Cosa scegliere come mutuo casa tra settembre-dicembre? I fissi tornano a salire, mentre i tassi variabili non scendono

L'ultimo quadrimestre del 2025 si apre con una congiuntura complessa per chi valuta quale mutuo casa tra settembre e dicembre 2025. Il mercato immobiliare italiano registra dinamiche mutevoli influenzate da variabili macroeconomiche ed evoluzioni della politica monetaria europea. Dopo una fase di ribassi, i tassi sui nuovi finanziamenti per acquisto abitazione hanno mostrato una moderata risalita rispetto ai minimi toccati a fine 2024.

Il quadro risulta caratterizzato dall'alternanza tra proposte a tasso fisso, che garantiscono stabilità, e tasso variabile, che ha beneficiato dei recenti tagli della BCE ma presenta ora segnali di assestamento. Gli operatori bancari, mentre adeguano le condizioni agli andamenti interbancari e alle strategie di raccolta, offrono gamme diversificate rivolte sia a giovani under 36 sia a nuclei familiari con esigenze specifiche. Per il consumatore, la decisione impatta sulla sostenibilità di lungo periodo del debito contratto e richiede una valutazione accurata delle opzioni disponibili.

Andamento dei tassi fissi e variabili: dati aggiornati e previsioni per fine 2024

Il secondo semestre 2024 ha segnato importanti sviluppi nella dinamica dei tassi di interesse applicati ai nuovi mutui casa. Dopo il picco registrato a dicembre 2023, con tassi medi sopra il 4,4%, il 2024 si è contraddistinto per una fase discendente che ha visto il tasso medio dei mutui per l'acquisto di nuove abitazioni scendere fino al 3,11% a dicembre 2024. Nei mesi successivi, tuttavia, si è osservata un'inversione di tendenza con un progressivo rialzo dei tassi fissi, saliti fino al 3,28% a settembre 2025 secondo le rilevazioni ABI, per poi toccare il 3,31% ad agosto e confermarsi tra i livelli più elevati degli ultimi dodici mesi.

L'evoluzione dei tassi variabili è stata decisamente più favorevole nel 2024 grazie alla politica espansiva della Banca Centrale Europea, che da giugno a dicembre ha introdotto quattro tagli successivi di 25 punti base. Questo scenario ha portato a un'ulteriore flessione dell'indice Euribor a 3 mesi, passato dal 3,95% di inizio 2024 a poco più del 2% nell'estate, per poi stabilizzarsi a settembre. Le previsioni degli osservatori specializzati ipotizzano che, se continuerà il percorso di riduzione dei tassi della BCE, il tasso variabile potrebbe mantenersi sotto al 3% anche per il 2025, con offerte che sfiorano il 2,64% per i profili più meritevoli di credito.

I tassi fissi, invece, risentono dell'andamento degli indici IRS a lungo termine, influenzati dal mercato obbligazionario. L'IRS a 20 e 30 anni ha mostrato un incremento a seguito delle tensioni sui titoli di Stato europei. Le simulazioni indicano un margine di oscillazione tra il 2,87% e il 3,31% per i prodotti più competitivi, con un delta che resta comunque sotto ai livelli di fine 2023 ma superiore alla media della prima parte del 2024.

Motivazioni dietro l'aumento dei tassi fissi e l'evoluzione dei variabili

Diversi fattori convergono nell'innalzare i tassi fissi e nel mantenere incerta la traiettoria di quelli variabili. Sul versante fisso, il ritorno della crescita degli indici IRS dipende in larga parte dalle oscillazioni del mercato obbligazionario europeo. La debolezza dei titoli a lunga scadenza, con particolare riferimento ai Bund tedeschi, e l'incertezza generata dalle tensioni economiche internazionali tra UE e Stati Uniti, hanno spinto gli investitori verso attivi più sicuri, facendo salire i rendimenti e quindi i tassi applicati su nuove erogazioni. Le banche, per tutelare i propri margini in uno scenario potenzialmente instabile, hanno incrementato lo spread tra il costo di raccolta e il tasso finale offerto alla clientela.

Per quanto riguarda i tassi variabili, la forte discesa vissuta tra il 2023 e il 2024 è stata indubbiamente favorita dalle decisioni della BCE di ridurre il costo del denaro. Tuttavia, da settembre 2025, il ciclo espansivo sembra aver esaurito la propria forza propulsiva. La BCE ha scelto di mantenere invariato il tasso sui depositi, portando l'Euribor a 3 mesi a stazionare intorno al 2%, soglia che gli analisti reputano potrebbe caratterizzare anche il 2026. Non dimentichiamo allora:

• Un ulteriore elemento di freno è èto dalla propensione delle banche italiane a non trasferire completamente i benefici del calo dei tassi alle famiglie. Secondo l'ABI, il differenziale tra il tasso BCE e i tassi bancari rimane elevato, alimentando un clima di cautela nei confronti della domanda di credito.
• L'attesa di eventuali nuove misure espansive o, al contrario, segnali di instabilità macroeconomica, contribuisce a un quadro di incertezza che si riflette nell'offerta di credito.

Quali banche offrono le migliori soluzioni di mutuo casa a fine 2024?

Nel panorama competitivo delle banche attive nel credito immobiliare emergono offerte differenziate. La preferenza attuale dei sottoscrittori si orienta prevalentemente sui mutui a tasso fisso, nonostante l'aumento recente delle condizioni applicate. Secondo le ultime rilevazioni del portale MutuiOnline, nel terzo trimestre 2024 le richieste di finanziamento a tasso fisso hanno èto oltre il 93% del totale. Tuttavia, stanno tornando d'interesse anche le proposte a tasso variabile per il loro potenziale vantaggio economico.

Tra gli operatori che si distinguono per competitività:

• Credem: offre soluzioni con Taeg tra i più bassi del mercato per i profili standard (esempio: rata mensile di 368,62 euro su 100.000 euro in 30 anni a Milano, Taeg 2,24%). Il prodotto prevede LTV fino all'80%, istruttoria pari a 1% dell'importo e commissioni annue contenute.
• Webank: presenta proposte con vantaggi accessori rilevanti (perizia gratuita e assicurazione inclusa), rata mensile competitiva e ampia flessibilità nei requisiti, a partire da importi minimi di 50.000 euro e massimi di 1.000.000 euro. Taeg simulato al 2,52%.
• Intesa Sanpaolo: con il prodotto "Mutuo Giovani Green" si rivolge a richiedenti under 36, permette importi fino all'80% del valore immobile e condizioni agevolate su durata e struttura delle rate. Da segnalare la rata simulata di 392,53 euro su 100.000 euro a 30 anni con Taeg al 2,56%.

Per le famiglie o i giovani interessati a capire quale mutuo casa tra settembre e dicembre 2025 sia realmente conveniente, resta determinante effettuare simulazioni personalizzate e considerare tutte le spese accessorie. Strumenti di confronto online come Segugio.it o MutuiOnline.it facilitano la selezione della proposta più adatta al proprio profilo creditizio.

Vantaggi e svantaggi di mutuo fisso e variabile: simulazioni di risparmio e costi

La scelta dell'indicizzazione impatta profondamente sull'esborso totale e sulla sostenibilità della rata nel tempo. Segue un raffronto sulla base di simulazioni attuali:

Vantaggi mutuo a tasso fisso:

• Stabilità della rata per tutta la durata.
• Protezione dal rischio di rialzo dei tassi di mercato.

Svantaggi mutuo a tasso fisso:

• Costo iniziale superiore rispetto al variabile nelle fasi di tassi bassi.
• Penalizzazione in caso di futuri ribassi dei tassi.

Vantaggi mutuo a tasso variabile:

• Potenziale risparmio nei periodi di calo del costo del denaro.
• Rata inizialmente più leggera.

Svantaggi mutuo a tasso variabile:

• Incertezza sull'importo futuro della rata.
• Possibilità di rate più alte in caso di rialzo dei tassi BCE.

Le simulazioni suggeriscono che, con i parametri attuali, il variabile assicura un risparmio potenziale anche di 82 euro mensili rispetto al fisso, col vantaggio che si attenua in presenza di oscillazioni repentine verso l'alto dei tassi di riferimento.

Nel 2024 la surroga torna ad attirare l'attenzione dei mutuatari che puntano a rinegoziare condizioni meno onerose sfruttando il calo dei tassi rispetto ai contratti siglati negli anni precedenti. La surrogazione è regolata dall'art. 8 della Legge 40/2007 e consente senza costi aggiuntivi il trasferimento del finanziamento tra istituti, mantenendo garanzie e ipoteca precedente. Lo scorso anno, le richieste di surroga sono aumentate fino al 34% del totale delle pratiche a conferma della sua appetibilità.

Tuttavia, va sottolineato che il rialzo recente dei tassi fissi potrebbe ridurre il margine di risparmio per chi ha sottoscritto mutui in periodi di tassi molto bassi. Alcune criticità riguardano:

• L'eventuale onerosità delle nuove condizioni proposte.
• La valutazione attenta dei costi accessori (istruttoria, assicurazioni, perizia sull'immobile).

Le banche tendono ad accettare pratiche di surroga per clienti con profili solidi, basso Loan To Value e regolarità nei pagamenti, mentre risultano più selettive con situazioni finanziarie meno solide.

Strategie per scegliere il mutuo più conveniente in base al proprio profilo

Individuare il mutuo più vantaggioso impone una valutazione personalizzata che tenga conto di diversi fattori:

• Reddito mensile e stabilità lavorativa: parametri decisivi ai fini dell'accesso al credito e alla scelta tra fisso e variabile.
• Prospettive di mercato: Analizzare le tendenze macroeconomiche e le decisioni della BCE può aiutare a stimare la sostenibilità futura della rata.
• Età del richiedente e durata residua del mutuo: profili più giovani potrebbero beneficiare di offerte dedicate o agevolate, specialmente per l'acquisto della prima casa.
• Propensione al rischio: chi privilegia la certezza tenderà verso il fisso, mentre chi tollera fluttuazioni può optare per il variabile per cercare risparmi iniziali.

Per ottimizzare la scelta su quale mutuo casa tra settembre e dicembre 2025, risulta efficace utilizzare simulazioni offerte dai principali portali specializzati e confrontare con attenzione il Taeg, che sintetizza in modo trasparente tutti i costi accessori e le spese obbligatorie. Solo una valutazione comparata permetterà di intercettare il prodotto bancario realmente più vantaggioso per il singolo risparmiatore.