Service Housing, il piano di Cassa Depositi e Prestiti per case a prezzi più bassi: a chi è rivolto e come funziona

Negli ultimi anni, l’accessibilità agli alloggi è diventata una delle sfide più complesse per numerosi cittadini italiani. Si osserva una situazione in cui il rincaro degli affitti e la limitata disponibilità di case impattano pesantemente sulla qualità della vita e sulla capacità di spostamento di lavoratori e famiglie. Secondo ricerche recenti, circa 1,2 milioni di nuclei familiari fronteggiano sempre più difficoltà nel sostenere le spese abitative, con conseguenze che si riflettono sulla mobilità sociale ed economica.

La pressione sui mercati immobiliari deriva da dinamiche strutturali come l’aumento dell’urbanizzazione, l’immobilità dei salari e la visione della casa come bene di investimento. Questi elementi hanno contribuito, soprattutto in Italia, a rendere gli affitti meno sostenibili rispetto al reddito medio. Un dato emblematico: il 12% dei giovani under 34 è costretto a destinare oltre il 30% delle proprie entrate mensili all’abitazione, una percentuale ben superiore a quella degli over 65. Inoltre, il confronto con altri Paesi europei evidenzia come la quota di alloggi a canone calmierato si fermi al 2,4% rispetto a una media UE dell’8%.

L’emergenza abitativa si presenta oggi come uno dei principali ostacoli non solo alla serenità delle famiglie ma anche alla competitività dei territori italiani, impedendo alle persone di spostarsi agevolmente verso realtà in cui il lavoro è presente ma il mercato immobiliare non è adeguatamente accessibile.

Cos'è il service housing: obiettivi, funzionamento e fattori abilitanti

Di fronte a queste dinamiche critiche, emerge il concetto di "service housing" quale risposta innovativa e mirata alle nuove esigenze abitative. Si tratta di un modello che prevede l’offerta di alloggi a lavoratori a tariffe inferiori a quelle di mercato, favorendo l’incontro tra domanda e offerta dove il sistema tradizionale non riesce a dare risposte sufficienti.

Gli obiettivi di questa strategia mirano a:

• Rendere più sostenibile l’accesso alla casa, riducendo l’impatto dei canoni sul reddito personale
• Facilitare la mobilità lavorativa tra province e regioni a forte dinamismo economico
• Promuovere la crescita di territori produttivi spesso penalizzati dalla scarsità di offerta abitativa a prezzi accessibili

Il funzionamento del "service housing" si basa su alcuni pilastri fondamentali:

• Coinvolgimento di investitori istituzionali «pazienti», come fondi pensione o assicurazioni, in grado di generare capitali per investimenti a lungo termine nel settore residenziale
• Soluzioni abitative ibride: Iniziative pensate per diversi target di utenza e con orizzonti temporali differenti, garantendo una gamma variegata di risposte al bisogno abitativo
• Collaborazione tra enti pubblici, operatori privati e realtà del terzo settore per massimizzare efficacia e sostenibilità degli interventi

Uno degli strumenti più significativi nel valutare l’intensità del fabbisogno locale è l’Indice di Fabbisogno di Alloggi per Lavoratori (IFAL). Questo parametro considera fattori come l’accessibilità economica all’abitazione e la presenza di flussi di lavoratori extra-provinciali, offrendo una base empirica per indirizzare strategie e finanziamenti. Il successo delle iniziative di service housing dipende anche dalla capacità di superare gli ostacoli storici che hanno limitato l’offerta di alloggi a prezzi controllati nel Paese, spesso inferiori rispetto agli standard europei.

A tal proposito, le strategie delineate nel piano di Cassa Depositi e Prestiti si concentrano su:

• Ottimizzazione delle risorse patrimoniali già esistenti (recupero e riqualificazione di immobili pubblici o sottoutilizzati)
• Attivazione di partnership pubblico-private per rendere operativa la filiera degli interventi
• Sviluppo di modelli economici sostenibili, in grado di attrarre e remunerare capitali senza pesare in modo eccessivo sul bilancio pubblico

Secondo le valutazioni ovvero riportate nel rapporto della Direzione Strategie Settoriali e Impatto di CDP, il modello service housing può rappresentare una leva strategica per allineare il settore immobiliare italiano agli standard dei principali Paesi europei sia in termini di offerta che di qualità dei servizi connessi all'abitare.

I territori con maggiore fabbisogno e l'impatto su lavoratori e mobilità

L’analisi territoriale consente di identificare con precisione le aree in cui la domanda di alloggi accessibili per lavoratori risulta più intensa. Secondo i dati elaborati attraverso l’Indice di Fabbisogno di Alloggi per Lavoratori (IFAL), il fenomeno si manifesta in particolare in 15 province italiane, concentrate soprattutto nel Nord e nel Centro del Paese. Tra queste emergono sia grandi poli urbani come Milano e Roma sia realtà di dimensione minore ma con mercati del lavoro molto vivaci come Bolzano, Trento, Prato, Bergamo e Brescia.

L’incidenza su queste aree è particolarmente rilevante sia in termini economici che sociali. Le province segnalate aggregano oltre un terzo del Prodotto Interno Lordo nazionale e richiedono soluzioni tempestive per favorire la mobilità delle persone in cerca di occupazione o già inserite nei circuiti produttivi.

In particolar modo:

La mobilità tra territori è così influenzata sia dalla struttura del mercato immobiliare che dalle scelte strategiche di stakeholder pubblici e privati: laddove si riescono a mettere in campo soluzioni innovative come il service housing, cresce la possibilità per le imprese di attrarre capitale umano qualificato e si attenuano le tensioni sociali derivanti dall’esclusione abitativa.

Guardando al futuro, l’adozione di piani integrati e l’ampliamento dell’offerta di alloggi con canoni concordati possono rappresentare un volano per la crescita economica e sociale dei territori, oltre che uno strumento di riequilibrio delle opportunità per giovani e lavoratori che desiderano spostarsi all’interno del Paese.

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