capacità di innovare sia sul fronte gestionale sia nell'adeguamento delle proprietà agli standard di sostenibilità e qualità richiesti dal mercato contemporaneo.