Vendite immobili commerciali nel 2025 in aumento: le tipologie più richieste, andamento prezzi, città e regioni

Il settore degli immobili commerciali in Italia nel 2025 evidenzia segnali di crescita sostenuta e maggiore interesse da parte sia delle imprese sia degli investitori privati. Gli ultimi dati raccolti e analizzati da fonti ufficiali, tra cui l'Agenzia delle Entrate e report di settore, illustrano un mercato che si contraddistingue per una ritrovata dinamicità dopo anni di incertezza e rallentamento. L'aumento delle transazioni coinvolge comparti differenti, dai capannoni produttivi agli uffici, fino ai negozi e depositi.

Tale sviluppo è attribuibile a una pluralità di fattori: condizioni di mercato favorevoli, tassi d'interesse più accessibili, crescita dell'economia reale, ma anche a una rinnovata attenzione alla sostenibilità e innovazione nei settori produttivi e commerciali. Il contesto italiano, storicamente caratterizzato da differenze territoriali marcate, mostra nel 2025 un generale aumento della domanda, pur mantenendo alcune peculiarità regionali.

Andamento delle compravendite commerciali

I dati relativi alle compravendite di immobili destinati all'impresa confermano un aumento dei volumi in quasi tutti i segmenti: capannoni, depositi, uffici e negozi risultano tra le categorie più dinamiche. Nel 2025 si è assistito a un incremento del numero di compravendite per i depositi, che hanno superato le 85.000 unità, rispetto alle 79.000 del 2024. Il comparto commerciale segue con oltre 46.000 operazioni mentre gli uffici venduti si attestano oltre quota 14.000 e i capannoni produttivi a circa 16.900.

Non solo il volume totale delle transazioni è salito, ma è aumentata anche la diversificazione delle motivazioni di acquisto: se da una parte resta predominante la finalità operativa, emerge sempre più importante la componente speculativa e d'investimento. Per esempio, nel segmento capannoni una fetta significativa delle operazioni (22,1%) riguarda investimenti immobiliari, mentre per i negozi l'acquisto a scopo investimento raggiunge quasi il 33% delle transazioni.

L'andamento in crescita delle compravendite si riflette in tutte le principali aree urbanizzate e industriali del Paese, con una lieve prevalenza del Nord Italia, dove il tessuto produttivo è più articolato e competitivo.

Le tipologie di immobili commerciali più richieste

Nell'analisi delle preferenze di imprese e investitori, si evidenziano alcuni trend:

• Capannoni industriali e produttivi: resta alta la domanda di strutture inferiori ai 500 mq, ideali per stoccaggio merci e logistica urbana. L'incremento degli acquisti in questo segmento, seppur contenuto (+1%), è indice di una strategia di razionalizzazione degli spazi produttivi e logistici, favorita dal crescente sviluppo dell'e-commerce.
• Depositi: il bisogno di spazi per la gestione e la movimentazione delle merci, in particolare nel settore logistico, ha determinato una crescita significativa delle transazioni. Precisione e sicurezza nell'accesso alle strutture sono i criteri predominanti nella scelta.
• Negozi: l'interesse verso superfici commerciali inferiori ai 100 mq è alimentato sia dal piccolo commercio sia da investitori alla ricerca di rendimenti costanti. L'aumento del 7% delle compravendite in questa categoria conferma la vitalità del settore.
• Uffici: la tendenza è verso immobili di dimensioni contenute, spesso all'interno di contesti residenziali. Di rilievo il fenomeno della conversione di uffici obsoleti in abitazioni, particolarmente presente nei grandi centri urbani. La domanda, oltre che dall'esigenza di nuovi spazi direzionali, è sostenuta dalla ricerca di soluzioni flessibili in grado di adattarsi alle nuove modalità di lavoro.

L'evoluzione della domanda dimostra così una crescente attenzione verso la qualità e la funzionalità degli immobili, oltre che verso la loro posizione strategica.

Andamento dei prezzi: variazioni per città e regioni italiane

I valori degli immobili commerciali nel 2025 sono caratterizzati da una crescita moderata ma diffusa, con marcate differenze a livello territoriale. Nel Nord Italia, in particolare nelle aree urbane di Milano, Bologna e Torino, si rileva un lieve aumento delle quotazioni, pari in media allo 0,4% per le grandi superfici commerciali e allo 0,6% per i negozi rispetto al 2024. Nei mercati più prestigiosi, come il centro di Milano, si verificano valori medi nettamente superiori rispetto alle periferie e alle regioni meridionali. Nel dettaglio:

• Trentino Alto Adige mantiene i prezzi più elevati, sintomo di un mercato vivace e attrattivo sia per la posizione geografica che per la presenza di economie dinamiche.
• Regioni del Sud come Calabria presentano valori medi sensibilmente inferiori. Tuttavia, si riscontra anche in queste aree un segnale di ripresa, trainato dal ritorno di investitori orientati alla ricerca di rendimenti superiori alla media.
• Variazioni regionali più significative si registrano in Abruzzo e Molise, dove la crescita delle compravendite si accompagna a un progressivo rialzo dei valori unitari, in particolare per capannoni e depositi situati in prossimità di aree logistiche emergenti.

Il divario Nord-Sud rimane una costante, anche se le città medie e i poli con vocazione logistica mostrano performance di rilievo, segnalando una tendenza diffusa alla valorizzazione del tessuto commerciale e produttivo locale:

Fattori che influenzano la domanda: investitori e imprese

Alla base della maggiore vivacità delle compravendite vi sono diversi elementi determinanti:

• Interesse degli investitori: nel 2025 la componente d'investimento rappresenta una quota sempre più significativa delle transazioni, in particolare nei negozi e nei capannoni di media e piccola dimensione. I rendimenti possono superare il 10% annuo (lordo) nelle aree meno centrali.
• Imprese e logistica: la crescita della domanda di spazi produttivi e magazzini deriva dall'espansione dell'e-commerce, dalla necessità di ottimizzare filiere distribuitive e stoccare merci in modo strategico. La logistica cosiddetta dell'ultimo miglio stimola la richiesta nelle zone prossime ai centri urbani.
• Tendenze energetiche e sostenibilità: l'evoluzione normativa in tema di efficientamento energetico e la crescente sensibilità degli operatori rendono preferibili immobili di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazioni con alte prestazioni ambientali. Incentivi specifici, come EcoBonus e SuperBonus (se applicabili), continuano ad alimentare l'interesse verso soluzioni green.
• Credit facilitation: l'accesso a finanziamenti agevolati e la stabilizzazione dei tassi d'interesse agevolano ulteriormente la propensione all'acquisto da parte di imprenditori e investitori privati.

L'intersecarsi di questi fattori contribuisce a rendere attuale e stimolante l'orizzonte degli immobili commerciali, che si distinguono sempre più per innovazione e adattabilità alle mutate esigenze del mercato.

Conversione e riqualificazione: il fenomeno uffici obsoleti

Un trend che sta ridefinendo lo scenario urbano è quello della conversione degli uffici non più funzionali a causa dell'obsolescenza o della scarsa efficienza. In particolare, nei grandi centri, numerosi immobili inizialmente destinati a uso direzionale sono stati trasformati in abitazioni o in nuove formule commerciali.

La procedura di cambio destinazione d'uso viene regolata dai piani di governo del territorio comunali ed è molto richiesta là dove il mercato residenziale mostra particolare dinamicità. Questo processo, che richiede talvolta pratiche edilizie specifiche (SCIA o permesso di costruire in caso di lavori di adeguamento), permette di:

• Ridurre la quota di immobili sfitti o sottoutilizzati in ambito direzionale
• Offrire soluzioni abitative con maggiore appeal nelle zone strategiche della città
• Valorizzare il patrimonio esistente, promuovendo interventi di ristrutturazione sostenibile

I dati attestano una crescita delle richieste di conversione, soprattutto per spazi inferiori ai 100 mq. La possibilità di cambiare destinazione, tuttavia, dipende sempre dalla normativa urbanistica locale, che può restringere o favorire gli interventi in base alle esigenze di pianificazione urbana.

Analisi delle principali città e regioni: dove cresce il mercato

L'aumento delle transazioni si concentra maggiormente in alcune aree urbane e regioni:

• Milano e provincia: location di primaria importanza per la direzionalità e la polarizzazione dei flussi commerciali, continua a guidare la crescita delle compravendite grazie alla solidità della domanda e alla presenza di investitori nazionali ed esteri.
• Bologna e l'Emilia Romagna: la distribuzione logistica avanzata e il tessuto economico dinamico spingono la domanda di capannoni e depositi in modo significativo.
• Abruzzo e Molise: mostrano tassi di incremento superiori alla media, risultando particolarmente attrattive per la localizzazione di nuove attività e la presenza di prezzi ancora accessibili.
• Friuli-Venezia Giulia e Puglia: si confermano poli emergenti con mercati frammentati ma vivaci, anche grazie alla presenza di infrastrutture logistico-portuali.