Tutte le novità per i condomini nel 2025 in vigore (amministratore, regole, bonus edilizi)

di Marianna Quatraro pubblicato il 05/11/2023 alle 13:15
aggiornato con informazioni attualizzate il 01/09/2025 alle 22:01

Quali sono le novità che interessano i condomini nel 2025 tra nuovo ruolo di amministratori di condominio, bonus edilizi e non solo

Il 2025 si configura come un anno di profonda trasformazione per la gestione condominiale in Italia. Gli aggiornamenti normativi e fiscali in vigore interessano direttamente proprietari, amministratori e residenti, sia sul versante della gestione interna sia su quello dei benefici derivanti dagli incentivi edilizi. Dal nuovo quadro degli obblighi per gli amministratori alle modifiche sulle detrazioni fiscali per lavori di manutenzione e riqualificazione delle parti comuni, la normativa richiede particolare attenzione e un’elevata competenza tecnica e amministrativa.

Nuove regole e obblighi per amministratori di condominio nel 2025

Il ruolo dell’amministratore di condominio è stato oggetto di approfondite innovazioni legislative, con rilevanti impatti pratici sulle modalità di gestione. Una delle principali novità è l’attribuzione formale della facoltà di attivare o aderire autonomamente a procedure di mediazione nelle controversie condominiali, senza la necessità di deliberazione preventiva da parte dell’assemblea. L’amministratore è quindi responsabile della decisione e partecipa direttamente agli incontri di mediazione, notificando poi all’assemblea l’esito della procedura. Tale meccanismo, introdotto con la cosiddetta Riforma Cartabia, mira a snellire e rendere più efficace la risoluzione delle controversie civili, riducendo tempi e costi rispetto all’ordinario contenzioso giudiziario.

Dal punto di vista gestionale e contabile, l’amministratore che opera in regime forfettario è ora tenuto, dal 1° gennaio 2025, all’emissione esclusiva di fatture elettroniche per tutte le prestazioni. Contestualmente, i pagamenti condominiali devono avvenire esclusivamente in modalità tracciata, obbligando quindi i condomini a procedere tramite bonifico o strumenti digitali anche per maxi-rate. La soglia minima, oltre la quale diviene obbligatoria la nomina dell’amministratore, è stata innalzata a nove unità.

Circa l’equo compenso, la recente legislazione impone una valorizzazione delle specificità del singolo immobile e dei servizi resi, stabilendo che il corrispettivo dovuto all’amministratore venga calcolato tenendo conto della complessità gestionale, del numero degli immobili amministrati, delle ore dedicate per unità abitativa e delle caratteristiche funzionali del condominio. L’amministratore, inoltre, deve garantire piena trasparenza nella rendicontazione, accessibilità ai documenti e rispetto degli obblighi fiscali e assicurativi, come la detenzione di una polizza RC professionale ove richiesta dall’assemblea.

Infine, la normativa ha rafforzato le procedure di revoca e nomina dell’amministratore, prevedendo specifici quorum, tempistiche e modalità di controllo assembleare, e consentendo l’accesso massivo agli atti e ai registri condominiali da parte dei singoli condomini.

Gestione delle assemblee, spese e nuove regole sulle parti comuni

Nel 2025, sono operative importanti modifiche in tema di gestione delle assemblee, delle spese e delle parti comuni di edifici residenziali plurifamiliari. Le assemblee condominiali possono oggi svolgersi anche da remoto, favorendo la partecipazione e la trasparenza, mentre la regolarità delle convocazioni e delle deliberazioni resta garantita da precisi vincoli normativi su quorum e modalità di voto. La verbalizzazione e l’approvazione degli atti avvengono secondo regole dettagliate, con la possibilità di consultazione dei verbali e dei documenti per almeno dieci anni.

Le spese condominiali si distinguono tra ordinarie (manutenzione corrente, pulizie, gestione ordinaria) e straordinarie (lavori di ristrutturazione, rifacimento facciate, messa in sicurezza), e sono ripartite secondo le tabelle millesimali, che devono essere periodicamente aggiornate a seguito di variazioni strutturali o cambi di destinazione d’uso. La nuova normativa punta a una maggiore equità distributiva anche grazie a controlli più rigorosi da parte dell’amministratore.

Ulteriore novità riguarda i cosiddetti “condomini minimi”, ovvero quelli con meno di nove unità, che possono essere autogestiti. Tuttavia, anche in assenza di amministratore formale, i proprietari hanno diritto a detrazioni fiscali sulle spese per le parti comuni, purché rispettino le procedure di bonifico tracciabile e conservino idonea documentazione per eventuali controlli fiscali.

Per quanto concerne la regolamentazione degli spazi e delle parti comuni, non sono più ammessi divieti assoluti sulla detenzione di animali domestici, mentre le modifiche della destinazione d’uso richiedono quorum molto qualificati, a tutela della stabilità e del decoro architettonico dell’edificio. Il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, inoltre, è consentito solo qualora non si producano aggravi di spesa o squilibri tecnici per gli altri condomini.

Morosità, recupero crediti e solidarietà tra condomini

Nel nuovo assetto normativo, la gestione delle morosità ha assunto particolare rilevanza. In caso di mancati pagamenti prolungati, l’amministratore di condominio è obbligato ad attivarsi per il recupero dei crediti entro sei mesi dalla chiusura della gestione annuale, mediante procedura di ingiunzione immediata. Qualora il recupero non sia possibile tramite ipoteca su immobili, può essere avviato il pignoramento su redditi o pensioni del condomino moroso.

Viene inoltre ribadito il principio di solidarietà sussidiaria: se un condomino risulta inadempiente, gli altri sono tenuti a coprire la quota mancante secondo la proporzione millesimale, garantendo la solvibilità verso fornitori e servizi essenziali. I creditori devono comunque escutere prioritariamente i morosi prima di agire contro i condomini adempienti.

L’assemblea mantiene la facoltà di valutare, caso per caso, la prosecuzione delle azioni giudiziarie, e può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni separabili. È utile sottolineare che il rischio di morosità richiede una robusta gestione preventiva dei flussi finanziari condominiali e una rendicontazione sempre accessibile.

Le principali novità fiscali e bonus edilizi per i condomini nel 2025

Sul fronte dei benefici fiscali, il 2025 rappresenta un anno di transizione tra il vecchio sistema dei “superbonus” e il nuovo assetto di incentivi edilizi mirati e progressivamente ridotti. Dal 1° gennaio 2025 la detrazione per il bonus ristrutturazioni scende dal 50% al 36% per interventi sulle parti comuni, con tetto massimo di spesa ridotto a 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare. L’ecobonus (riqualificazione energetica) e il sismabonus (interventi antisismici) sono prorogati fino al termine dell’anno, pur con aliquote ridotte e nuovi requisiti di accesso, tra cui l’esclusione di incentivi per impianti a combustibili fossili e limitazioni sulle spese agevolabili in base all’ISEE e alla composizione familiare.

Il superbonus, già ridotto nel 2024 al 70%, scende ora al 65% esclusivamente per condomini o edifici con massimo quattro unità accatastate separatamente (nonché ONLUS e ETS), a condizione che l’iter progettuale sia stato avviato entro ottobre 2024. Restano ammessi, seppur in misura minore, ecobonus, bonus facciate, bonus barriere architettoniche (75% solo per scale, ascensori, rampe e servoscala) e bonus verde (36%, solo su aree esterne, con proroga incerta).

Una novità importante riguarda la tassazione delle plusvalenze in caso di vendita di immobili che hanno beneficiato del superbonus: la cessione entro 10 anni dal termine lavori comporta l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26% sulla parte rivalutata, con specifiche deduzioni per la prima casa e spese effettuate al meno cinque anni prima della vendita.

Le opzioni per la cessione del credito o lo sconto in fattura sono ancora riconosciute solo in precise circostanze, soprattutto per interventi deliberati entro il 30 marzo 2024. È obbligatoria la comunicazione annuale all’Agenzia delle Entrate delle spese sostenute, con certificazione dettagliata rilasciata dagli amministratori.

Innovazioni tecnologiche, autogestione e nuove sfide energetiche per i condomini

Il nuovo panorama normativo spinge i condomini verso una gestione sempre più digitale e sostenibile. Le assemblee telematiche sono diventate la norma in molti contesti urbani, ampliando la partecipazione dei residenti, mentre la detenzione dei registri e della documentazione condominiale in formato elettronico consente un accesso costante e trasparente alla contabilità e alle decisioni assembleari.

L’autonomia energetica rappresenta una sfida e un’opportunità: la possibilità di installare impianti fotovoltaici individuali sulle superfici comuni resta garantita, purché non comprometta stabilità, sicurezza e decoro, e siano rispettate le nuove limitazioni sugli incentivi. In parallelo, l’accesso a nuove soluzioni assicurative, la regolamentazione aggiornata dei rischi e la digitalizzazione della gestione amministrativa contribuiscono a professionalizzare ulteriormente l’azione degli amministratori e favorire la resilienza delle comunità condominiali.

L’introduzione di nuove normative a tutela degli impianti di videosorveglianza, la revisione delle regole di cambio della destinazione d’uso delle parti comuni e la crescente attenzione ai sistemi di isolamento termico e di efficientamento energetico sono elementi chiave per il futuro dei condomini italiani.