Decreto Salva casa e sanatorie abusi edilizi: semplificazione dell'accertamento di conformità e meno sanzioni in Manovra Finanziar

Il settore edilizio italiano si trova al centro di rilevanti modifiche normative grazie alle recenti novità introdotte nella Manovra Finanziaria 2026 con il cosiddetto "tagliando" al Decreto Salva Casa. L’intervento normativo si propone di migliorare ulteriormente le prassi di regolarizzazione edilizia, superando diverse difficoltà applicative emerse nell’ultimo anno. Il focus principale riguarda l’obiettivo di semplificare e rendere più accessibile l’accertamento di conformità per le irregolarità minori, alleggerendo al tempo stesso il carico sanzionatorio.

L'idea è di rendere una gestione più agevole delle difformità edilizie con impatti potenzialmente positivi sia per i proprietari sia per l’intero comparto immobiliare. 

L’emendamento di maggioranza: obiettivi, motivazioni e contesto normativo

L’emendamento presentato in sede di legge di Bilancio nasce dall’intento di perfezionare lo strumento del Decreto Salva Casa (Legge 105/2024) e rappresenta un distacco netto dalle tradizionali logiche di condono. Il testo si concentra su aspetti operativi che hanno creato difficoltà applicative nella fase di avvio delle nuove procedure, senza introdurre deroghe straordinarie, ma cercando di migliorare l’efficienza all’interno del quadro della normativa edilizia ordinaria.

Tra i principali obiettivi dell’emendamento si evidenziano:

• Semplificazione dell’accertamento di conformità per parziali difformità e variazioni essenziali,
• Riduzione sensibile delle sanzioni pecuniarie per le irregolarità più gravi, rendendo più accessibile la regolarizzazione,
• Snellimento delle pratiche con l’eliminazione dell’obbligo di passare per l’Agenzia delle Entrate per il calcolo delle oblazioni,
• Miglioramento della certezza giuridica per cittadini e professionisti attraverso criteri applicativi uniformi e linee guida nazionali.

Semplificazione dell’accertamento di conformità: cosa cambia per le parziali difformità e le variazioni essenziali

L’accertamento di conformità rappresenta il cardine della nuova disciplina: la revisione punta a eliminare le rigidità ancora presenti nella "doppia conformità", favorendo la sanabilità di situazioni bloccate da anni. In passato, per regolarizzare un immobile, era necessario dimostrare che l’intervento fosse conforme sia alle norme urbanistiche al momento della richiesta, sia a quelle edilizie vigenti alla data di realizzazione.

L’attuale proposta di modifica al Salva Casa uniforma questi requisiti: bastano la conformità urbanistica e edilizia allo stato vigente al momento della presentazione della domanda, cancellando la doppia conformità. Questo consente di:

• Sanare parziali difformità o variazioni essenziali sulle quali pesavano vincoli temporali ormai superati;
• Accelerare le operazioni di recupero del patrimonio edilizio grazie a un unico criterio verificabile (cioè la normativa in vigore al momento della domanda);
• Semplificare i controlli documentali da parte dei Comuni e dei tecnici incaricati;
• Uniformare i comportamenti delle amministrazioni locali, riducendo i margini di interpretazione discrezionale.

Il nuovo regime si applica a:

• Parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA,
• Variazioni costruttive ritenute essenziali ma non incidenti su parametri volumetrici principali.

Viene inoltre rafforzato il concetto di stato legittimo dell’immobile, valorizzando la presenza dell’ultimo titolo edilizio valido, senza la necessità di ricostruire la sequenza storica completa dei permessi antecedenti. Si riducono così i tempi e le incertezze legate alle vecchie pratiche edilizie, risultando un vantaggio notevole specie per immobili datati o con documentazione incompleta.

Riduzione delle sanzioni: criteri, importi aggiornati e impatti per i cittadini

Le modifiche presentate prevedono un abbassamento consistente delle sanzioni massime, in particolare per le irregolarità più gravi, con il tetto massimo che passa da 10.328 euro a 2.068 euro. Ciò amplia la platea dei proprietari che possono permettersi di regolarizzare la propria posizione, incentivando le richieste di sanatoria.

I nuovi criteri introducono:

• Sanzioni parametrate in modo più equo all’entità e al valore degli interventi;
• Eliminazione del coinvolgimento dell’Agenzia delle Entrate per la valutazione dell’aumento di valore, responsabilizzando direttamente l’amministrazione locale;
• Tariffe puntuali e predefinite, dettagliate da circolari ministeriali, che riducono l’incertezza e il rischio di contenzioso.

Per meglio comprendere la portata della semplificazione, segue una tabella riepilogativa dei nuovi importi e dei criteri applicativi:

L’impatto atteso è duplice: alleggerimento dei carichi economici per il cittadino e accelerazione dell’iter di regolarizzazione anche per pratiche di media complessità. 

 

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