Salva Casa: tolleranza del 10% per sanatoria abusi edilizi avanza per sostituire il limite di legge del 6% attuale

Il 2026 segna un punto decisivo per la disciplina delle tolleranze edilizie. Proprietari, professionisti e investitori si confrontano con l’attesa di una modifica sostanziale alle percentuali ammesse per le irregolarità costruttive. La discussione politica è accesa; molte voci spingono per alzare il margine autorizzabile delle tolleranze edilizie dal limite del 6% previsto dal Decreto Salva Casa fino al 10% auspicato, soprattutto per gli edifici più datati. Il tema coinvolge direttamente:

• il valore legale e commerciale degli immobili;
• l’esigenza di semplificazione amministrativa;
• i rischi di contenzioso tra cittadini e pubblica amministrazione.

La tensione tra rigore normativo e necessità di regolarizzazione diffusa non è mai stata così alta. Esperienze pratiche e nuovi dati confermano che centinaia di migliaia di atti di vendita rimangono sospesi a causa di modesti scostamenti geometrici che, senza una norma aggiornata e più ampia, costringono famiglie e imprese all’immobilismo e a oneri ingiustificati.

In questo scenario complesso, la questione dell’accoglimento delle nuove tolleranze costruttive promette di rivoluzionare l’approccio alla regolarizzazione di lievi difformità edilizie, ponendo l’Italia al passo con altre realtà europee in tema di certezza giuridica e sicurezza delle transazioni.

Cos’è il Decreto Salva Casa e cosa ha cambiato sulle tolleranze edilizie

Il Decreto Salva Casa rappresenta una svolta nella gestione delle difformità edilizie, non configurandosi come condono, ma come modifica stabile e strutturale del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Questo intervento normativo nasce per dare risposta all’annosa questione degli abusi minori che impediscono la commerciabilità e valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente.

Sul fronte delle tolleranze costruttive, il Salva Casa ha introdotto tre cambiamenti essenziali:

• Estensione delle soglie di ammissibilità: le tolleranze sono state ampliate per opere realizzate entro il 24 maggio 2024, con limiti fino al 6% in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare;
• Distinzione procedurale e sostanziale tra sanatoria e tolleranza: le difformità minime rientranti nei nuovi margini non configurano abuso edilizio e non richiedono procedura in sanatoria;
• Introdotta l’asseverazione tecnica obbligatoria: è necessario il parere di un tecnico abilitato che attesti la natura, l’entità e la data delle variazioni, responsabilizzando così il professionista anche sul piano della verifica sismica e normativa di sicurezza.

L'impatto delle nuove regole è stato notevole: irregolarità geometriche, scostamenti minori e variazioni sugli impianti sono ora assorbiti dalle tolleranze, eliminando oneri e rischi legali per il proprietario che agisce in regola. La procedura è stata delegificata e resa agile: per le difformità contenute nei limiti non serve più un titolo abilitativo aggiuntivo né il pagamento di sanzioni amministrative; basta la perizia firmata da un tecnico abilitato.

Infine, il Decreto Salva Casa ha semplificato i tempi amministrativi, introducendo un meccanismo di silenzio-assenso per il rilascio degli atti, con riduzione delle tempistiche anche nelle pratiche di sanatoria e regolarizzazione.

Tolleranze costruttive: evoluzione normativa dal 2% al 6% e possibile passaggio al 10%

Il quadro normativo delle tolleranze costruttive si è evoluto attraverso più fasi:

• Dal 2% ordinario: la soglia storica, in vigore fino al 2024, consentiva margini esecutivi non superiori al 2% per singola unità immobiliare. È stata utilizzata per correggere lievi errori di cantiere e piccolissime difformità sulle misure principali: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta.
• Dal 2024 il passaggio al 6%: il Decreto Salva Casa ha innalzato il limite alle seguenti percentuali per interventi anteriori al 24 maggio 2024:
  • 2% per unità superiori a 500 mq
  • 6% per unità inferiore a 60 mq
  • percentuali graduate per superfici intermedie
• Il dibattito attuale punta al 10%: proposte di emendamento e pressioni da professionisti, associazioni e settori politici chiedono l’ulteriore innalzamento al 10%, in particolare per il patrimonio più antico, con l’obiettivo di allineare l’Italia alle soglie di altri Paesi europei e superare rigidità che bloccano le transazioni e la riqualificazione.

L’ipotesi del nuovo 10% nasce dall’osservazione empirica di centinaia di casi pratici: differenze minime accumulate negli anni, modifiche marginali, piccoli scostamenti tecnologici o soluzioni costruttive oggi non incidono sull’assetto statico e funzionale del fabbricato ma, con il limite attuale, proiettano l’immobile fuori mercato. Il passaggio ad una soglia più ampia favorirebbe la regolarizzazione spontanea, limitando i ricorsi giudiziari e facilitando trasparenza e sicurezza nel mercato immobiliare.

Dati recenti mostrano che oltre il 35% delle unità compravendute tra 2025 e 2026 presentava difformità minime, di fatto risolvibili solo con una nuova disciplina sulle tolleranze.

La differenza tra tolleranze costruttive ed esecutive: definizioni e ambiti di applicazione

Il corretto inquadramento delle difformità impone una distinzione netta tra tolleranze costruttive ed esecutive, sia dal punto di vista tecnico sia normativo. Il Testo Unico dell’Edilizia individua così:

• Tolleranze costruttive: riguardano variazioni dimensionali, misurabili e quantificabili, rispetto ai parametri di altezza, cubatura, superficie coperta e distacchi previsti dal progetto autorizzato. Questi scostamenti sono valutabili con precisione su piante, sezioni e prospetti e sono generalmente generati da ragioni tecniche o imprevisti di cantiere.
• Tolleranze esecutive: attengono a modifiche non dimensionali, ma esecutive o di dettaglio, come materiali, finiture, spostamenti interni degli impianti o diversa distribuzione di elementi non strutturali. Esse non alterano i parametri edilizi fondamentali e non pregiudicano l’agibilità dell’immobile.

La differenza è cruciale per la corretta gestione dei procedimenti amministrativi e per evitare errori che possano tradursi in provvedimenti sanzionatori o ordinanze di demolizione.

Limiti, condizioni e casi esclusi: cosa non può essere sanato con le nuove tolleranze

Le nuove soglie di tolleranza sono strumenti di chiarezza e certezza giuridica, ma non rappresentano un lasciapassare universale alla regolarizzazione di ogni abuso. Vi sono infatti:

• Esclusione in caso di assenza di titolo edilizio: le tolleranze si applicano solo laddove esista un progetto assentito; non sono applicabili a costruzioni completamente prive di autorizzazioni.
• Vincoli assoluti e aree a rischio: restano inapplicabili su immobili costruiti in zone demaniali, aree protette, aree con rischio idrogeologico o su immobili soggetti a vincoli che impediscono qualsiasi intervento edilizio.
• Violazioni gravi: le tolleranze non sanano interventi che comportano incremento volumetrico, alterazioni di sagoma, cambio di destinazione d’uso non autorizzato o violazioni delle norme antisismiche e di sicurezza.
• Condoni e abusi pregressi: sulle opere già oggetto di condono o che superano i limiti volumetrici, le tolleranze non operano come strumento equipollente.

È fondamentale attuare una corretta qualificazione delle difformità; solo per variazioni intrinseche e minori si ricade nell’alveo della tolleranza, mentre ogni altra modifica deve essere valutata alla luce delle norme sulla sanatoria o sulle varianti essenziali.

Sanatoria e tolleranze: quando serve la regolarizzazione e quando no secondo la legge attuale

Nell’ordinamento vigente il confine tra dover ricorrere a una sanatoria o poter usufruire delle tolleranze è segnato dalla “qualificazione oggettiva” della difformità:

• Se la difformità resta entro la soglia delle tolleranze: non è considerata abuso edilizio e non richiede alcuna procedura di sanatoria, né sono dovute sanzioni amministrative. Serve solo l’attestazione tecnica che dimostri la rispondenza ai limiti percentuali e la non incidenza su sicurezza, igiene e agibilità.
• Differenze superiori ai limiti: quando la variazione eccede la soglia, scatta l’obbligo di procedura in sanatoria; qui il percorso può essere semplificato (art. 36-bis) per abusi “parziali” o resta quello classico per abusi totali.

Analisi tecniche recenti evidenziano come, nella pratica operativa, oltre il 70% delle pratiche tecniche richieste nei passaggi di proprietà tra 2025 e 2026 derivasse da difformità potenzialmente sanabili o tollerabili ex lege ma ancora soggette a interpretazioni e richieste di documentazione integrativa dai Comuni.

Ruolo del tecnico: responsabilità, asseverazioni e procedure pratiche

La figura del professionista abilitato – ingegnere, architetto o geometra – acquisisce un peso centrale accanto al proprietario. In particolare le responsabilità e le procedure operative includono:

• Accertamento dello stato legittimo dell’immobile tramite rilievi, raccolta documentale e confronto con i titoli edilizi presenti agli atti;
• Classificazione della difformità: il professionista deve distinguere tra tolleranza costruttiva, esecutiva, parziale difformità o abuso totale;
• Redazione di una asseverazione tecnica in cui si attesta la natura, origine temporale e compatibilità della variazione con la normativa vigente e con i requisiti di sicurezza, igiene e sismica;
• Gestione dei rapporti con la pubblica amministrazione, anche monitorando il decorso dei termini per il silenzio-assenso – oggi fissati entro 30 giorni nella maggior parte dei casi – e chiarendo eventuali richieste di integrazione documentale.

Il professionista, in virtù dell’asseverazione, si assume una responsabilità penale e amministrativa significativa; la conoscenza dettagliata della normativa vigente è imprescindibile per evitare errori che potrebbero sfociare in sanzioni anche a suo carico.

L’impatto sulle compravendite immobiliari: criticità, rischi legali e opportunità

L’assetto delle tolleranze edilizie ha un’influenza decisiva sulla regolarità delle transazioni immobiliari:

• Semplificazione delle pratiche notarili: le difformità tollerate possono essere dichiarate dal tecnico, senza bloccare l’atto di trasferimento;
• Diminuzione dei costi e dei tempi: gli acquirenti non sono più obbligati ad affrontare lunghe pratiche di sanatoria per minime difformità;
• Riduzione dei contenziosi: il nuovo sistema limita le situazioni di incertezza che in passato portavano a cause civili e amministrative (secondo stime notarili, oltre il 40% delle controversie immobiliari nel 2025 riguardava difformità marginali);
• Opportunità di valorizzazione immobiliare: la certezza della regolarità favorisce la commerciabilità, consentendo valutazioni coerenti con il reale stato dell’immobile.

D’altra parte, un’errata o incompleta qualificazione della difformità comporta rischi legali: l’atto notarile potrebbe essere dichiarato nullo oppure sorgere obblighi di ripristino a carico dell’acquirente inconsapevole.

Il nodo degli immobili vincolati e le diverse regole tra paesaggistica e tolleranze edilizie

La materia delle tolleranze edilizie negli immobili vincolati presenta problematiche interpretative peculiari:

• Le tolleranze costruttive sono applicabili anche agli immobili soggetti a vincolo paesaggistico o culturale, come stabilito dall’art. 3 DL 69/2024 e confermato dal Consiglio di Stato;
• In caso di abusi maggiori (nuovi volumi, ampliamenti consistenti), la sanatoria è preclusa, anche se connessa a un precedente condono;
• Nei casi di difformità minori, volumi tecnici o modesti cambiamenti, la tolleranza resta garantita – ma occorre ottenere un parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela paesaggistica;
• Per le tolleranze esecutive, la disciplina è meno favorevole: in molti casi restano escluse dall’automatismo della “tolleranza paesaggistica”; per queste difformità il parere dell’ente di tutela può costituire un ostacolo non trascurabile.

Un errore frequente è confondere la disciplina pubblicistica, che riguarda la regolarità amministrativa, con quella civilistica tra privati: la tolleranza edilizia non sempre evita la responsabilità civile per violazione delle distanze di confine.

L’evoluzione normativa sulle tolleranze costruttive presenta indubbi vantaggi, purché interpretata e applicata con rigore, esperienza e conoscenza del quadro giuridico vigente. Proprietari, tecnici e investitori devono:

• Verificare attentamente la presenza dei titoli edilizi e la natura delle difformità presenti negli immobili, prima di qualunque azione amministrativa o commerciale;
• Affidarsi a professionisti con comprovata esperienza e capacità di ricostruzione della storia urbanistico-edilizia dell’immobile;
• Monitorare gli aggiornamenti normativi nazionali e regionali, con particolare attenzione alle differenze operative tra Regioni ordinarie e a statuto speciale;
• Non trascurare la disciplina civilistica nei rapporti tra privati, ricordando che la tolleranza edilizia non elimina automaticamente le responsabilità per violazioni delle distanze di legge;
• Predisporre documentazione sempre completa e aggiornata, per difendersi da contenziosi e offrire sicurezza nelle transazioni;
• Considerare che il clima normativo è ancora in evoluzione e leggere con attenzione le nuove disposizioni, senza affidarsi a voci di mercato non verificate.

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