Stanze con abusi edilizi, quali si possono sanare con Decreto Salva Casa? Procedura, costi, requisiti e tempi

di Marianna Quatraro pubblicato il 03/06/2024 alle 13:30
aggiornato con informazioni attualizzate il 06/08/2025 alle 20:01

Stanze con abusi edilizi: quali si possono sanare col Decreto Salva Casa 2025? Procedura, requisiti, costi e tempi per la regolarizzazione degli immobili

La regolarizzazione delle stanze con abusi edilizi è una delle tematiche di maggiore attualità nell’ambito delle recenti riforme in materia edilizia introdotte dal cosiddetto Decreto Salva Casa. L’obiettivo della nuova normativa è sanare piccole difformità interne che, pur non incidendo sulla struttura portante degli edifici, possono ostacolare la piena commerciabilità degli immobili, la loro ristrutturazione o l’accesso a incentivi fiscali. Capire quali stanze è possibile sanare, quali procedure seguire, i costi coinvolti e i limiti da rispettare è fondamentale per chiunque sia proprietario, acquirente o tecnico incaricato di immobili soggetti a irregolarità edilizie.

Che cosa si può sanare con il Decreto Salva Casa, tipologie di abusi nelle stanze

Il Decreto Salva Casa introduce una disciplina innovativa che consente la sanatoria di numerose irregolarità interne agli immobili. Le stanze interessate dalla misura sono quelle che presentano difformità minori, denominate anche lievi difformità edilizie, tipicamente realizzate senza permesso ma non incidenti sulla sicurezza statica dell’edificio. Esempi di abusi sanabili comprendono:

Tramezzi interni realizzati in difformità rispetto ai titoli autorizzativi originari;
Soppalchi, verande interne o vetrate amovibili (VePA) se rispettano i parametri volumetrici previsti;
Realizzazione di pareti in cartongesso e nicchie o spostamento di porte interne;
Diversa collocazione di finestre o piccoli ampliamenti di finestre rispetto al progetto autorizzato;
Modifiche alle destinazioni d’uso di una stanza, se compatibili urbanisticamente e funzionalmente;
Varianti minori apportate in corso d’opera a immobili muniti di titoli edilizi antecedenti al 1977.

Non rientrano nella sanatoria le violazioni che alterano sostanzialmente la cubatura, l’altezza o la superficie dell’edificio (cosiddetti abusi totali), così come le opere che incidono su elementi strutturali portanti o che non rispettano requisiti essenziali di sicurezza.

Procedura per la regolarizzazione di stanze con abusi edilizi

Il primo passo è una verifica tecnica della tipologia di difformità. Se si tratta di “difformità minori” (interventi interni non strutturali) il procedimento si semplifica:

Acquisizione della documentazione: occorre recuperare il titolo abilitativo originario e documentare la data e le caratteristiche dell’intervento (catasto, fotografie, relazioni tecniche).
Pre-verifica presso l’ufficio tecnico comunale per accertarsi che la difformità rientri tra quelle sanabili.
Presentazione della SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) corredata dall’asseverazione di un tecnico abilitato, il quale deve certificare la conformità dell’intervento ai requisiti edilizi vigenti alla data di realizzazione. Per le zone vincolate occorre acquisire il parere obbligatorio dell’autorità competente.
Pagamento dell’oblazione pecuniaria, calcolata secondo i criteri illustrati nel successivo paragrafo.
In caso di silenzio dell’amministrazione comunale trascorsi 30/45 giorni (rispettivamente per SCIA e permesso in sanatoria), la regolarizzazione si intende accolta.

Per le stanze interessate da vincoli sismici e paesaggistici, la domanda di sanatoria va integrata con specifica documentazione (es. relazione tecnica sismica, richiesta di accertamento compatibilità paesaggistica).

In caso di abusi riconducibili a varianti di opere ante 1977, la procedura segue l’art. 34-ter del D.P.R. 380/2001 con autocertificazione tecnica ove necessario.

Costi e sanzioni previsti per la sanatoria delle stanze

L’ammontare della sanzione amministrativa da corrispondere per la sanatoria delle stanze varia in base alla tipologia di abuso e al valore venale dell’immobile aumentato a seguito degli interventi realizzati:

SCIA in sanatoria: si paga una somma compresa tra € 1.032 e € 10.328 (doppio dell’incremento di valore stimato dall’Agenzia delle Entrate) oppure tra € 516 e € 5.164 in caso di doppia conformità (abuso conforme sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda);
Permesso di costruire in sanatoria: la sanzione è pari al doppio del contributo ordinario di costruzione, o aumentata del 20% in caso di parziale difformità;
Abusi paesaggistici: se viene accertata la compatibilità paesaggistica si aggiunge una ulteriore sanzione calcolata sul maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto ottenuto;
Le spese tecniche (progettista, perizia, pratica urbanistica e catastale) sono a carico del richiedente e variano in relazione alla complessità.

Nota: in caso di mancato rispetto delle norme sanitarie o delle regole sulle distanze tra edifici, sulle altezze interne e sui rapporti aeroilluminanti, è spesso necessario intervenire su più stanze e rifare i conteggi delle superfici minime ai sensi del D.P.R. 380/2001 aggiornato.

Tempistiche e meccanismi di silenzio-assenso

La nuova disciplina abbandona il precedente silenzio-rigetto per introdurre il silenzio-assenso. Per la stanze regolarizzate con SCIA in sanatoria:

La domanda presentata si considera accolta trascorsi 30 giorni (SCIA) o 45 giorni (permesso di costruire in sanatoria) senza risposta da parte dell’amministrazione comunale.
Eventuali richieste di integrazione documentale sospendono i termini fino alla loro evasione.
I tempi di rilascio possono tuttavia allungarsi se sono necessarie autorizzazioni aggiuntive per vincoli specifici (ad esempio in zona sismica o paesaggistica, dove si applicano i tempi lunghi previsti dal Codice dei Beni Culturali e dal Testo Unico Edilizia).

Nel caso in cui sia necessario dimostrare l’epoca di realizzazione delle opere, si utilizzano fonti come visure catastali storiche, fotografie d’archivio, planimetrie comunali o autocertificazioni tecniche, come previsto dal combinato disposto di art. 9-bis, commi 1-bis e seguenti.

Requisiti tecnici e limiti igienico-sanitari per la sanatoria delle stanze

La normativa aggiornata consente la regolarizzazione di stanze anche con dimensioni minime ridotte rispetto agli standard originari, per quanto riguarda altezze interne, rapporti aeroilluminanti e superficie utile:

Altezza interna minima delle stanze: 2,40 metri (anziché il precedente limite di 2,70 m);
Superficie minima alloggi mono-stanza: 20 mq per una persona, 28 mq per due persone (negli altri casi vale il requisito regionale o quello nazionale D.M. 5 luglio 1975);
Rapporti aeroilluminanti: almeno 1/16 della superficie utile della stanza;
Per sottotetti o seminterrati si applicano parametri specifici regionali, spesso più flessibili rispetto agli standard nazionali.

Il rispetto di questi requisiti deve essere certificato da un tecnico abilitato tramite asseverazione allegata alla pratica edilizia. In presenza di particolari vincoli storici, paesaggistici o ambientali la sanatoria può essere condizionata alla realizzazione di opere di miglioramento igienico-sanitario e di adattabilità ai sensi del D.M. 236/1989.

Cosa non si può sanare nelle stanze: esclusioni, limiti e rischi

Restano esclusi dalla sanatoria:

Abusi che hanno alterato pesantemente la struttura portante dell’edificio o la volumetria complessiva oltre le soglie di tolleranza costruttiva (2%–6% secondo la superficie utile);
Opere che compromettono la sicurezza sismica, la statica o la salubrità delle stanze e degli edifici;
Interventi realizzati in aree soggette a vincoli assoluti (storico-artistici, idrogeologici, ambientali) ove la normativa non consente la regolarizzazione;
Difformità che non possono trovare riscontro documentale o che contrastano con specifici regolamenti regionali e locali.

Ai sensi delle più recenti sentenze amministrative, è stato stabilito che il procedimento di sanatoria può essere interrotto dallo stesso Comune qualora emergano cause ostative, anche in fase avanzata della pratica. È quindi consigliata la massima precisione nella documentazione e nella verifica ex ante dei requisiti di conformità e delle tolleranze applicabili.

Sanzioni, effetti della sanatoria sulle stanze e rilascio dello stato legittimo

Una volta ottenuta la regolarizzazione, la stanza risanata:

Dà diritto al nuovo stato legittimo dell'immobile, necessario per alienazioni, locazioni, registrazione di contratti, accesso a bonus fiscali;
Viene registrata con aggiornamento catastale e urbanistico, a seguito della comunicazione del tecnico incaricato;
Eventuali sanzioni irrogate in precedenza possono essere sospese o annullate se l’abuso viene regolarizzato nei tempi e nei modi previsti dal Decreto Salva Casa;
Sono previste specifiche sanzioni in caso di false dichiarazioni o mancata ottemperanza alle misure di conformazione richieste dallo Sportello Unico Edilizia.

Il pagamento integrale delle sanzioni e delle oblazioni è condizione essenziale per la piena efficacia della sanatoria e per l’attestazione del nuovo stato legittimo anche in relazione alle parti comuni (per i condomini) o alle unità immobiliari singole.

FAQ e casi pratici: domande frequenti sulla sanatoria delle stanze con abusi edilizi

Posso sanare una stanza con una parete aggiunta senza permesso? Sì, se non è stata alterata la struttura portante e se la parete non comporta cambi di destinazione d’uso in contrasto con il regolamento comunale.
E se la finestra è stata spostata? Le modifiche alle aperture interne sono compatibili se rientrano nei limiti delle tolleranze esecutive e se non alterano facciate sottoposte a particolari vincoli.
La domanda di sanatoria va sempre accolta? No. Se la difformità supera i limiti consentiti o interessa elementi non sanabili, il Comune può rigettare la richiesta anche se presentata nei termini.
Basta la SCIA o occorre il permesso di costruire? Per abusi interni minori la SCIA è sufficiente; per ampliamenti volumetrici o cambi di destinazione d’uso rilevanti può essere necessario il permesso di costruire in sanatoria.
Che documenti servono? Oltre alla domanda e al pagamento, è sempre richiesta asseverazione tecnica, eventuale documentazione fotografica e catasto aggiornato. In caso di abusi ante 1977, dichiarazione tecnica sostitutiva.