Obblighi di chi affitta una casa per le vacanze in base normativa 2025 in vigore
Cosa fare quando si affitta una casa vacanze: adempimenti e requisiti 2025. Cosa c'č da sapere
Una casa vacanze rappresenta un'abitazione destinata all'affitto temporaneo per turisti o viaggiatori durante i loro soggiorni brevi. Queste proprietà possono essere gestite da privati, agenzie immobiliari o offerte attraverso piattaforme online di prenotazione, consentendo agli ospiti un'alternativa alle strutture alberghiere tradizionali e permettendo loro di vivere un'esperienza più autentica e personalizzata durante il loro soggiorno.
Quadro normativo per le case vacanze in Italia nel 2025
La regolamentazione delle case vacanze in Italia è definita dalle leggi regionali in conformità con la legge 135/2001, che riguarda la riforma della legislazione nazionale sul turismo. Nel caso in cui una Regione non abbia normative specifiche per queste attività, si applicano le disposizioni del Codice Civile (articoli 1571 e seguenti). Nonostante la legge nazionale sia predominante a livello generale, è fondamentale conformarsi alla normativa sugli affitti brevi stabilita dalla propria regione di appartenenza.
Esistono due modalità per gestire una casa vacanza, in base al numero dei giorni di apertura, all'organizzazione e alla residenza del soggetto che gestisce l'attività:
- Approccio imprenditoriale: obbligatorio quando si gestiscono più di quattro immobili nello stesso comune. Implica l'apertura di partita IVA e la registrazione presso il registro delle imprese.
- Approccio non imprenditoriale: caratterizzato dall'occasionalità e saltuarietà dell'attività. Di solito si applica quando la casa vacanze è affittata per periodi brevi e non costituisce l'attività principale del proprietario.
Adempimenti fiscali per i proprietari di case vacanze nel 2025
Per avviare l'attività di affitto turistico nel 2025, è necessario rispettare i seguenti obblighi fiscali:- Iscrizione al Registro delle Imprese della regione di residenza (se si opera in forma imprenditoriale)
- Apertura di Partita IVA e scelta del regime fiscale (obbligatorio se si gestiscono più di quattro immobili)
- Richiesta di autorizzazione al Comune di residenza tramite la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A)
- Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) dell'inizio dell'attività
- Accreditamento dell'immobile come struttura ricettiva presso la Questura
- Iscrizione alla gestione commercianti Inps (per attività imprenditoriale)
- Registrazione presso la Camera di Commercio e il registro delle imprese (per attività imprenditoriale)
- Segnalazione telematica obbligatoria di Pubblica sicurezza, tramite l'apposito servizio online Alloggiati Web
- Dichiarazione dei redditi appropriata in base al regime fiscale scelto
- Rilascio di regolare fattura o ricevuta a seguito di ogni pagamento ricevuto
Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli affitti brevi
Una delle novità più significative del 2025 è l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le case vacanze e locazioni brevi. A partire dal 1° gennaio 2025, ogni immobile destinato all'affitto turistico deve possedere questo codice, che deve essere:- Esposto all'esterno dell'immobile
- Indicato in tutti gli annunci online e pubblicitari
Procedura per ottenere il CIN
Per ottenere il Codice Identificativo Nazionale, il proprietario deve:
- Accedere alla Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR) tramite identità digitale
- Completare la registrazione con i dati catastali dell'immobile
- Attestare la presenza dei dispositivi di sicurezza obbligatori
- Fornire informazioni sulla capacità ricettiva e le dotazioni dell'alloggio
Adempimenti amministrativi per le locazioni turistiche
Gli obblighi amministrativi variano in base alla durata dell'affitto:
- Per soggiorni inferiori ai 30 giorni non è necessario stipulare un contratto scritto, anche se è consigliato per maggiore tutela
- Per soggiorni superiori ai 30 giorni è obbligatorio redigere un contratto di affitto breve e registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate
- Verificare presso lo Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP) del comune le normative specifiche relative alla struttura in affitto
- Comunicare i listini prezzi alle autorità competenti
- Stipulare una polizza assicurativa per responsabilità civile verso terzi
- Riscuotere, dichiarare e versare l'imposta di soggiorno secondo le modalità stabilite dal comune di appartenenza
Limiti sugli affitti brevi nelle aree urbane
Nel 2025, diverse città italiane hanno introdotto limitazioni al numero di giorni per cui è possibile affittare un immobile a breve termine, al fine di contrastare il fenomeno dell'overtourism e garantire la disponibilità di alloggi per i residenti. In particolare:- Venezia: massimo 120 giorni di affitto all'anno senza vincoli aggiuntivi
- Roma e Firenze: hanno implementato misure restrittive nelle zone centrali
- Altre città turistiche: stanno valutando l'introduzione di limiti simili
Requisiti di sicurezza obbligatori per gli immobili in affitto
La normativa 2025 impone requisiti di sicurezza più stringenti per gli immobili destinati agli affitti brevi. In particolare, ogni casa vacanze deve essere dotata di:
- Rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio certificati CE
- Estintori portatili posizionati in punti ben visibili, almeno uno ogni 200 mq e uno per piano, con capacità non inferiore a 6 kg e certificazione CE
- Certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento)
Manutenzione dell'immobile e standard qualitativi
I requisiti strutturali previsti per le case vacanze nel 2025 includono:
- Proprietà adibita a uso residenziale
- Certificazione di abitabilità e appartenenza alle categorie catastali dalla A1 alla A11 (esclusa A10)
- Superficie minima di 28 metri quadrati per ospitare una persona e 38 metri quadrati per due persone (possono variare in base alle normative regionali)
- Separazione tra camera da letto e area cucina per motivi di sicurezza e igiene
Tassazione degli affitti brevi nel 2025
Il regime fiscale per gli affitti brevi ha subito modifiche significative nel 2025. Le principali novità riguardano:
Cedolare secca e aliquote
Il regime della cedolare secca consente di pagare un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali sui redditi derivanti dalle locazioni brevi. Nel 2025:
- Aliquota del 21% per chi affitta un solo immobile
- Aliquota del 26% per chi gestisce da 2 a 4 immobili
- Dal quinto immobile in poi, obbligo di apertura di partita IVA e attività considerata in forma imprenditoriale
Obblighi di comunicazione e trasparenza
Dal 2025, le piattaforme di intermediazione (come Airbnb e Booking) devono:- Verificare la presenza del CIN prima di pubblicare gli annunci
- Trattenere e versare la ritenuta fiscale del 21% o 26% (a seconda dei casi)
- Trasmettere i dati delle transazioni all'Agenzia delle Entrate
- Rimuovere gli annunci non conformi alle normative
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