Mutui, tassi verso il 4% e rate in forte rialzo. Cosa sta succedendo e cosa si può fare per evitarlo

La scelta tra tasso fisso e variabile rappresenta oggi uno degli elementi più dibattuti, mentre fattori macroeconomici e politiche adottate dalle banche incidono profondamente sulle condizioni offerte ai consumatori.

In questo scenario, risulta indispensabile un continuo aggiornamento e una valutazione attenta delle alternative disponibili, sia per i nuovi mutuatari sia per chi sta valutando opzioni di risparmio come la surroga o la rinegoziazione. I dati mostrano tendenze che meritano di essere analizzate con attenzione per pianificare scelte consapevoli.

L'andamento dei tassi di interesse: variazioni e prospettive

Nell'ultimo biennio, il contesto dei mutui in Italia è stato segnato da oscillazioni rilevanti dei tassi di riferimento. Dopo una serie di dieci aumenti tra la metà del 2022 e il terzo trimestre 2023, la Banca Centrale Europea (BCE) ha dapprima portato il tasso principale al 4,5%, per poi invertire la rotta con ben otto tagli tra marzo 2024 e giugno 2025, riducendo il tasso principale al 2,15%. Questo mutamento delle politiche monetarie ha avuto un impatto diretto soprattutto sulle soluzioni variabili, con una diminuzione media delle rate nell'ordine dell'1% nel primo semestre del 2025.

Tuttavia, il mercato dei mutui a tasso fisso si trova in una situazione in parte differente. Malgrado la riduzione del costo del denaro da parte della BCE, l'IRS - parametro di riferimento per i finanziamenti fissi - ha registrato un incremento passando dal 2% al 3,26% per le durate trentennali. Questo disallineamento rispetto all'azione della BCE è frutto di logiche di lungo periodo e di aspettative sui tassi futuri e l'inflazione, elementi che contribuiscono a mantenere il fisso su livelli superiori rispetto al passato.

Secondo il rapporto dell'ABI, a dicembre 2025 il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto abitativo si è attestato al 3,37%, in leggero aumento rispetto al mese precedente ma nettamente più favorevole rispetto alla media riscontrata l'anno precedente (4,42% a dicembre 2023). Il tasso medio globale sui prestiti erogati negli anni resta stabile attorno al 3,97%.

Il peso dei mutui a tasso fisso nel totale delle nuove sottoscrizioni si conferma molto elevato, con una quota prossima all'80%. Tuttavia, si rileva un lieve risveglio della domanda di prodotti a tasso variabile, che nel terzo trimestre 2025 ha raggiunto il 4% del totale (era circa all'1% nei trimestri precedenti), segnalando così una timida riapertura di interesse in un contesto dove la scelta tendeva nettamente a favore della stabilità.

Le prospettive per i prossimi mesi sono caratterizzate da una probabile stabilizzazione dei tassi, salvo eventuali fattori esogeni che possano alterare l'equilibrio. Il consiglio degli esperti resta quello di monitorare le evoluzioni di Euribor e IRS, mantenendo anche particolare attenzione all'ampiezza degli spread applicati dalle banche e alle offerte speciali sul mercato, in particolare per chi si avvicina per la prima volta al mondo dei mutui.

Mutuo fisso o variabile: pro e contro con dati aggiornati

La selezione tra mutuo a tasso fisso o variabile richiede valutazioni attente e spesso personalizzate. Le condizioni offerte nel 2025 evidenziano una competizione maggiore sul fisso: le migliori proposte presentano un TAEG tra il 3,30% e il 3,43% per immobili standard, mentre per gli immobili in classe energetica A o B si scende anche sotto il 3%, grazie a offerte dedicate alla sostenibilità.

Per chiarire meglio il confronto tra le due tipologie, si consideri una simulazione riferita a un finanziamento medio di 126.000 euro da restituire in 25 anni, al 70% del valore dell'immobile:

• Tasso fisso (TAN 3,23%): rata mensile 613 euro
• Tasso variabile (TAN 2,29%): rata mensile 552 euro

La differenza è di circa 60 euro al mese, pari a un risparmio iniziale del 10% circa per il variabile. Tuttavia, questa scelta va ponderata considerando l'attesa evoluzione dei tassi e la propria propensione al rischio.

Il mutuo variabile è oggi più vantaggioso sulle rate, ma l'incognita sulla loro futura evoluzione rimane: la rata potrebbe crescere fino al 45% in caso di sensibili aumenti dell'Euribor. L'aspetto tranquillizzante del fisso resta invece nella stabilità della rata per tutta la durata del finanziamento, permettendo di pianificare il bilancio familiare in modo preciso.

Confronto tra TAN, TAEG, Euribor e IRS: come influiscono sulle rate

Per comprendere il funzionamento delle diverse tipologie di finanziamento, è utile analizzare i principali indicatori:

• TAN (Tasso Annuo Nominale): indica il tasso d'interesse puro applicato sul capitale finanziato.
• TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): comprende TAN più tutte le spese obbligatorie (istruttoria, perizia, incasso rata), rappresentando quindi il costo reale del mutuo.
• Euribor: parametro di riferimento per il tasso variabile e legato ai movimenti della BCE; nel 2025 è stabilmente intorno al 2%.
• IRS: indica il tasso dei mutui a tasso fisso, maggiormente influenzato da aspettative di mercato e variabili di lungo periodo; attualmente è intorno al 3,26%.

L'effetto di questi parametri sulle rate è essenziale: ad esempio, in caso di aumento dell'Euribor le rate variabili crescono, mentre i finanziamenti fissi sono protetti dalle oscillazioni, garantendo stabilità.

Rischi e opportunità per chi sceglie il tasso variabile

Scegliere il piano variabile consente, in avvio, di sostenere rate più basse rispetto al fisso. Nel 2025, infatti, la differenza può arrivare a oltre il 10%, offrendo un risparmio significativo soprattutto nei primi anni del piano. Tuttavia, questo vantaggio iniziale si accompagna a una certa dose di rischio. Se l'Euribor dovesse crescere, la rata mensile potrebbe aumentare anche del 30-45% nell'arco di due anni, come dimostrano le variazioni osservate in passato.

Un ulteriore elemento da valutare riguarda la durata del finanziamento: nei piani di ammortamento a lungo termine, il peso degli interessi sulla rata diminuisce nel tempo, rendendo meno sensibile la rata agli scostamenti dei tassi dopo alcuni anni dall'avvio.

Le opportunità si concentrano su chi ha già una buona capacità di risparmio e può sopportare eventuali aumenti futuri, magari investendo la differenza tra la rata variabile e quella fissa per creare un cuscinetto di emergenza.

Strategie per risparmiare: surroga, rinegoziazione e confronto

Per chi ha già in corso un finanziamento, le opzioni per migliorare le condizioni non mancano. La surroga, regolata dalla legge (decreto Bersani-bis del 2007), consente di trasferire il mutuo presso un altro istituto senza costi, ottenendo condizioni più favorevoli. È possibile anche optare per la rinegoziazione direttamente con la propria banca, eventualmente passando da un tasso variabile a fisso (o viceversa); tale pratica, però, è a discrezione dell'istituto:

Le condizioni per accedere a queste opzioni sono generalmente:

• rata sostenibile entro il 33% del reddito familiare
• finanziamento massimo dell'80% del valore immobile
• debito residuo non inferiore a 50-60 mila euro

Le banche stanno mostrando maggiore flessibilità sulle rinegoziazioni, vuoi per trattenere la clientela, vuoi perché il quadro dei tassi si è evoluto rapidamente. Un confronto costante tra le offerte in corso, anche utilizzando i numerosi comparatori disponibili, risulta quindi strategico per accedere a tassi più convenienti e risparmiare sensibilmente sul lungo periodo.

Chi sono i nuovi mutuatari: dati su under 36, importi e durata

Il profilo dei nuovi mutuatari in Italia evidenzia una crescente presenza di giovani nella fascia under 36: secondo l'Osservatorio Facile.it-Mutui.it, nel 2025 il 39% delle richieste totali arriva da questa fascia d'età. Nel segmento prima casa questa quota sale al 50%, sostenuta in particolare dal Fondo Garanzia Prima Casa, cui ha fatto ricorso oltre un terzo degli under 36.

L'importo medio richiesto nell'anno è cresciuto del 3%, raggiungendo i 138.538 euro, mentre il valore medio dell'immobile oggetto di finanziamento si attesta intorno ai 208.500 euro. Anche la durata media dei finanziamenti si è leggermente estesa, passando da 24 a 25 anni e con piani di ammortamento a 26 anni nelle richieste di prima casa.

Risulta in calo il peso percentuale delle surroghe, passate dal 29% del totale nel 2024 al 23% nel 2025, segno di una maggiore stabilità delle scelte e di una maggiore propensione dei nuovi richiedenti verso il primo acquisto: