Si può dare in affitto casa ereditata tra più beneficiari? Con quale contratto? E chi riceve pagamenti?

di Marianna Quatraro pubblicato il 25/05/2023 alle 15:01
aggiornato con informazioni attualizzate il 04/08/2025 alle 22:30

Come e quando è possibile dare una casa in affitto anche se ereditata da più beneficiari: cosa prevedono leggi in vigore e chiarimenti

La gestione di una casa ereditata da più beneficiari pone numerose questioni operative e legali, tra cui la possibilità di concederla in locazione e le modalità più corrette per ripartire i proventi e gli oneri tra i coeredi. Comprendere in modo approfondito le regole dettate dalla normativa italiana, le diverse tipologie contrattuali ammesse e le implicazioni fiscali è importante per evitare controversie e garantire una gestione efficiente del patrimonio comune.

Comproprietà ereditaria e gestione della casa, comunione e poteri dei coeredi

La situazione di comproprietà ereditaria, detta anche comunione ereditaria, sorge ogni volta che un immobile viene trasferito per successione a più eredi. Ogni erede acquisisce una quota ideale dell'immobile, avendo diritto sia all'utilizzo che all'amministrazione del bene, proporzionalmente alla propria parte. L'articolo 1102 del Codice Civile consente a ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, purché non ne impedisca l'uso agli altri. La gestione dell'immobile rientra negli atti di ordinaria amministrazione, per cui ogni coerede ha diritto di concorrere nelle decisioni relative all'affitto del bene.

La locazione di un immobile in comunione costituisce un atto di ordinaria amministrazione (art. 1105 c.c.).
Per gli atti di straordinaria amministrazione, come la cessione della proprietà per più di nove anni, è richiesto il consenso unanime (art. 1108 c.c.).
In assenza di accordo tra i coeredi sulla gestione comune, ciascuno può chiedere la divisione giudiziale del bene (art. 713 c.c.).

È importante notare che qualunque utilizzo esclusivo del bene da parte di un coerede, senza l'assenso degli altri, può dar luogo a richieste risarcitorie per mancati proventi locativi, secondo la giurisprudenza consolidata.

Affitto di una casa ereditata tra più beneficiari, condizioni e modalità operative

Affittare una casa ereditata è sempre consentito, purché vi sia il consenso dei comproprietari o comunque il rispetto delle procedure previste dalla legge. La disciplina rilevante in materia include:

Tipologie contrattuali: la casa può essere affittata con contratti a canone libero (4+4), transitori oppure a canone concordato, a seconda delle esigenze.
Forma del contratto: il contratto di locazione deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
Firma del contratto: può essere apposta da tutti i comproprietari o anche da uno solo, purché sia specificato nel modulo di registrazione e vi sia tacito assenso o successiva ratifica degli altri coeredi.
Gestione dei pagamenti: secondo l'Agenzia delle Entrate, tutti gli eredi devono dichiarare il reddito percepito pro quota, anche se il canone viene incassato da un solo soggetto. In alternativa, la ripartizione del corrispettivo tra gli eredi può essere effettuata dal coerede che percepisce l'affitto, attribuendo a ciascuno la parte spettante.
Scelta del regime fiscale: ciascun coerede può optare individualmente tra tassazione ordinaria IRPEF e cedolare secca.

È possibile conferire procura a uno solo degli eredi per la firma del contratto, semplificando le operazioni in caso di eredi residenti in località diverse. Tuttavia, il mandato deve essere redatto in forma scritta, meglio se tramite atto notarile, specialmente in presenza di possibili dissidi tra i comproprietari.

Cosa succede se uno o più coeredi non sono d'accordo sull'affitto

L'opposizione di uno degli eredi alla locazione non impedisce la stipulazione del contratto per iniziativa degli altri, in quanto la legge ammette la validità dell'accordo siglato da uno solo dei comproprietari che gestisce l'affare nell'interesse comune (artt. 2028 e 2031 c.c., Cass. SS.UU. 11135/2012). Tuttavia, il coerede dissenziente potrà rivalersi esclusivamente sul locatore per il ristoro della quota non percepita o per eventuali danni patrimoniali, ma non potrà contestare la validità del contratto nei confronti dell'inquilino, che resta tutelato dal punto di vista giuridico.

Chi percepisce e dichiara i proventi dell'affitto, aspetti fiscali

Dal punto di vista fiscale, rimane ferma la regola secondo cui ogni comproprietario ha l'obbligo di dichiarare il reddito da locazione corrispondente alla propria quota, anche se non compare in contratto o non percepisce materialmente l'affitto. Questo principio è stato ribadito sia dall'Agenzia delle Entrate (circolare 20/E), che dalla consolidata prassi applicativa:

Il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ogni soggetto che possiede diritti reali sull'immobile, indipendentemente dall'effettiva percezione (art. 26 TUIR).
In sede di registrazione (modello RLI), devono essere indicati tutti i comproprietari, specificando la loro partecipazione e il regime fiscale scelto.
Tutti i comproprietari sono tenuti al pagamento delle imposte sulla base delle rispettive quote.
Se il canone viene corrisposto solo a uno dei coeredi, questo dovrà provvedere a ripartirlo, rifondendo le imposte eventualmente versate in eccesso dagli altri coeredi.

Diversa è la posizione della giurisprudenza, per cui il canone può essere dichiarato per intero dal solo locatore effettivo, qualora sia l’unico percettore, ma nel dubbio si suggerisce di seguire quanto previsto dall’Agenzia delle Entrate per evitare contestazioni.

L’IMU sulla casa locata resta comunque a carico dei comproprietari in base alle rispettive quote di proprietà, non dell'inquilino. La quota dell’imposta comunale deve essere suddivisa tra gli eredi.

Profili particolari: casa locata e gestione ereditaria, uso esclusivo e risarcimenti

In caso di utilizzo esclusivo dell’immobile da parte di un solo coerede, gli altri hanno diritto a pretendere una somma pari alla loro quota dell’ipotetico canone di mercato non percepito. La richiesta deve essere proporzionata alla quota spettante. Qualora il coerede “occupante” non corrisponda quanto dovuto o escluda gli altri dal godimento del bene, questi potranno agire in giudizio con azione possessoria o di reintegra, oltre che chiedere un corrispettivo a titolo di risarcimento danni.

Se il locatore (coerede firmatario) dovesse decedere durante la vigenza del contratto di locazione, il diritto a percepire i proventi o a subentrare nel contratto spetta agli eredi dello stesso, che succedono nelle posizioni giuridiche previste dal contratto di affitto.

Diritto di prelazione nei trasferimenti successori e nelle locazioni

Nelle controversie tra coeredi può essere rilevante il diritto di prelazione, che riguarda non solo i trasferimenti immobiliari a terzi ma anche le procedure di vendita delle quote tra eredi. L'art. 732 c.c. prevede che, in caso di alienazione a titolo oneroso della quota ereditaria, tutti gli altri coeredi abbiano diritto di essere preferiti all’acquirente estraneo, esercitando la prelazione ed eventualmente il riscatto (retratto successorio) se non interpellati. Nel contesto della prelazione ereditaria, sono fissate specifiche modalità e termini per esercitare tale diritto.

Per quanto concerne la prelazione urbana nei contratti di locazione (art. 38 legge 392/1978), l’inquilino gode di un diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile, ma non sulle singole quote trasferite tra eredi in regime di comunione ereditaria, salvo diverso accordo.

Vendita o divisione della casa ereditata in comproprietà

Qualora non sia possibile raggiungere un accordo per la locazione o la gestione dell’immobile, ogni coerede ha diritto di richiedere la divisione giudiziale. Questo procedimento comporta generalmente la vendita all’asta del bene indiviso e la successiva ripartizione del ricavato tra i coeredi per quote. In alternativa, gli eredi possono accordarsi per la permuta delle quote o per la vendita ad uno solo di loro.

La divisione può essere convenzionale, se tutti concordano, o giudiziale, qualora non vi sia accordo.
Il giudice, ove possibile, favorisce l’assegnazione dell’intero immobile al coerede titolare della quota maggiore, con eventuale conguaglio a carico degli altri eredi.
Se vi sono usi o ipoteche di terzi sull’immobile, queste seguiranno il bene venduto in divisione.

Domande frequenti sulla locazione di una casa ereditata tra più beneficiari

Chi può firmare il contratto di locazione?
Qualunque coerede, meglio se delegato dagli altri tramite procura scritta, può sottoscrivere il contratto. È però sempre richiesto che tutti i comproprietari siano indicati nelle fasi di registrazione fiscale.

A chi deve essere corrisposto il canone di locazione?
In linea generale, il conduttore versa il canone al locatore firmatario. Sarà poi cura di costui suddividere la somma tra gli altri coeredi proprietari sulla base delle quote di spettanza. In alternativa, è possibile ripartire l’affitto fin dall’inizio intestando più conti correnti agli eredi.

Come si dichiarano i redditi percepiti?
Ogni erede deve indicare nella propria dichiarazione dei redditi la quota di proventi derivanti dalla locazione, anche se non direttamente percepiti. Bisogna tenere conto delle singole opzioni fiscali (cedolare secca o tassazione IRPEF) esercitate al momento della registrazione.

In caso di mancato accordo, cosa possono fare i coeredi?
Qualora non si trovi un accordo gestionale, è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere la divisione materiale o la vendita dell’immobile a beneficio della comunione.