Redditi da fabbricati e 730 2025, regole e istruzioni. E quando si deve pagare Imu o Irpef

I redditi da fabbricati rappresentano una componente rilevante della dichiarazione dei redditi, in particolare nella compilazione del Modello 730/2025. Proprietari e possessori di immobili sono tenuti a comunicare al Fisco i redditi derivanti dal possesso o dalla locazione di unità immobiliari, seguendo criteri specifici dettati dalla normativa vigente.

Essere aggiornati sulle condizioni in cui tali redditi devono essere dichiarati e sulle regole e i criteri di pagamento di IMU e IRPEF è essenziale per evitare errori che possono comportare sanzioni o indebite esenzioni. 

Quali immobili dichiarare nel Quadro B: esclusioni e obblighi

I contribuenti proprietari di beni immobili o terreni devono indicare nel Modello 730 2025 i relativi redditi, se percepiti, utilizzando il quadro dedicato ai redditi fondiari.

E' nella sezione Quadro B del modello 730 devono essere riportati i dati relativi a ogni fabbricato produttivo di reddito fondiario.

Alcuni fabbricati, però, non devono essere indicati nella dichiarazione, perché non generano alcun reddito catastale. Sono esclusi, ad esempio:

• Costruzioni rurali adibite a usi agricoli dal possessore o dall'affittuario del fondo;
• Fabbricati strumentali per attività agricole;
• Unità destinate esclusivamente al culto, comprese pertinenze non locate;
• Edifici utilizzati come musei, biblioteche, archivi pubblici senza canoni;
• Immobili oggetto di ristrutturazione non utilizzati nel periodo di vigenza dell'autorizzazione;
• Fabbricati inseriti nel quadro dei redditi diversi o esenti da attribuzione di rendita;
• Immobili rurali impiegati in attività agrituristica.

La dichiarazione è obbligatoria invece per:

• Fabbricati iscritti o da iscrivere al catasto con rendita attribuibile;
• Unità tenute a disposizione (cioè non locate);
• Immobili locati, sia a canone concordato che libero, indipendentemente dal regime fiscale adottato (ordinario o cedolare secca).

Determinazione e tassazione dei redditi da fabbricati: IMU, IRPEF e casi particolari

La tassazione dei redditi da fabbricati si basa sulla rendita catastale rivalutata ed è fortemente influenzata dalla destinazione d'uso dell'immobile e dall'eventuale assoggettamento a imposta municipale (IMU). Esistono precise regole per distinguere quando si applichi l'IRPEF o l'IMU e casi particolari oggetto di normative dedicate.

Nel caso degli immobili non locati, in generale, il reddito fondiario è soggetto a tassazione IRPEF, ad eccezione di quando l'immobile è soggetto al pagamento dell'IMU, poiché il principio di alternatività IMU-IRPEF prevede che, se già si paga la prima, non si deve versare anche la seconda. 

Tuttavia, per le seconde case ubicate nello stesso comune dell'abitazione principale e assoggettate a IMU, solo il 50% della rendita concorre alla formazione della base imponibile IRPEF.

Per le abitazioni principali non di lusso e relative pertinenze, l'IMU non è dovuta, ma la rendita catastale concorre ancora all'IRPEF con apposita deduzione. Le abitazioni di lusso (cat. A/1, A/8, A/9) seguono invece una disciplina separata.

Per gli immobili concessi in locazione, il reddito dichiarato corrisponde generalmente al canone annuo percepito, al netto di una percentuale di deduzione (5% ordinaria, 25% per Venezia centro, 35% per immobili storici). Esiste l'opzione della cedolare secca, che consente di applicare un'imposta sostitutiva con aliquote del 21% o 26% a seconda dei casi, escludendo il canone dal reddito Irpef. 

Se il proprietario non ha percepito tutto il canone per morosità dell'inquilino ed ha avviato la procedura di sfratto o ingiunzione di pagamento, può evitare di tassare i canoni non riscossi, indicandolo con uno specifico codice in dichiarazione. 

Compilazione del Modello 730/2025: istruzioni operative, scadenze e novità

Per la compilazione della dichiarazione dei redditi sui fabbricati, occorre verificare i dati catastali, compilare correttamente il Quadro B e indicare canoni, codici di utilizzo e particolari situazioni come canoni non percepiti. 

Per quanto riguarda le scadenze, quelle da rispettare quest'anno 2025 sono le seguenti:

• Precompilato: Disponibile dal 30 aprile sul portale dell'Agenzia delle Entrate, può essere accettato/modificato e inviato direttamente dal contribuente.
• Ordinario: Compilazione tramite CAF o professionista abilitato.
• Termine ultimo di presentazione: 30 settembre 2025.
• Rimborsi e trattenute: Dal Primo luglio al 30 novembre, secondo la liquidazione risultante dal modello.
• Termini per correzioni integrative: 25 ottobre per il 730 integrativo, 30 novembre per il Modello Redditi PF integrativo.

L'obbligo di presentazione del 730 spetta, in particolare, a pensionati, lavoratori dipendenti, soci di cooperative ed altre categorie specificate. Restano esonerati:

• Chi possiede esclusivamente redditi esenti o soggetti a ritenuta alla fonte (ad es. interessi su conti correnti, pensioni d'invalidità);
• Chi detiene solo reddito da abitazione principale, pertinenze e fabbricati non locati esenti da IMU;
• Chi, pur rientrando tra i soggetti obbligati, ricade nei limiti reddituali stabiliti (ad es. 8.500 euro per dipendenti con unico sostituto);
• Chi ha percepito redditi già integralmente trattenuti tramite sostituto d'imposta.

Non possono utilizzare il modello 730 ma devono compilare altre dichiarazioni, come il Modello Redditi PF, i titolari di partita IVA, d'impresa o altre casistiche particolari.

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