Perché pagare l'affitto se con gli stessi soldi o quasi posso comprare casa

di Chiara Compagnucci pubblicato il 22/05/2025 alle 19:02

L'acquisto di una casa, pur richiedendo un esborso iniziale per anticipo, tasse e spese notarili, è per molti un punto di svolta.

Nel 2025 i canoni d'affitto nelle principali città italiane hanno continuato a salire, spinti da una domanda sostenuta e da una crescente attrattività degli investimenti immobiliari a uso residenziale. A Milano, ad esempio, affittare un bilocale in una zona semicentrale costa in media tra i 1.000 e i 1.300 euro al mese, mentre a Roma si oscilla tra gli 800 e i 1.100 euro. Queste cifre, che negli anni precedenti potevano essere considerate elevate solo per immobili di prestigio, sono oggi la norma per abitazioni medie in contesti urbani accessibili. La questione che emerge per molte famiglie e giovani professionisti è perché continuare a pagare un affitto che, mese dopo mese, rappresenta una spesa a fondo perduto, quando con la stessa somma o meno si potrebbe sostenere una rata di mutuo e iniziare a costruire un patrimonio immobiliare?

Vivendo in affitto, non si ha alcuna possibilità di generare valore. L'immobile resta proprietà di terzi, la somma pagata ogni mese non si traduce in alcun ritorno e le possibilità di personalizzazione dell'ambiente sono limitate da vincoli contrattuali. Nel lungo periodo, l'inflazione e la rivalutazione dei valori immobiliari possono rendere la locazione ancora meno conveniente, poiché i canoni tendono a crescere, mentre l'inquilino continua a non possedere nulla. È proprio questa asimmetria tra continuità della spesa e totale assenza di ritorno che porta molti a rivalutare la propria posizione abitativa e a considerare l'accesso alla proprietà come una strategia più razionale, sia economicamente che psicologicamente:

Il mutuo come strumento per costruire ricchezza
Quando l'affitto è preferibile e quando conviene comprare

Il mutuo come strumento per costruire ricchezza

L'acquisto di una casa, pur richiedendo un esborso iniziale per anticipo, tasse e spese notarili, è per molti un punto di svolta. A parità di capitale investito ogni mese, la rata di un mutuo oggi può risultare molto simile a un affitto nella stessa zona. Un mutuo trentennale su un immobile da 200.000 euro, con un tasso fisso al 3,5%, comporta una rata mensile di circa 900 euro. In molte città italiane, questa cifra corrisponde al costo di un affitto per un appartamento analogo. Con il mutuo, ogni pagamento contribuisce progressivamente alla proprietà dell'immobile. Dopo dieci o quindici anni, una parte del debito è stata ripagata e la casa inizia a essere un bene tangibile, rivalutabile, eventualmente rivendibile o trasmissibile.

La casa acquistata consente di accedere a strumenti fiscali e agevolazioni, come la detrazione degli interessi passivi per l'abitazione principale e, in alcuni casi, bonus fiscali per la ristrutturazione e l'efficientamento energetico. A differenza del contratto di locazione, il mutuo vincola ma protegge: si entra in un rapporto stabile con l'immobile e con la banca, ma si ha la certezza che ogni euro investito ha una destinazione duratura. Anche in caso di trasferimento o cambio delle esigenze, la casa può essere rivenduta, data in affitto, oppure trasformata in fonte di reddito. Il valore dell'immobile, in contesti ben selezionati, tende a crescere nel tempo.

Quando l'affitto è preferibile e quando conviene comprare

Nonostante le argomentazioni a favore dell'acquisto siano numerose, ci sono condizioni in cui la locazione resta una scelta sensata. In particolare, per chi ha una prospettiva abitativa temporanea, come uno studente fuori sede, un lavoratore in trasferta o una giovane coppia non ancora stabile a livello economico, l'affitto è una forma di flessibilità strategica, senza vincoli e spostamenti. Questa condizione è per definizione transitoria. Quando il progetto di vita si stabilizza e le prospettive di permanenza superano i tre o cinque anni, l'acquisto diventa più conveniente anche sul piano della sicurezza personale, della pianificazione familiare e dell'investimento a lungo termine.

Ma non tutte le zone offrono lo stesso rapporto tra valore d'acquisto e canone di affitto. In alcune aree metropolitane centrali, l'accesso alla proprietà può risultare molto oneroso, ma spostandosi di pochi chilometri si trovano contesti ben serviti, con immobili a costi più bassi e canoni in crescita per una logica di investimento intelligente.