Posso detrarre mutuo per acquisto box o cantina in 730 2025? La risposta dell'Agenzia delle Entrate

di Chiara Compagnucci pubblicato il 21/03/2024 alle 10:15
aggiornato con informazioni attualizzate il 23/07/2025 alle 23:01

Le disposizioni sulla detrazione del mut

Detrazione mutuo box o cantina nel 730/2025: quando è ammessa secondo l’Agenzia delle Entrate, i requisiti di pertinenza e le condizioni per beneficiare dello sconto fiscale

La detrazione fiscale relativa agli interessi passivi del mutuo rappresenta un'opportunità rilevante per molti contribuenti nel 730/2025, ma la normativa individua condizioni rigorose soprattutto quando il finanziamento riguarda box, cantine, garage o soffitte, considerate pertinenze dell’abitazione principale.

Mutuo, pertinenze e abitazione principale, le regole per il 730/2025

L’Agenzia delle Entrate conferma che il diritto di portare in detrazione il 19% degli interessi passivi spetta soltanto nei casi in cui il mutuo sia stato acceso per l’acquisto dell’immobile adibito ad abitazione principale, insieme alle sue relative pertinenze. Secondo l’articolo 15 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), la detrazione può essere richiesta su un importo massimo di 4.000 euro l’anno, purché il mutuo sia garantito da ipoteca sull’immobile e sia stato contratto entro 12 mesi dall'acquisto della casa (o viceversa, l'acquisto sia avvenuto entro 12 mesi dalla concessione del mutuo).

Si parla di pertinenze quando ci si riferisce a locali come box auto, garage, cantine o soffitte che risultino legate urbanisticamente e fiscalmente all’abitazione principale. Di solito queste unità sono censite nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e vanno indicate nel 730/2025 come accessori della casa principale.

Il regolamento fiscale permette di detrarre gli interessi passivi anche per più di una pertinenza, purché risulti la relazione di servizio con l’abitazione principale e siano rispettate le regole sulle categorie catastali ammesse. Tuttavia, la detrazione non aumenta: il massimale annuale di 4.000 euro resta invariato, indipendentemente dal numero di pertinenze acquistate insieme all’immobile principale.

Attenzione: la detrazione fiscale non spetta se il mutuo è stato stipulato unicamente per acquistare il box, la cantina, il garage o la soffitta. L’acquisto della sola pertinenza, senza il contestuale acquisto dell’immobile principale, esclude il beneficio sull’intero importo del mutuo.

Quando si può detrarre il mutuo per box, garage o cantina

Se l’acquisto di box, garage o altra pertinenza avviene contestualmente all’acquisto della casa da adibire a residenza principale e il mutuo viene richiesto per finanziare entrambe le unità, allora la detraibilità degli interessi è ammessa anche sulla quota imputabile alla pertinenza. È quindi essenziale che i locali destinati a pertinenze siano esplicitamente riconducibili all’abitazione principale sin dalla stipula dell’atto di compravendita e del mutuo.

Nel caso invece in cui la pertinenza venga acquistata separatamente, anche se entro 12 mesi dal mutuo già acceso per la casa oppure a distanza di tempo, la normativa non consente alcuna detrazione degli interessi direttamente imputabili al finanziamento della sola pertinenza.

Detraibile: mutuo richiesto per casa + pertinenze acquistate insieme.
Non detraibile: mutuo acceso solo per box/pertinenza (anche se si tratta della pertinenza di una casa già acquistata).

Suggerimento: in ambito pratico, per evitare contestazioni, è fondamentale che nell’atto notarile e nella documentazione bancaria risulti chiaramente che il mutuo copre sia l’acquisto dell’abitazione principale che quello delle relative pertinenze.

Condizioni per la detrazione e casi particolari

Per poter usufruire della detrazione:

L’immobile principale e le pertinenze devono essere destinati ad abitazione principale per il contribuente o per i familiari (ad esempio, nel caso di genitori separati che acquistano casa dove vivono i figli, la detrazione può spettare anche se la residenza abituale non è del proprietario).
Il pagamento degli interessi deve avvenire attraverso modalità tracciabili (bonifico bancario o postale).
Il massimo detraibile è 4.000 euro annui sugli interessi passivi del mutuo ipotecario.

Esempio concreto: una coppia acquista abitazione principale e box nello stesso atto stipulando un unico mutuo. Gli interessi passivi imputabili sia all’abitazione che alla pertinenza saranno detraibili, purché risulti il vincolo di pertinenzialità già all’atto dell’acquisto.

Il beneficio si applica anche se il mutuo è cointestato tra coniugi e uno è fiscalmente a carico dell’altro; il coniuge che sostiene di fatto la rata può detrarre l’intera quota, come specificato nelle nuove istruzioni 730/2025.

Casi in cui la detrazione non spetta

Acquisto separato della pertinenza: se si acquista una pertinenza a distanza di tempo rispetto all’acquisto della casa e si accende un nuovo mutuo specifico, i relativi interessi non sono detraibili.
Mutuo solo per pertinenze: nessuna detrazione sugli interessi se manca il vincolo reale dell’acquisto in contemporanea con la casa principale.
Numero di pertinenze ammesse: il beneficio non si estende a un numero illimitato di pertinenze, ma solo a quelle considerate tali dal Catasto e correlate all’abitazione principale.