Mutuo variabile o fisso nel 2026? Quale conviene scegliere e i pro e contro secondo gli esperti

di Marcello Tansini pubblicato il 30/12/2025 alle 09:30

Nel 2026 la scelta tra mutuo fisso e variabile sarà influenzata da tassi d’interesse, andamento dei mercati, profili di rischio e nuove soluzioni ibride. Esperti analizzano vantaggi, rischi e fattori per una scelta consapevole.

La decisione tra tasso fisso e variabile rappresenta da anni uno dei principali interrogativi di chi si accinge ad accendere un finanziamento per la casa. Il contesto del 2026 si presenta particolarmente denso di scenari contrastanti, a causa delle recenti oscillazioni dei principali indicatori monetari europei. Le oscillazioni dei tassi di interesse hanno fatto emergere da una parte il desiderio di sicurezza, dall’altra il tentativo di cogliere nuove opportunità di risparmio. In questa cornice, esperienza e competenza risultano essenziali, non solo nella lettura dei dati economici, ma nella valutazione delle necessità personali.

Come funzionano i tassi dei mutui: Euribor, IRS, TAN e TAEG

La struttura del costo di un prestito immobiliare si basa su vari parametri. Il tasso Euribor rappresenta il riferimento per i finanziamenti a tasso variabile, ed è calcolato come media ponderata dei tassi interbancari tra le principali banche europee. Il tasso IRS, invece, è il parametro alla base dei mutui a tasso fisso: rispecchia le attese dei mercati finanziari sul lungo termine. A questi indici si somma lo spread, margine applicato dalla banca per remunerare il rischio.
I principali indicatori di costo da conoscere sono:

TAN (Tasso Annuo Nominale): è il tasso “puro”, risultante dalla somma tra indice di mercato e spread, senza considerare altri costi accessori.
TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): fornisce una visione globale e trasparente del costo, sommando al TAN spese obbligatorie come perizia, istruttoria e assicurazioni.

Negli ultimi mesi, l’Euribor si è stabilizzato attorno al 2%, mentre l’IRS ha subito lievi rialzi influenzando la fascia dei mutui fissi. La scelta ottimale dipende dalla combinazione di questi indici e dalla tipologia del prodotto selezionato. Importante è sottolineare la presenza di simulatori e strumenti comparativi (come previsto dalla normativa Bersani-bis e successive modifiche) che permettono al consumatore di confrontare rapidamente il TAEG effettivo di ciascuna proposta bancaria, assicurando maggiore trasparenza nelle scelte.

Mutuo variabile nel 2026: andamento previsto, rischi e opportunità

L’anno corrente è stato caratterizzato da volatilità nei tassi variabili. Dopo una serie di tagli praticati dalla Banca Centrale Europea, i tassi si sono attestati su livelli inferiori rispetto ai picchi registrati nei due anni precedenti. Secondo le analisi dei maggiori osservatori, la proiezione per i prossimi mesi indica una probabile stabilità dell’Euribor intorno al 2% fino a tutto il 2026; il margine di discesa è limitato, con i futuri tagli dei tassi che appaiono sempre più incerti data la situazione internazionale e le dinamiche inflazionistiche. Per chi valuta questa opzione, le attuali offerte presentano TAN medi tra 2,5% e 2,9%.
I principali benefici dei finanziamenti indicizzati risiedono nella potenziale riduzione dell’onere mensile, soprattutto in presenza di scenari di discesa dell’Euribor. Tuttavia:

Il vantaggio iniziale può erodersi rapidamente se le condizioni macroeconomiche dovessero cambiare improvvisamente.
Il rischio principale rimane l’incertezza: aumenti inattesi portano a improvvisi rincari delle rate, elemento critico per chi ha una bassa tolleranza al rischio.
Per aumentare la sostenibilità, cresce la diffusione di formule con CAP, che pongono un limite massimo all’aumento del tasso.

Le stime per il 2026 suggeriscono una minor pressione sulle famiglie rispetto al biennio precedente, ma si consiglia prudenza nella scelta di questa tipologia di mutuo soprattutto per piani di rimborso molto lunghi. Il costo totale va sempre modulato sulla capacità personale di sostenere picchi improvvisi della rata, anche grazie alla possibilità di surroga e rinegoziazione. I consulenti indicano che questa soluzione può essere indicata per chi prevede migliorie reddituali o intende estinguere anticipatamente il finanziamento, sfruttando fasi di tassi bassi.

Mutuo fisso nel 2026: stabilità dei costi e profili consigliati

L’offerta dei finanziamenti a tasso fisso, pur mostrando TAN medi superiori a quelli delle alternative variabili (tra 3% e 3,4% al momento), continua a riscuotere elevata fiducia fra i nuclei familiari italiani. La stabilità della rata, che non varia per tutta la durata dell’impegno, rappresenta un vantaggio concreto per chi ricerca la protezione del proprio equilibrio finanziario.
La fascia fissa è storicamente preferita dai soggetti con:

Entrate regolari e continuo bisogno di pianificare le uscite senza imprevisti.
Bassa propensione al rischio e poca flessibilità nell’affrontare oscillazioni di spesa.
Pianificazione di lungo termine e difficoltà ad accumulare riserve di emergenza.

Nel contesto attuale, la differenza tra rata fissa e variabile si traduce spesso in una maggiore spesa mensile (ad esempio, +60 euro su 100mila euro di importo per trent’anni), ma rende prevedibile l’impegno. Da rilevare che l’indice IRS, pur essendo condizionato dalle aspettative dei mercati sui futuri tassi, non segue sempre l’andamento delle decisioni BCE, risultando più resistente ai tagli sui tassi ufficiali. L’attuale scenario suggerisce che la quota fissa sarà preferita anche per nuove stipule di mutui green e ad alta efficienza energetica, segmento al quale molte banche stanno dedicando offerte specifiche. Le famiglie con vecchi contratti a tasso fisso sopra quota 4% possono comunque valutare la surroga, finché il trend dei fisso rimane stabile o in lieve calo.

Soluzioni ibride, surroga e rinegoziazione: alternative e consigli pratici

L’evoluzione del mercato dei prestiti per la casa ha portato alla diffusione di prodotti ibridi e di opzioni di flessibilità post-stipula. Tra le scelte disponibili:

Mutui misti o con CAP: uniscono i vantaggi di variabile e fisso, ponendo limiti agli aumenti o alternando fasi di rata stabile e periodi indicizzati.
Surroga: trasferimento presso altra banca per ottenere condizioni migliorative: è gratuita come da normativa vigente e richiede un debito residuo sufficiente.
Rinegoziazione: possibilità fornita dalla banca originaria di variare tasso e durata, previa nuova contrattazione delle condizioni.

Questi strumenti sono pensati per adeguare il finanziamento al mutare delle esigenze o ai cambiamenti di scenario macroeconomico, mantenendo però alcuni vincoli: ad esempio, il valore dell’immobile e la proporzione tra rata e reddito familiare. La conoscenza delle condizioni contrattuali permette di anticipare i tempi, evitando le rigidezze delle soluzioni tradizionali. Una gestione oculata e informata di queste possibilità rappresenta spesso il punto di svolta per ottimizzare il costo complessivo del finanziamento.

Come valutare la propria situazione: quali fattori considerare nella scelta

Scegliere il prodotto più adatto implica un’analisi dettagliata della situazione personale. Gli elementi chiave da approfondire sono:

Profilo di rischio: se si preferisce avere sempre sotto controllo la rata o si è pronti a tollerare eventuali oscillazioni nel tempo.
Livello di reddito: la stabilità delle entrate, la presenza di riserve o la possibilità di accesso a fondi di emergenza.
Orizzonte temporale: durata del finanziamento e prospettiva di eventuale estinzione anticipata.
Prospettive professionali: possibilità di aumentare il reddito nel futuro o, al contrario, situazioni di incertezza lavorativa.
Fascia di età: necessità di pianificare per la pensione o per i figli.
Vincoli normativi: come il limite massimo di finanziabilità sull’immobile e l’accesso a eventuali fondi di garanzia (es. Fondo Prima Casa prorogato fino al 2027).

Risulta inoltre utile utilizzare simulazioni e confronti online su TAEG e condizioni accessorie, così come valutare attentamente la possibilità futura di surroga o di rinegoziazione. Il valore dell’autonomia finanziaria, insieme alla serenità nel sostenere periodi di imprevisto, sono la bussola da seguire per evitare decisioni affrettate e poco adatte al proprio profilo.

I pro e contro secondo gli esperti e raccomandazioni finali

L’analisi delle principali opzioni di tasso nel panorama attuale restituisce un quadro che premia la consapevolezza e la personalizzazione della scelta. Il variabile rappresenta una valida opportunità in presenza di prospettive di tassi stabili o in leggero calo, permettendo di risparmiare sull’esborso mensile, ma esponendo l’intestatario al rischio di aumenti spesso repentini. Il fisso, d’altra parte, rimane il riferimento per chi predilige la certezza del bilancio domestico e non ha margini di manovra in caso di imprevisti.
Le soluzioni ibride e le opzioni di surroga/ rinegoziazione ampliano la flessibilità e garantiscono un margine di intervento anche negli anni successivi. Gli esperti suggeriscono che la scelta migliore nasce dal bilanciamento tra grado di avversione al rischio, stabilità reddituale e orizzonte temporale del finanziamento. Importante è non lasciarsi guidare esclusivamente dai trend del mercato ma integrare l’analisi con simulazioni personalizzate e, quando possibile, farsi supportare da consulenti riconosciuti e aggiornati sulle normative vigenti.