Guida su Agevolazioni per la prima casa: quali sono, chi le può avere, requisiti, regole, come fare domanda, limiti

Le agevolazioni per la prima casa rappresentano una delle principali opportunità fiscali rivolte a chi acquista l’abitazione principale in Italia. L’obiettivo di queste misure è facilitare l’accesso alla proprietà, soprattutto per le famiglie e i giovani, attraverso una riduzione significativa delle imposte legate all’acquisto di un immobile e ulteriori vantaggi in caso di stipula di mutui.

Questi benefici, disciplinati da normative statali aggiornate periodicamente, attribuiscono agli acquirenti la possibilità di usufruire, in condizioni specifiche, di imposte inferiori rispetto agli standard ordinari, migliorando in maniera concreta la sostenibilità finanziaria dell’investimento.

Le regole per accedere a tali incentivi si sono evolute col tempo, includendo oggi anche meccanismi pensati per la mobilità lavorativa, le esigenze delle famiglie numerose e la promozione dell’indipendenza abitativa tra gli under 36.

Il bonus prima casa: imposte ridotte e condizioni per usufruirne

Il bonus per la prima casa rappresenta un insieme di benefici fiscali per chi acquista l'abitazione principale. Il bonus prima casa risponde a precisi criteri e dipende dalla natura del venditore: se il bene è acquistato da un privato oppure da un’impresa, vengono applicate differenti imposte. 

Quando la vendita avviene tra privati (o da imprese esenti da IVA), l’acquirente deve corrispondere un’imposta di registro ridotta pari al 2% (invece del 9% ordinario) sul valore catastale dell’immobile, oltre al pagamento di imposte ipotecaria e catastale, entrambe fisse a 50 euro.

Nel caso in cui l’immobile sia ceduto da un’impresa soggetta a IVA, la tassazione segue regole diverse: l’IVA è applicata nella misura agevolata del 4% anziché del 10%, e le imposte ipotecaria, catastale e di registro sono ognuna a quota fissa di 200 euro.

Tali vantaggi non si limitano al solo acquisto diretto dell’immobile, ma vengono estesi anche alle pertinenze come box, cantine e magazzini, rientranti nelle categorie catastali ammesse.

L’agevolazione si applica su una sola pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. L’imposta di registro proporzionale non può mai essere inferiore a 1.000 euro, tuttavia, questa può risultare più bassa grazie al calcolo della caparra versata o utilizzando il credito d’imposta sul riacquisto.

I benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa si concentrano, dunque, nella drastica riduzione delle imposte da versare al momento dell’atto di compravendita.

Per usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario rispettare una serie di requisiti precisi sia soggettivi che oggettivi.

L’acquirente deve essere una persona fisica e non possedere, al momento dell’acquisto, immobili abitativi nello stesso comune nel quale si sta effettuando l’acquisto agevolato. Inoltre, non può aver già fruito di benefici simili su tutto il territorio nazionale, anche se trattasi di comproprietà o quote, se non in determinate eccezioni.

L’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente risiede oppure vi trasferisca la residenza entro 18 mesi dalla data di acquisto. La dichiarazione di trasferimento di residenza deve risultare dalla documentazione fornita ai servizi anagrafici comunali ed è condizione indispensabile per mantenere il diritto alle agevolazioni, pena la perdita dei benefici fiscali.

Oltre al trasferimento di residenza, altro elemento cardine è che l’abitazione non sia classificata tra gli immobili di lusso. Sono ammesse solo le case rientranti in specifiche categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Sono inoltre agevolabili le pertinenze appartenenti alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, ma solo una per ciascuna categoria.

La normativa attuale ha esteso da uno a due anni il termine per la vendita del precedente immobile acquistato con agevolazioni prima casa: chi acquista una nuova abitazione usufruendo del regime agevolato, avendo già un’altra casa comprata con lo stesso beneficio, dovrà vendere il primo immobile entro due anni per non decadere dai vantaggi fiscali. I criteri da rispettare per usufruire del bonus prima casa sono quindi i seguenti:

• L’immobile deve trovarsi nel comune di residenza o trasferimento entro 18 mesi
• L’acquirente non deve essere titolare di altra abitazione nello stesso comune
• Non deve possedere altra abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata con agevolazione "prima casa" (salvo successiva vendita nel termine)
• Destinazione dell’immobile a uso abitativo tra quelli previsti (nessun lusso)
• Impegno a rispettare le tempistiche di legge per rivendita ed eventuale trasferimento residenza.

Detrazione degli interessi passivi del mutuo prima casa

Chi acquista la prima casa mediante stipula di mutuo beneficia di agevolazioni fiscali mirate. L’incentivo principale consiste nella detraibilità degli interessi passivi e di alcuni oneri accessori direttamente dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF). 

La detrazione IRPEF permette di recuperare il 19% degli interessi passivi pagati nel corso dell’anno, per un importo massimo detraibile di 4.000 euro. Ai fini dell’incentivo è necessario che il mutuo sia stato acceso per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, e che la residenza sia trasferita nel comune dell'immobile entro un termine previsto dalla legge.

Gli oneri accessori che rientrano nella detrazione includono:

• spese notarili per il rogito di acquisto collegato al mutuo
• costi per la perizia e l’istruttoria della pratica presso la banca
• spese di iscrizione e cancellazione dell’ipoteca

Nel caso di mutui cointestati, ciascun intestatario avrà diritto alla detrazione in proporzione alla sua quota di interessi esplicitata nel contratto.

Bonus prima casa under 36: funzionamento e requisiti necessari

Il Bonus prima casa under 36 è una misura per i giovani finalizzata a facilitare l’accesso alla casa di proprietà tramite una serie di misure finanziarie e fiscali. Questa agevolazione prevede principalmente due assi di intervento: l’accesso al Fondo di Garanzia pubblica per i mutui e una serie di agevolazioni fiscali sull’acquisto dell’immobile.

La modalità principale di funzionamento consiste nella possibilità, per chi ha meno di 36 anni e un ISEE inferiore a 40.000 euro annui, di ottenere una garanzia dello Stato fino all’80% della quota capitale del mutuo contratto per acquistare la prima casa. Dal 2025 il beneficio resta valido esclusivamente sul Fondo di garanzia mutui e sono previsti:

• Accesso agevolato al credito ipotecario: la banca, grazie alla garanzia pubblica aumentata, può concedere il mutuo con minori requisiti patrimoniali.
• Esenzione o riduzione delle imposte fino al 2024: su atti non più validi dal 2025, era prevista l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, e un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a IVA.
• Riduzione degli onorari notarili: era riconosciuta una diminuzione del 50% delle spese notarili per le compravendite agevolate.

Anche l’accesso al Bonus prima casa under 36 richiede il rispetto di precisi requisiti oggettivi e soggettivi, per favorire sia i giovani, sia coloro che si trovano in condizioni di particolare fragilità economica o familiare, che sono relativi a:

• Età: accesso riservato agli acquirenti che nell’anno della stipula del mutuo non abbiano ancora compiuto 36 anni. Il requisito si applica a ciascun componente della coppia richiedente, nel caso di acquisto cointestato.
• Soglia ISEE: il richiedente deve presentare un ISEE familiare non superiore a 40.000 euro annui. Per famiglie numerose la soglia si innalza: tre figli con ISEE sino a 40.000 euro (garanzia 80%), quattro figli con ISEE fino a 45.000 euro (garanzia 85%), cinque o più figli con ISEE sino a 50.000 euro (garanzia 90%).
• Utilizzo: l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale; la residenza va trasferita dove si trova la casa entro il termine previsto dalla legge.
• Mutuo: il beneficio spetta solo per finanziamenti ipotecari richiesti per l’acquisto dell’immobile da adibire a prima casa. L’importo massimo garantito dal Fondo non deve superare i 250.000 euro.
• Anche i nuclei "fragili": la Legge di Bilancio 2024 ha esteso la platea anche a famiglie con almeno 3 figli minori di 21 anni, elevando la soglia ISEE e la garanzia pubblica oltre l’80%.

L’accesso alle agevolazioni per i giovani under 36 viene riconosciuto solo se ricorrono tutte le condizioni di legge; nessuna di esse può essere omessa nella dichiarazione e nella documentazione esibita all’istituto di credito o al notaio.

In caso di richiesta del Fondo di Garanzia per il mutuo, il giovane acquirente deve rivolgersi direttamente alla banca o all’intermediario finanziario presso il quale si intende stipulare il mutuo, presentando la domanda di accesso secondo il modulo predisposto sul sito del Fondo Consap e allegando tutta la documentazione necessaria, tra cui:

• Attestazione ISEE aggiornata del nucleo familiare
• Copia del documento di identità
• Documentazione reddituale
• Preliminare o proposta di acquisto dell’immobile

L’operatore bancario, ricevuta la domanda, trasmette la richiesta al gestore del Fondo; successivamente, l’istruttoria e la valutazione della concessione della garanzia avvengono nei tempi previsti dalla regolamentazione. 

I bonus edilizi in vigore per la prima casa

Tra le agevolazioni in vigore per la prima casa figurano anche i diversi bonus edilizi, che valgono per tutti gli immobili di proprietà, vale a dire prima ma anche seconda casa o altri tipi di immobili, ma che per le abitazioni principali prevedono percentuali di detrazione al momento più alte. 

Per le spese sostenute per effettuare lavori di ristrutturazione edilizia, la normativa vigente prevede, infatti, un'aliquota di detrazione fiscale per interventi su immobili adibiti ad abitazione principale del 50% su un tetto di spesa fissato a 96mila euro, che scende al 36% per altre abitazioni.

L'agevolazione si applica all'abitazione in cui si ha la residenza anagrafica e si vive, indipendentemente dal fatto che sia stata acquistata con agevolazioni specifiche per la prima casa. 

Il bonus ristrutturazioni, a cui è collegato anche il bonus mobili, è riconosciuto per tutti i lavori edili, sia di ordinaria manutenzione che straordinari, comprendendo, dunque, sia quelli più importanti per i quali occorrono le autorizzazioni comunali, come la Cila o la Scia, e sia quelli che rientrano nell’edilizia libera, per i quali non serve presentare alcun permesso.

Tra questi, ad esempio, ci sono: sostituzione degli infissi, acquisto di climatizzatori, rifacimento di impianti elettrico o idraulico.

Le stesse aliquote, diverse per prima e seconda casa, sono poi previste anche per l’Ecobonus, cioè per la detrazione per il risparmio energetico (che stando a quanto stabilito al momento scadrà il 31 dicembre 2027) e per il Sismabonus, anch'esso al momento prorogato fino al 2027. 

Per tutti i bonus edilizi riportati per la prima casa, la condizione per usufruirne è sempre quella di effettuare obbligatoriamente i pagamenti con il bonifico parlante e indicando i dati fiscali e la fattura intestata chi chiede l’agevolazione.

I documenti che attestano l'effettivo pagamento avvenuto devono sempre essere conservati. 

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