Gli abusi edilizi continuano a rappresentare una problematica diffusa in Italia, con importanti implicazioni sia penali che amministrative per i responsabili. Il tema della prescrizione di tali illeciti è particolarmente rilevante, soprattutto, ma non solo, per chi intende acquistare un immobile che potrebbe presentare irregolarità. Vediamo in dettaglio quando e come gli abusi edilizi vanno in prescrizione nel 2025, quali sono gli effetti reali di tale prescrizione e quali le implicazioni pratiche per proprietari e acquirenti.
La natura degli abusi edilizi, reato penale e illecito amministrativo
Prima di analizzare i termini di prescrizione, è fondamentale comprendere che l'abuso edilizio ha una duplice natura giuridica: costituisce simultaneamente un reato penale e un illecito amministrativo. Questa distinzione è cruciale poiché i due profili seguono regimi di prescrizione completamente differenti.
Un abuso edilizio si configura quando viene realizzata una costruzione o un intervento senza il titolo abilitativo previsto dalla legge, o in difformità da esso. Può trattarsi di costruzioni completamente prive di permesso, opere realizzate in totale difformità dal progetto autorizzato, o modifiche parziali non conformi al titolo edilizio.
Termini di prescrizione degli abusi edilizi nel 2025
Secondo quanto previsto dalle normative vigenti nel 2025, gli abusi edilizi, considerati nella loro dimensione penale, sono soggetti a specifici termini di prescrizione:
- Prescrizione breve (4 anni): si applica se nel frattempo non intervengono atti interruttivi. Questo termine decorre dalla data di ultimazione dell'opera abusiva.
- Prescrizione lunga (5 anni): si applica quando intervengono atti interruttivi, come un decreto di citazione a giudizio, un interrogatorio davanti al pubblico ministero o una decisione sulla richiesta di archiviazione.
Il termine di prescrizione degli abusi edilizi inizia a decorrere dal momento in cui l'opera abusiva viene completata, dalla sentenza di primo grado, o dall'esecuzione di provvedimenti interruttivi come il sequestro del cantiere.
Gli effetti reali della prescrizione penale
Contrariamente a quanto molti credono, la prescrizione del reato penale di abuso edilizio non comporta automaticamente la regolarizzazione dell'opera realizzata. Questo è un equivoco diffuso che è importante chiarire.
Quando un abuso edilizio va in prescrizione dal punto di vista penale, significa che:
- Non si può più essere perseguiti penalmente per quel reato (non si rischia più l'arresto o le ammende previste);
- Non si è più soggetti a procedimenti penali relativi a quell'abuso;
- Tuttavia, l'opera rimane tecnicamente abusiva dal punto di vista amministrativo.
La prescrizione vale esclusivamente a livello penale ma
non ha effetti sul piano amministrativo. Questo significa che l'illecito amministrativo, che ha carattere permanente, continua a sussistere indipendentemente dal tempo trascorso.
L'ordine di demolizione e le sanzioni amministrative
Un aspetto fondamentale da comprendere è che l'ordine di demolizione delle opere abusive non è soggetto ad alcun termine di prescrizione. Come ha confermato la Corte di Cassazione in numerose sentenze, l'ordine di demolizione è una sanzione amministrativa a carattere ripristinatorio che non ha finalità punitive.
Pertanto, anche se il reato è prescritto, il Comune conserva il potere di:
- Ordinare la demolizione dell'opera abusiva;
- Disporre l'acquisizione al patrimonio comunale dell'immobile in caso di inottemperanza all'ordine di demolizione;
- Applicare sanzioni pecuniarie commisurate al valore dell'abuso.
Questo principio è stato ribadito dalla giurisprudenza, che ha stabilito come l'illecito edilizio abbia natura permanente e conservi nel tempo la sua qualificazione di abuso anche dopo 10, 20 o persino 50 anni. La pubblica amministrazione può quindi intervenire quando lo ritiene opportuno, indipendentemente dal tempo trascorso.
La responsabilità per gli abusi edilizi
La responsabilità per gli abusi edilizi ricade su diversi soggetti coinvolti nella realizzazione dell'opera:
- Il committente: chi ha ordinato i lavori;
- Il costruttore: chi ha materialmente eseguito l'opera;
- Il titolare del permesso di costruire: chi ha richiesto e ottenuto il titolo edilizio;
- Il direttore dei lavori: responsabile della conformità tecnica dell'opera al progetto approvato.
In caso di trasferimento dell'immobile, l'acquirente non diventa automaticamente responsabile penale dell'abuso, ma può subire le conseguenze amministrative, come l'obbligo di demolizione o il pagamento di sanzioni.
Cosa accade in caso di compravendita di un immobile con abusi edilizi
L'acquisto di un immobile con abusi edilizi comporta rischi significativi che è importante conoscere. Anche se il reato edilizio risulta prescritto, l'acquirente potrebbe trovarsi a dover affrontare:
- Un ordine di demolizione emesso dal Comune;
- L'impossibilità di ottenere certificazioni necessarie per interventi futuri sull'immobile;
- Limitazioni nell'accesso a bonus fiscali e incentivi per ristrutturazioni;
- Difficoltà nel vendere l'immobile in futuro.
Per questo motivo, prima di acquistare un immobile è fondamentale verificare la regolarità urbanistica e la corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi rilasciati, richiedendo una due diligence tecnica approfondita.
Differenza tra prescrizione e sanatoria
È importante distinguere tra prescrizione e sanatoria degli abusi edilizi:
- La prescrizione riguarda l'estinzione del reato penale dopo un certo periodo di tempo, ma non regolarizza l'abuso dal punto di vista amministrativo;
- La sanatoria è invece un procedimento amministrativo che permette di regolarizzare un abuso edilizio, pagando un'oblazione e ottenendo un titolo in sanatoria.
Per ottenere una sanatoria è necessario che l'opera abusiva sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (principio della doppia conformità).
Novità introdotte dal Decreto Salva Casa nel 2025
Il 2025 ha visto l'attuazione piena del cosiddetto "Decreto Salva Casa" (convertito nella Legge 105/2024), che ha introdotto importanti novità in materia di regolarizzazione degli abusi edilizi, con particolare attenzione alle piccole difformità e alle tolleranze costruttive.
Tra le principali novità che impattano sulla gestione degli abusi edilizi troviamo:
- L'ampliamento delle tolleranze costruttive, con percentuali variabili (dal 2% al 6%) in base alla dimensione dell'unità immobiliare;
- La possibilità di regolarizzare le parziali difformità realizzate in variante rispetto a titoli edilizi presentati prima del 1977;
- L'introduzione dell'accertamento di conformità semplificato, che in alcuni casi supera il requisito della doppia conformità;
- La semplificazione delle procedure per dimostrare lo stato legittimo degli immobili.
Queste modifiche, pur non incidendo direttamente sui termini di prescrizione, offrono nuove possibilità per regolarizzare situazioni che prima sarebbero state considerate abusive.
Come procedere in caso di abuso edilizio
Se si è proprietari di un immobile con abusi edilizi, anche se prescritti dal punto di vista penale, è consigliabile:
- Consultare un tecnico specializzato (geometra, architetto o ingegnere) per valutare la natura e l'entità dell'abuso;
- Verificare la possibilità di sanatoria secondo le norme vigenti, incluse le novità introdotte dal Decreto Salva Casa;
- Valutare se l'abuso rientra nelle tolleranze costruttive previste dalla normativa;
- Presentare, se possibile, domanda di accertamento di conformità presso il Comune competente;
- Pagare le sanzioni previste per ottenere il titolo in sanatoria.
In caso di impossibilità di sanatoria, potrebbe essere necessario procedere alla demolizione volontaria dell'opera abusiva per evitare ulteriori conseguenze.
In sintesi, gli effetti reali della prescrizione
In sintesi, nel 2025 gli abusi edilizi continuano a seguire il regime di prescrizione penale di 4-5 anni, ma è fondamentale comprendere che la prescrizione del reato:
- Non rende l'opera regolare o non più abusiva;
- Non impedisce al Comune di ordinare la demolizione in qualsiasi momento;
- Non sostituisce la necessità di una sanatoria per regolarizzare l'immobile.
Per questo motivo, la soluzione più sicura rimane quella di regolarizzare gli abusi attraverso i canali previsti dalla legge, sfruttando le opportunità offerte dalla normativa vigente, incluse le recenti semplificazioni introdotte dal
Decreto Salva Casa che permette di sanare interventi eseguiti in parziale difformità, specialmente per gli immobili pre-1977.
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