Vendita case con usucapione direttamente dal notaio senza attendere sentenza tribunale: si può fare, ma ci sono rischi

La questione degli immobili acquisiti tramite usucapione rappresenta un tema articolato, in cui si intrecciano esigenze di certezza giuridica, tutela del mercato e individuazione dei rischi per le parti coinvolte. L’acquisto e la vendita di un immobile che si ritiene usucapito possono avvenire anche senza attendere l’esito di una causa davanti al tribunale. Tuttavia, scegliere di trasferire la proprietà solo tramite atto notarile, senza attendere una pronuncia giudiziale o senza ricorrere alla mediazione civile, presenta importanti implicazioni sia per il venditore sia per l’acquirente. 

L’usucapione: significato, requisiti e tipologie

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà o di altri diritti reali, che si perfeziona per effetto del possesso protratto nel tempo, secondo i criteri stabiliti dalla legge. La disciplina principale prevedei:

• Possesso continuativo: il possessore deve esercitare un potere di fatto sul bene come farebbe il proprietario, senza soluzione di continuità, per almeno venti anni per gli immobili, oppure dieci anni in caso di usucapione abbreviata, con ulteriori condizioni.
• Animus domini: comportamento che denota l’intenzione di agire come vero proprietario, in modo pubblico, pacifico e non clandestino.
• Pacificità e pubblicità: il possesso non deve essere né contestato, né interrotto da azioni del proprietario. Dev’essere esercitato in maniera riconoscibile da terzi e dall’eventuale titolare formale.

È sempre necessario fornire prova rigorosa del possesso, che può essere documentata tramite atti, testimonianze, pagamenti di tasse o spese connesse (ad esempio in ambito condominiale). Rimangono esclusi dall’usucapione i beni demaniali e certi beni di particolare natura (culturali o immateriali).

Dal possesso al trasferimento: iter della vendita senza sentenza giudiziale

L’ordinamento consente di trasferire il diritto su un bene immobile ritenuto usucapito anche in assenza di una sentenza accertativa passata in giudicato. Si tratta della cosiddetta vendita per antico possesso, prassi diffusa in ambito notarile, che implica l’assunzione di responsabilità del venditore, il quale dichiara in atto di aver acquisito il diritto di proprietà per effetto del possesso ultraventennale.

I passaggi di questa operatività possono essere così riassunti:

• Il venditore, che non risulta ancora intestatario nei registri immobiliari, afferma davanti al notaio di essere proprietario del bene in virtù del possesso esercitato nel tempo ad usucapionem.
• Il notaio redige l’atto pubblico di compravendita e provvede alla trascrizione nei registri immobiliari, precisando la particolare origine del diritto.
• All’acquirente vengono esposti i rischi legati all’assenza di un accertamento giudiziale, e viene inserita una clausola esplicita circa la consapevolezza di tali profili.

Precisiamo che in assenza di sentenza o accordo di mediazione trascritto, il diritto non gode della piena pubblica fede notarile riguardo la provenienza, ed è possibile che successivi contenziosi portino alla perdita del bene o all’obbligo di restituzione, nel caso in cui non siano soddisfatti tutti i requisiti della legge. L’acquirente resta esposto alle azioni di rivendicazione da parte dell’intestatario formale o dei suoi eredi.

Ruolo del notaio nella vendita di immobili usucapiti

La funzione del notaio in queste compravendite assume una rilevanza particolare. Non si limita a ricevere la volontà delle parti e a redigere l’atto, ma ha obblighi stringenti di verifica, informazione e trasparenza:

• Effettua controlli sui titoli e sui registri immobiliari per informare acquirente e venditore sulle «ombre» del bene, segnalando eventuali iscrizioni o gravami.
• Avverte espressamente l’acquirente dei rischi derivanti dall’acquisto di un immobile non ancora intestato per sentenza giudiziale o verbale di mediazione. L’informativa deve essere esaustiva e documentata nell’atto.
• Provvede ad inserire clausole specifiche nel contratto e nella nota di trascrizione, per rendere nota la particolare origine dell’acquisto e la possibile assenza di garanzie sulla provenienza.

Nel caso di eventuali contestazioni successivamente all’atto, il notaio non risponde della legittimazione sostanziale del venditore, anche se ha eseguito le informazioni e i controlli previsti dalla normativa e dalla deontologia professionale. 

I rischi per l’acquirente nella compravendita senza accertamento giudiziale

Optare per l’acquisto da un proprietario per usucapione, semplicemente davanti a un notaio, comporta diversi rischi:

• Impossibilità di opponibilità ai terzi: in assenza di sentenza o accordo trascritto, eventuali diritti acquistati da terzi prima della trascrizione dell’atto possono prevalere sull’acquirente.
• Azione di rivendicazione: il reale intestatario (o i suoi eredi) può agire davanti al giudice e ottenere la restituzione dell’immobile. In tal caso, l’acquirente rischia di perdere tanto il bene quanto le somme versate (acquisto a non domino).
• Onere della prova rafforzato: se emergono contestazioni, il venditore dovrà provare compiutamente tutti i requisiti del possesso (pubblicità, continuità, esclusività, pacificità), inclusa la data iniziale. Il semplice utilizzo del bene non è sufficiente.
• Eventuali gravami o iscrizioni pregresse: diritti reali di garanzia, ipoteche o altri vincoli già iscritti a nome dell’intestatario potranno colpire il bene, anche nei confronti di chi ha acquistato tramite usucapione non ancora accertata.

L’acquisto di immobili usucapiti senza sentenza è quindi legale, ma richiede una attenta valutazione e l’assistenza di professionisti esperti, per ridurre la probabilità di contenziosi futuri e contestazioni di terzi. 

La sentenza del tribunale: funzione, effetti e garanzie per gli acquirenti

La pronuncia del tribunale in materia di usucapione non costituisce il diritto di proprietà, ma ne accerta l’esistenza giuridica maturata per effetto del possesso protratto. Le sue principali funzioni sono:

• Permettere la trascrizione nei registri immobiliari: solo con la sentenza sarà opponibile ai terzi l’acquisto originario del diritto, consolidando la posizione del nuovo proprietario.
• Estinguere gravami preesistenti: la trascrizione della sentenza comporta l’eliminazione automatica di diritti reali di garanzia e altre iscrizioni risultanti a nome del precedente titolare, ma solo se i creditori sono stati parti nel giudizio.
• Consolidare la sicurezza del trasferimento: una volta trascritto l’accertamento giudiziale, la titolarità non può essere più contestata tramite azione di rivendicazione, offrendo la massima tutela a chi acquista o finanzia l’immobile.

La presenza di una sentenza garantisce quindi l’efficacia erga omnes (verso chiunque) dell’acquisto, limitando i rischi anche in relazione a vecchi gravami, vincoli e contestazioni.