Piano europeo per la casa: 650mila abitazioni ogni 12 mesi. Cosa prevede e come verrà realizzato in Italia

di Marianna Quatraro pubblicato il 17/12/2025 alle 09:10

Il Piano europeo per la casa punta a rispondere all'emergenza abitativa con la creazione di 650mila nuove abitazioni ogni anno. Obiettivi, investimenti, regolamentazioni e le sfide per l'Italia.

Con l'aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti, il diritto a una sistemazione dignitosa e accessibile rischia di essere compromesso per una fascia crescente della popolazione. Di fronte a tali criticità, la Commissione UE ha formulato una strategia finalizzata ad aumentare l'offerta abitativa e a sostenere le categorie più vulnerabili, tra cui giovani, studenti, lavoratori essenziali e nuclei familiari a reddito basso.

L'obiettivo consiste nell'attuare una serie di misure coordinate per garantire alloggi accessibili e affrontare sia la speculazione immobiliare, sia gli squilibri generati dagli affitti turistici brevi.

Questo piano presentato a Strasburgo si pone come primo tentativo organico di risposta al problema a livello continentale, attraverso l'impegno congiunto di risorse pubbliche e private, revisione normativa e collaborazione con gli Stati membri. La scelta di definire target quantitativi e qualitativi sull'offerta di nuove abitazioni mira a colmare il crescente divario tra domanda e disponibilità, promuovendo riforme strutturali e investimenti mirati.

La crisi abitativa in Europa: numeri e criticità

Negli ultimi dieci anni, il costo per l'accesso alla casa è cresciuto in modo marcato in quasi tutti gli Stati dell'Unione Europea. Secondo le stime della Commissione, dal 2015 al 2024 i prezzi di acquisto delle abitazioni sono saliti in media del 53%, mentre gli affitti hanno registrato un aumento del 27,8% tra il 2010 e il 2025. Tali dinamiche hanno generato un impatto socio-economico rilevante: nel 2024, per il 9,8% delle famiglie residenti in ambito urbano il costo dell'alloggio ha assorbito oltre il 40% del reddito disponibile. Nel mezzo di questo scenario, la pressione sulle fasce più fragili si è ulteriormente aggravata, con oltre un milione di persone senza tetto e oltre 40 milioni di cittadini incapaci di sostenere le spese di riscaldamento.

Alla crescita dei costi si accompagna una diminuzione significativa dei permessi di costruzione, in calo del 22% dal 2021. Questa contrazione della nuova edilizia si riflette in un'offerta abitativa sempre più insufficiente rispetto a una domanda che, secondo le previsioni, continuerà a salire soprattutto nelle aree urbane.

Un ulteriore fattore critico è rappresentato dalla diffusione degli affitti brevi tramite piattaforme online: tra il 2018 e il 2024 il fenomeno è aumentato del 93%, fino a rappresentare in alcune città il 20% del patrimonio immobiliare. Se da un lato questa dinamica ha creato nuove opportunità economiche, dall'altro ha ridotto sensibilmente la disponibilità di case a prezzi accessibili, generando squilibri locali e incremento dell'esclusione abitativa.

Dettagli del Piano Ue: 650mila nuove abitazioni ogni anno e modalità di realizzazione

La strategia europea prevede di incrementare l'offerta abitativa con 650.000 unità supplementari ogni anno rispetto ai livelli attuali, puntando ad affrontare in modo strutturale il divario tra case disponibili e necessità dei cittadini, soprattutto nelle aree urbane ad alta pressione. La costruzione di queste abitazioni addizionali, da realizzare nel prossimo decennio, comporterà un investimento annuo stimato in circa 150 miliardi di euro.

Le modalità di attuazione principale includono:

La realizzazione di nuovi edifici residenziali;
La riconversione e la ristrutturazione di immobili esistenti;
Il recupero di edifici sottoutilizzati o inutilizzati, spesso situati in aree urbane centrali;
La promozione di soluzioni abitative innovative e sostenibili, con attenzione alla qualità edilizia e alla sostenibilità energetica.

Il piano mira a coordinare le politiche abitative dei diversi Stati membri, armonizzando le procedure di pianificazione urbanistica, semplificando l'iter autorizzativo e incentivando le sinergie tra pubblico e privato. La programmazione vede l'introduzione di strumenti normativi e finanziari a supporto, così come la creazione di un'Alleanza europea per l'edilizia abitativa e l'organizzazione di un vertice ad hoc.

Inoltre, la Commissione fornirà assistenza tecnica e supporto agli enti locali impegnati nella realizzazione degli interventi, con una particolare attenzione alle fasce deboli del mercato come giovani, studenti e famiglie a basso reddito.

Il ruolo degli investimenti europei e dei fondi pubblici e privati

Per raggiungere gli obiettivi fissati, sarà necessario uno sforzo congiunto tra fondi pubblici europei, nazionali e investimenti privati. Nel quadro finanziario 2021-2027, sono già stati mobilitati oltre 43 miliardi di euro per la riqualificazione e la nuova costruzione di alloggi. A questi si aggiungono i 19,6 miliardi attivati dal Recovery and Resilience Facility per progetti abitativi e circa 10,4 miliardi dedicati all'edilizia sociale e all'efficienza energetica tramite la politica di coesione. Il Fondo Sociale Europeo contribuisce, inoltre, con ulteriori 4,4 miliardi destinati a formule di sostegno specifiche.

Particolarmente intensa risulta la partecipazione di soggetti finanziari come la Banca Europea per gli Investimenti (BEI) e le banche promozionali nazionali. Essi hanno espresso l'intento di veicolare fino a 375 miliardi entro il 2029, destinati ad abitazioni a prezzi accessibili e sostenibili. A livello comunitario, la piattaforma paneuropea per gli investimenti ha il compito di coordinare le risorse e cofinanziare progetti locali o regionali.

Nel prossimo ciclo di bilancio comunitario (2028-2034), l'obiettivo è fissare l'abitazione accessibile come priorità nei piani di partenariato nazionali e regionali. Ulteriori strumenti europei, tra cui Erasmus+ e i fondi per la competitività, saranno coinvolti per sostenere soluzioni abitative legate a mobilità, sostenibilità e coesione sociale.

Nuove regole per affitti brevi e semplificazione amministrativa

Uno dei punti chiave della strategia UE riguarda la regolamentazione degli affitti di breve durata, in forte crescita negli ultimi anni. A partire da maggio 2026, entrerà in vigore un quadro normativo rinnovato che prevede:

Obblighi di registrazione per gli alloggi destinati a locazioni turistiche;
Maggiore controllo da parte delle istituzioni locali;
Obbligo di trasmissione puntuale dei dati tra piattaforme digitali e autorità pubbliche;
Scambio di informazioni tra Stati membri per il monitoraggio delle locazioni temporanee.

Queste misure sono pensate per ridurre l'impatto negativo degli affitti brevi sull'offerta residenziale per i cittadini, garantendo allo stesso tempo trasparenza e tutela per chi affitta e per chi cerca casa. L'approccio della Commissione non vuole introdurre un divieto generalizzato, ma piuttosto permette alle autorità locali di adottare interventi mirati laddove vi sia un forte squilibrio tra domanda e offerta di abitazioni a lungo termine.

Un altro fronte riguarda la semplificazione amministrativa: la Commissione auspica la riduzione delle tempistiche per il rilascio di permessi, la revisione dei codici edilizi e una maggiore digitalizzazione dei processi. L'obiettivo dichiarato è accelerare la realizzazione delle unità abitative e ridurre i costi di costruzione, contribuendo a una maggiore efficienza e a una migliore qualità del patrimonio abitativo europeo.

Focus Italia: come il Piano verrà applicato e le sue criticità nel contesto italiano

Il recepimento della strategia europea rappresenta un banco di prova per l'Italia, dove storicamente le politiche abitative risultano frammentarie e legate a competenze prevalentemente regionali. La scarsità di alloggi a prezzi accessibili e la speculazione immobiliare rendono il contesto nazionale particolarmente complesso. In Italia, la pressione del caro affitti è aggravata da un patrimonio edilizio spesso datato e da forti disparità territoriali che vanno ben oltre le principali aree urbane.

Secondo le analisi degli esperti, l'applicazione della strategia UE solleva alcune criticità specifiche:

La tendenza a privilegiare grandi operazioni di rigenerazione urbana appaltate a soggetti privati, con il rischio che solo una quota ridotta degli alloggi realizzati sia effettivamente destinata a segmenti sociali vulnerabili.
L'insufficiente dotazione di case popolari e il mancato adeguamento del sistema dei canoni sociali alla reale capacità reddituale delle famiglie.
Difficoltà relazionate alla burocrazia e ai permessi di costruzione, che spesso allungano notevolmente i tempi di esecuzione dei progetti abitativi.

Tali problematiche, unite a una ridotta capacità di regia pubblica e a risorse finanziarie talora frammentate, rischiano di attenuare l'efficacia delle misure proposte a livello europeo. Non mancano inoltre perplessità sull'effettiva incidenza degli incentivi a favore della fascia di popolazione maggiormente colpita dalla povertà abitativa, come studenti universitari, giovani lavoratori e famiglie in attesa di assegnazione di una casa sociale.

Da ultimo, pesa anche la necessità di coordinamento con i programmi nazionali e regionali, così come l'urgenza di adottare strumenti innovativi per garantire trasparenza, controllo e una destinazione realmente sociale delle nuove abitazioni.