Quanto si paga di tasse se si vende una casa ristrutturata con il bonus 110% prima dei 10 anni in base a circolare Agenzia Entrate

La stretta sul Superbonus 110% introduce cambiamenti che impattano i beneficiari del 2024, con la riduzione della detrazione per i lavori effettuati, ora al 70%. Questo aggiustamento si accompagna a una marcata restrizione nella possibilità di cedere il credito e nell'applicazione dello sconto in fattura.

Un'altra novità - come precisato dalla Circolare 13/E del 13 giugno 2024 dell'Agenzia delle entrate - è l'introduzione di una tassazione sui capital gain derivanti dalla vendita di immobili che hanno beneficiato della detrazione massima del 110%, se la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione degli interventi.

Questa misura fiscale mira a regolamentare i vantaggi derivanti dall'efficienza energetica, ponendo un baluardo contro le speculazioni immobiliari. Di conseguenza, chi decide di vendere un immobile entro il decennio successivo alla fine dei lavori incentivati dal Superbonus, dovrà fare i conti con un'imposta sui plusvalori realizzati.

Questo scenario segna una fase post-Superbonus in cui le condizioni per mantenere i benefici fiscali diventano più stringenti e mirate alla sostenibilità a lungo termine dei progetti di ristrutturazione. Vediamo meglio:

• Superbonus 110%, quali tasse in caso di vendita dell'immobile
• Eccezioni e casi particolari nell'applicazione delle tasse

Superbonus 110%, quali tasse in caso di vendita dell'immobile

Il calcolo della plusvalenza immobiliare si basa sulla differenza tra il ricavo della vendita e il costo di acquisto o di costruzione dell'immobile, al quale vanno aggiunte tutte le spese correlate. Il trattamento fiscale delle plusvalenze cambia però in presenza di interventi finanziati tramite il Superbonus 110%.

Per coloro che hanno beneficiato di cessioni del credito o sconti in fattura, e quindi non hanno sostenuto direttamente le spese, il quadro fiscale si complica. Se la vendita avviene entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, le spese legate al Superbonus non vengono considerate nel calcolo dei costi. Dopo questo intervallo e fino a dieci anni, tali spese vengono conteggiate ma solo per metà del loro valore.

Diversamente, per i contribuenti che hanno optato per la detrazione fiscale diretta sui lavori nella propria dichiarazione dei redditi, tutte le spese legate agli interventi possono essere incluse nel calcolo del costo, migliorando così la posizione fiscale nel momento della vendita.

Per gli immobili detenuti da oltre cinque anni, si prevede inoltre una rivalutazione del costo di acquisto o costruzione in base all’indice Istat, garantendo un adeguamento alla inflazione.

Infine, in termini di tassazione, i contribuenti possono scegliere tra l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza realizzata o l'assoggettamento alle aliquote progressive Irpef, che generalmente risultano meno vantaggiose. Questo dà una certa flessibilità nella gestione fiscale delle plusvalenze immobiliari, permettendo di ottimizzare la strategia fiscale a seconda della situazione individuale del venditore.

Eccezioni e casi particolari nell'applicazione delle tasse

Le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili normalmente sono soggette a tassazione, ma esistono due casi in cui non sono previste. La normativa fiscale prevede che non siano tassate le plusvalenze ottenute dalla cessione di immobili che rientrano nelle seguenti categorie:

• immobili acquisiti per successione: non si applica alcuna imposta sulle plusvalenze realizzate dalla vendita di proprietà ereditate, indipendentemente dalla durata del possesso prima della vendita;
• immobili adibiti a residenza principale: per gli immobili utilizzati come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita, le plusvalenze sono esentate da tassazione. In casi dove il periodo tra l'acquisto o la costruzione dell'immobile e la sua vendita sia inferiore ai dieci anni, l'esenzione si applica se l'immobile è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte di questo periodo più breve.

Queste disposizioni mirano a proteggere i contribuenti che vendono la propria casa o un immobile ereditato, evitando che tali transazioni portino a conseguenze fiscali significative, specialmente in un contesto di mercato immobiliare in costante evoluzione.

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