Aste immobiliare, come va l'andamento attualmente sia per case private che per immobili commerciali per Berry Brick

Dopo una fase di sviluppo spinta dalla crisi del credito e da contingenze economiche avverse, la tendenza si è stabilizzata, proponendo al pubblico immobili di qualità superiore e una scelta più orientata verso aree urbane e di particolare attrattiva.

Un aspetto rimarchevole è rappresentato dalla minor quantità di vendite giudiziarie a fronte d'immobili meglio posizionati e con documentazione più completa, a specchio di una domanda sempre più esigente e selettiva. L'evoluzione normativa e tecnologica, insieme all'affermarsi di nuovi canali di vendita, ha introdotto dinamiche più trasparenti e un accesso più immediato sia per privati che per investitori istituzionali. Ciò contribuisce a un mercato meno dispersivo e più orientato alla valorizzazione degli asset, in linea con le crescenti aspettative di acquirenti e operatori.

Andamento del mercato delle aste: dati e trend

L'analisi sull'andamento delle aste immobiliari rivela alcune dinamiche degne di nota: il numero complessivo delle procedure giudiziarie ha registrato una flessione con un calo annuale del 15,9% nel numero di aste, passando da 69.237 a 58.223.

In parallelo, il valore totale delle basi d'asta è sceso del 15,2% (da 11,73 a 9,94 miliardi di euro). Questi dati testimoniano un riequilibrio in corso, caratterizzato da un incremento dello 0,8% nel valore medio per asset, segnale che all'asta finiscono immobili sempre più qualificati e attrattivi. L'offerta si è spostata verso unità di pregio e zone metropolitane, con una minore incidenza dei grandi complessi e dei lotti industriali. In questo scenario, il comparto residenziale, nonostante sia ancora il principale protagonista (oltre il 50% dei beni in vendita giudiziaria), ha visto una riduzione dei volumi di oltre il 16,8% nel numero di aste e del 17,9% nei valori aggregati.

Il segmento commerciale (incluse le tipologie come negozi, uffici, spazi produttivi), ha registrato una riduzione del 21,7% nel valore totale e una contrazione del 15,2% nelle procedure. Questi numeri riflettono un mutamento della domanda e una selezione più stringente da parte di acquirenti e investitori, con una valorizzazione crescente del fattore localizzazione e delle condizioni strutturali degli asset.

Un ulteriore elemento cardine è la diffusione delle aste telematiche: oltre il 65% delle procedure avviene ormai su piattaforme digitali, con una significativa resilienza (-7,1% rispetto ai cali più robusti dei canali tradizionali). La crescita di asset qualitativamente selezionati e la dismissione di giacenze di vecchia data hanno contribuito all'emergere di un mercato delle aste più ordinato e affidabile per tutte le tipologie immobiliari.

Differenze tra settore residenziale e comparto commerciale

Le divergenze tra vendite residenziali e comparto commerciale nell'ambito delle aste si sono amplificate nel corso del 2025, connotando un mercato eterogeneo ma progressivamente più specializzato. Il settore residenziale mantiene la supremazia in termini numerici, sebbene abbia subito la perdita più marcata in termini di volumi. Nel dettaglio:

• Immobili residenziali: costituiscono oltre la metà delle procedure, ma hanno perso appeal rispetto al periodo 2022-2023. La contrazione si collega anche a una crescente capacità di famiglie e mutuatari di risolvere posizioni debitorie prima di arrivare all'asta. In compenso, le unità che accedono alle procedure sono più spesso ubicate in centri urbani di pregio, con documentazione completa e condizioni strutturali migliori.
• Commerciale e produttivo: il calo di valore segue la nuova domanda di spazi più flessibili e di minore superficie, effetto diretto della crescita dell'e-commerce, lavoro agile, e riqualificazione di zone industriali. La minor redditività di asset tradizionali ha accelerato la vendita di beni non più strategici da parte delle imprese, incentivando soluzioni innovative come aste privatistiche telematiche e modalità miste di promozione e raccolta offerte.

In entrambi i comparti, la dimensione qualitativa e la trasparenza procedurale sono diventate leve irrinunciabili, determinando uno scenario in cui investitori mirano a operazioni selezionate e recuperabili piuttosto che sull'accumulo di stock invenduti. Le modifiche normative e la crescita dei mutui green agevolano l'accesso al mercato per chi acquista per residenza o per investimento con finalità di riqualificazione energetica.

Geografia delle aste: regioni, città e aree più dinamiche

La distribuzione geografica delle aste mette in evidenza il peso preponderante delle regioni del Nord e delle grandi città, dove si concentra la parte principale del patrimonio immobiliare nazionale e una domanda più attiva:

Le province di Roma e Milano rimangono in cima per numero assoluto di aste, seppur con differenze di valore e tempi di liquidazione. Nel Nord si osserva una concentrazione di immobili a valore medio-alto, spesso legata a centri urbani consolidati e a investitori professionali. Nel Sud e nelle Isole si nota un alto volume di procedure, ma con valori base inferiori e processi di liquidazione mediamente più estesi.

Le regioni come Toscana, Campania e Veneto si distinguono per vivacità del mercato e potenzialità di assorbimento, oltre al crescente appeal di località turistiche e segmenti luxury. L'attenzione degli investitori istituzionali va rafforzandosi in quelle aree dove sussistono opportunità di rivalutazione, anche tramite progetti di rigenerazione urbana o riqualificazione energetica.

L'impatto della digitalizzazione e delle nuove normative

Il progresso tecnologico ha avuto un impatto dirompente sulla gestione delle aste. Le procedure telematiche sono ormai la modalità prevalente, facilitando l'accesso agli atti, la trasparenza sui documenti e la partecipazione alle vendite da remoto per un pubblico più ampio.

La digitalizzazione ha contribuito ad abbattere i costi, a ridurre i tempi procedurali, e a rafforzare la fiducia degli operatori, soprattutto grazie a piattaforme certificate che tutelano gli scambi di informazioni e la sicurezza delle transazioni.

Parallelamente, gli interventi normativi degli ultimi anni hanno fornito un quadro più stabile e incentivante. La Legge di Bilancio 2025, per esempio, ha introdotto:

• agevolazioni sull'imposta di registro e sui mutui ipotecari per chi acquista in asta giudiziaria
• proroga e rimodulazione dei bonus edilizi (ristrutturazioni, riqualificazioni energetiche, Sismabonus) a vantaggio di chi intende acquisire e valorizzare beni da aste
• incentivi ai mutui green, pensati per favorire il miglioramento dell'efficienza energetica di immobili acquistati tramite asta

Queste misure riducono le barriere all'ingresso per privati e investitori, rendendo le aste più accessibili e competitive anche rispetto a canali tradizionali. La regolamentazione più attenta sulle procedure, sulle tempistiche e sulla trasparenza sta contribuendo a un nuovo standard di qualità per il settore.

Aste giudiziarie e aste tra privati: modelli e procedure

La distinzione tra aste giudiziarie e aste tra privati è sempre più chiara: entrambe le modalità offrono possibilità, ma presentano differenze rilevanti in termini di procedura, garanzie e pubblico di riferimento:

• Aste giudiziarie: processi regolamentati e trasparenti, sotto il controllo dei tribunali; pubblicità obbligatoria, documentazione tecnica e urbanistica verificata, modalità di aggiudicazione basata su offerte irrevocabili e rilanci competitivi. La presenza di soggetti specializzati (delegati, professionisti tecnici) garantisce il rispetto delle normative e la sicurezza degli atti fino al trasferimento di proprietà con atto notarile.
• Aste tra privati (aste privatistiche): canali promossi da società specializzate, che mettono a disposizione piattaforme digitali con aree di vendita chiuse e procedure di raccolta offerte o aste telematiche. Le garanzie procedurali dipendono dalla piattaforma e dal gestore dell'asta: la trasparenza è assicurata dal tracciamento delle offerte e dalla supervisione di esperti, spesso con costi di provvigione ridotti rispetto ai canali tradizionali.

Le aste telematiche tra privati stanno guadagnando quota nel Nord-Est e in province con forte domanda, grazie a processi più flessibili, tempi certi e maggiore coinvolgimento diretto di imprese e acquirenti. In entrambi i casi, la digitalizzazione rende il processo più monitorabile e accessibile.

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