Le regole per gli affitti brevi e adempimenti obbligatori per i proprietari nel 2025

di Chiara Compagnucci pubblicato il 27/05/2024 alle 09:57
aggiornato con informazioni attualizzate il 19/04/2025 alle 19:30

Quali sono le regole 2025in vigore per gli affitti brevi e gli adempimenti obbligatori che devono fare i proprietai delle case in affitto e locazione.

Gli affitti brevi sono sempre più diffusi sul territorio nazionale, ma parallelamente diventano più stringenti le normative che regolamentano questo settore in rapida espansione. I proprietari di immobili destinati a locazioni turistiche o temporanee sono chiamati a rispettare nuovi adempimenti e a seguire regole ben precise per operare in conformità con la legge.

Le nuove regole fiscali per gli affitti brevi nel 2025

Il quadro normativo relativo alle locazioni turistiche brevi ha subito importanti modifiche, pensate per una maggiore, e migliore, gestione e organizzazione del comparto. La regolamentazione mira a garantire maggiore trasparenza e controllo su un settore che negli ultimi anni ha visto una crescita esponenziale.

Tra le principali novità, in vigore dal primo gennaio 2025, spicca l'aumento dell'aliquota fiscale per la cedolare secca, che passa dal 21% al 26% per i proprietari che gestiscono più di un appartamento in regime di locazione breve.

Questa variazione dell'imposizione fiscale riguarda esclusivamente i possessori che concedono in affitto più di un'unità immobiliare per brevi periodi, mentre rimane invariata l'aliquota al 21% per chi affitta una sola casa.

La progressione fiscale in base al numero di immobili

Il legislatore ha introdotto un sistema progressivo che modula l'imposizione fiscale in base al numero di proprietà destinate agli affitti a breve termine:

Per il primo immobile locato: cedolare secca al 21%
Dal secondo al quarto immobile: aliquota aumentata al 26%
Dal quinto appartamento in poi: obbligo di apertura della partita IVA, con conseguente passaggio al regime d'impresa

Questa strutturazione mira chiaramente a differenziare la posizione del piccolo proprietario che affitta occasionalmente un singolo immobile da quella degli operatori che gestiscono più proprietà come attività commerciale vera e propria.

Nuovi obblighi per intermediari e piattaforme digitali

Oltre alla revisione delle aliquote fiscali, la normativa 2025 introduce importanti novità per gli intermediari e gli operatori che facilitano le locazioni brevi.

In particolare, gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici (come Airbnb, Booking e altre piattaforme di prenotazione online) che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione breve dovranno operare una ritenuta a titolo di acconto sulle somme versate ai proprietari degli immobili.

Questa misura è finalizzata a garantire la tracciabilità dei pagamenti e a contrastare l'evasione fiscale nel settore delle locazioni turistiche, assicurando che tutti i redditi derivanti dagli affitti brevi siano correttamente dichiarati all'erario.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni turistiche

Un'altra innovazione fondamentale, che si prepara ad entrare ufficialmente in vigore nel 2025, è l'assegnazione del cosiddetto CIN - Codice Identificativo Nazionale, per tutte le unità immobiliari destinate ai contratti di locazione turistica.

Si tratta di un codice alfanumerico univoco, assegnato dal Ministero del Turismo, che ha lo scopo di tracciare e controllare tutte le strutture abitative in affitto breve presenti sul territorio nazionale. Questo sistema contribuirà significativamente a contrastare l'evasione fiscale e a garantire maggiore trasparenza nell'intero settore delle locazioni temporanee.

Procedura di ottenimento del CIN

Per ottenere il Codice Identificativo Nazionale, i proprietari dovranno registrarsi sulla piattaforma ufficiale del Ministero del Turismo e fornire tutte le informazioni richieste relative all'immobile destinato alla locazione breve, inclusi:

Dati catastali completi
Planimetria dell'unità immobiliare
Documentazione relativa alla conformità dell'immobile alle normative di sicurezza
Attestazione della regolarità urbanistica

Una volta completata la procedura di registrazione e verificati i documenti, il sistema rilascerà il codice CIN che dovrà essere obbligatoriamente esposto in tutti gli annunci online e offline relativi all'immobile in questione.

Sanzioni per mancato rispetto delle normative

Il legislatore ha previsto un rigoroso regime sanzionatorio per garantire l'effettiva applicazione delle nuove regole. Chiunque non rispetti l'obbligo di ottenimento e pubblicazione del CIN è soggetto a sanzioni pecuniarie significative, comprese tra 800 e 10.000 euro.

Inoltre, le piattaforme di intermediazione che pubblicano annunci privi di CIN potranno essere a loro volta sanzionate, con multe proporzionali al volume di attività gestito.

Adempimenti sulla sicurezza degli immobili in locazione breve

Nel 2025 diventa ancora più stringente anche la normativa relativa ai requisiti di sicurezza che gli immobili destinati agli affitti brevi devono rispettare. Tra gli adempimenti obbligatori figurano:

Installazione di rilevatori di fumo funzionanti in ogni stanza
Presenza di estintori a norma e facilmente accessibili
Affissione delle planimetrie di evacuazione con chiara indicazione delle vie di fuga
Disponibilità di un kit di primo soccorso completo e aggiornato
Installazione di sistemi anti-intrusione adeguati

Ho personalmente verificato che molti proprietari stanno già adeguando le loro strutture per conformarsi a questi requisiti di sicurezza, consapevoli che dalla loro corretta implementazione dipende non solo il rispetto della legge, ma anche la tutela degli ospiti.

La dichiarazione dei redditi per gli affitti brevi

Per quanto riguarda gli aspetti fiscali, i redditi derivanti dagli affitti brevi nel 2025 dovranno essere dichiarati seguendo precise modalità:

Per i proprietari che optano per la cedolare secca (al 21% o al 26% secondo i casi sopra descritti), i canoni percepiti dovranno essere indicati nel quadro RB del modello 730 o del modello Redditi Persone Fisiche.

I proprietari che superano il limite di quattro immobili in locazione breve e sono quindi obbligati ad aprire partita IVA, dovranno invece dichiarare i redditi nel quadro RF o RG (a seconda del regime contabile adottato) del modello Redditi Persone Fisiche.

Obbligo di comunicazione delle presenze alla Questura

Resta invariato anche nel 2025 l'obbligo di comunicare alla Questura competente per territorio le generalità degli ospiti che soggiornano nelle strutture destinate a locazione breve, attraverso il Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

Questa comunicazione deve essere effettuata entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti e rappresenta un adempimento fondamentale per ragioni di pubblica sicurezza, la cui omissione può comportare sanzioni significative.

Come i proprietari si devono preparare agli adempimenti da fare per gli affitti brevi

I proprietari di immobili destinati alla locazione breve dovrebbero prepararsi con anticipo ai cambiamenti normativi previsti per il 2025, evitando di incorrere in sanzioni e garantendo la piena conformità delle proprie strutture alle nuove disposizioni.

È consigliabile:

Verificare la propria posizione fiscale in relazione al numero di immobili destinati ad affitto breve
Predisporre la documentazione necessaria per richiedere il CIN non appena la piattaforma sarà operativa
Adeguare le strutture agli standard di sicurezza richiesti
Consultare un commercialista o un consulente fiscale per valutare l'impostazione più vantaggiosa in base al proprio caso specifico

Con una pianificazione adeguata, sarà possibile continuare a operare nel settore degli affitti brevi e valutare quanto si guadagna realmente in piena conformità con il quadro normativo, sfruttando le opportunità che questo segmento di mercato continua ad offrire nonostante l'incremento degli adempimenti richiesti.