Perché i tassi e costi dei mutui ritornano a salire se i tassi di interesse Bce sono fermi?

Il contesto finanziario attuale in Europa, e in particolare in Italia, presenta un paradosso: i costi dei finanziamenti ipotecari sono tornati a salire nonostante la Banca Centrale Europea (BCE) abbia sospeso il percorso di rialzo dei tassi di interesse. Questa situazione sembra sorprendere analisti e consumatori, dato che spesso si associa direttamente il livello dei tassi sui mutui alle decisioni dell'autorità monetaria europea. Tuttavia, la complessità dei meccanismi di determinazione degli interessi e l'influenza di numerosi fattori esterni inducono movimenti che raramente risultano lineari.

Nel 2025, le aspettative di famiglie e imprese sono state disattese dall'inattesa risalita dei prezzi dei finanziamenti, dando origine a una serie di quesiti sul funzionamento dei mercati del credito, sulle strategie delle banche e sulle dinamiche dei tassi di riferimento.

Il quadro attuale dei tassi sui mutui: dati e tendenze

Analizzando i dati diffusi dall'Abi, nel dicembre 2025 il tasso medio sulle nuove erogazioni per l'acquisto di abitazioni è arrivato al 3,37%, segnando un lieve incremento rispetto al 3,30% registrato nel mese precedente. Tuttavia, il confronto con dicembre 2023 evidenzia una chiara inversione di tendenza, visto che proprio dodici mesi fa i tassi avevano toccato il 4,42%.

La discesa dei tassi registrata tra il 2023 e la prima parte del 2025 si è quindi attenuata, lasciando spazio a nuovi segnali di rialzo nella parte finale dell'anno. Sull'intero stock di prestiti in essere, comprensivo anche delle posizioni accese negli anni precedenti, il tasso medio si mantiene stabile al 3,97%. Risulta significativo segnalare che, nello stesso periodo, i volumi di prestiti concessi a famiglie e imprese sono aumentati del 2,3% su base annua, un'accelerazione rispetto al 2,1% registrato nel mese di novembre. Per le famiglie è il dodicesimo mese consecutivo di crescita, mentre per le imprese tale espansione si sussegue da sei mesi.

Le famiglie italiane stanno mostrando una pronunciata preferenza per il tasso fisso: secondo l'Abi, a dicembre l'80% delle nuove stipule ha scelto questa opzione, segnalando il desiderio di proteggersi dall'incertezza e dal rischio di variazione delle rate. Il movimento dei tassi, sottolinea l'associazione bancaria, è da collegarsi all'aumento dell'IRS (Interest Rate Swap), il tasso di riferimento utilizzato per i mutui a tasso fisso, passato dal 2,69% al 2,90% in soli pochi mesi. Questo dato lascia intuire che la fase dei ribassi generalizzati sia ormai giunta al termine, avviando i mercati verso una nuova normalità di tassi più elevati rispetto al passato.

Come funzionano i tassi di riferimento BCE, IRS ed Euribor

Il meccanismo di formazione dei tassi di interesse per i mutui prevede che le banche ricorrano a indici di riferimento come l'IRS e l'Euribor, a loro volta influenzati dalle decisioni della BCE. Questi due parametri svolgono ruoli distinti:

• IRS (Interest Rate Swap): è il riferimento utilizzato per definire il costo dei mutui a tasso fisso. Si tratta di un indicatore finanziario che rispecchia le aspettative degli operatori sui tassi futuri nel medio-lungo periodo, fino a 50 anni.
• Euribor (Euro Interbank Offered Rate): viene impiegato per i mutui a tasso variabile e riflette il tasso al quale le principali banche europee si prestano fondi a vicenda sul mercato interbancario a breve termine. Risponde in modo più diretto e reattivo ai cambiamenti dei tassi ufficiali BCE.

La BCE regola il costo del denaro attraverso operazioni di politica monetaria, ma le decisioni sulle rate dei mutui non sono meccaniche. Se per i prodotti a tasso variabile la relazione tra Euribor e tassi BCE è molto stretta e lineare, per i prodotti a tasso fisso (ancorati all'IRS) entrano in gioco fattori aggiuntivi come le aspettative di mercato sull'inflazione e sulla politica monetaria futura. Le banche, al momento di proporre un finanziamento, sommano al tasso di riferimento uno spread che rappresenta il loro margine di guadagno e la valutazione del rischio di credito associato al cliente e al contesto economico.

Le ragioni aumento dei mutui nonostante i tassi BCE fermi

Appare comprensibile chiedersi perché i costi dei finanziamenti immobiliari stiano risalendo in modo sensibile proprio nel momento in cui la BCE mantiene i tassi invariati. La risposta dettagliata implica diverse componenti:

• Incremento dell'IRS: L'aumento dell'IRS, favorito dall'incertezza macroeconomica e dall'attesa di possibili pressioni inflazionistiche, ha prodotto un impatto immediato sui mutui a tasso fisso nonostante i tassi ufficiali siano stabilmente al 2%. Le aspettative degli investitori, influenzate da eventi come la guerra, i dazi USA e le politiche di spesa pubblica dei governi, spingono l'indice a livelli più elevati.
• Spread bancari più ampi: Gli istituti di credito, per compensare la maggiore volatilità e il rischio percepito nei mercati globali, tendono a mantenere più alti i propri margini, aumentando quindi anche lo spread applicato ai clienti.
• Andamento divergente tra IRS ed Euribor: Mentre l'Euribor ha seguito fedelmente il trend imposto dalla BCE, beneficiando del periodo di stabilità, l'IRS si è mosso verso l'alto riflettendo le dinamiche di lungo periodo e la mancanza di indicazioni chiare dal board della BCE, che ha adottato la strategia meeting by meeting.
• Mutui green e segmentazione del mercato: Alcune banche hanno scelto politiche promozionali solo per immobili ad alta efficienza energetica, pratica che accentua le differenze tra i diversi segmenti del mercato dei mutui.

Le oscillazioni dei tassi si spiegano dunque con un mix di elementi legati sia a fattori strutturali che all'evoluzione delle aspettative a medio-lungo termine, in presenza di una maggiore cautela da parte degli operatori. Alla base, emerge la percezione di una fase conclusa per il ciclo dei tassi bassissimi in Europa e la rivalutazione dei rischi a livello globale.

Mutui a tasso fisso e variabile: dinamiche e nuove preferenze

Negli ultimi mesi si è osservata una netta inversione nelle scelte delle famiglie italiane: la preferenza per mutui a tasso fisso ha raggiunto l'80% tra le nuove stipule, mentre opzioni a tasso variabile sono quasi scomparse dal mercato retail. Questa tendenza si collega alla memoria, ancora viva, dei forti aumenti delle rate sui mutui variabili visti nel 2023 e 2024.

Oggi il tasso fisso rappresenta una forma di tutela contro futuri rincari ed è vissuto come uno strumento di stabilità e prevedibilità dei costi. Nonostante il calo dei tassi variabili, la domanda rimane bassa sia per l'incertezza sulle dinamiche internazionali sia per la maggiore sicurezza offerta dal tasso fisso. Tuttavia, all'interno di segmenti specifici come quello degli immobili ad alta efficienza energetica, si segnala la presenza di condizioni particolarmente vantaggiose anche sulle varianti variabili, a testimonianza di una segmentazione sempre più strategica del mercato.

Il ruolo delle banche e dello spread nell'aumento dei costi

Oltre ai movimenti degli indici di riferimento, le strategie attuate dagli istituti di credito hanno un impatto diretto sui tassi finali proposti alla clientela. In presenza di una maggiore volatilità e incertezza a livello globale, le banche tendono a innalzare gli spread applicati alle operazioni per auto-tutelarsi da eventuali rischi futuri.

Tale scelta, confermata dai report di osservatori autorevoli come la Fabi, rivela l'intenzione di mantenere margini di interesse più elevati non solo per coprire il rischio di credito, ma anche per incrementare la redditività in un periodo segnato dalla concorrenza e dall'incertezza economica.

Al contempo, la predominanza delle richieste di mutuo a tasso fisso spinge alcune banche a rivedere la struttura delle offerte, differenziando le condizioni a seconda della performance dell'Irs e rispondendo ora più tardi ai movimenti di mercato. Infatti, il recepimento dei cali dei tassi di riferimento sui prodotti a tasso fisso può richiedere tempi più lunghi rispetto a quelli variabili, con effetti visibili anche a distanza di mesi.

Fattori esterni e scenari: inflazione, geopolitica, politiche USA

Le prospettive del mercato dei mutui dipendono da variabili esterne come l'andamento dell'inflazione in area euro, le tensioni geopolitiche e le decisioni di politica monetaria dei principali attori globali, in primis gli Stati Uniti. I tagli ai tassi hanno favorito un temporaneo alleggerimento delle condizioni, ma la persistente volatilità derivante da eventi come guerre commerciali, conflitti internazionali e cambi di governo rende il quadro prospettico incerto. Se la Federal Reserve americana dovesse adottare nuove misure restrittive, come il rialzo dei tassi o l'introduzione di dazi contro l'Europa, la BCE potrebbe essere obbligata ad adattare la propria politica per contenere l'esportazione di inflazione e proteggere la competitività della moneta unica. In questo contesto, anche le aspettative degli operatori finanziari si rafforzano, accelerando i movimenti di indici come IRS ed Euribor ben prima delle decisioni ufficiali delle autorità monetarie.