Se mi viene donato un immobile e ho già debiti, come proteggerlo da creditori per evitare pignoramento

Ricevere un immobile in donazione quando si hanno diversi debiti pone una serie di interrogativi giuridici, patrimoniali e familiari. Il trasferimento di una casa tramite donazione non mette automaticamente al riparo il bene da azioni esecutive dei creditori. L'immobile può, infatti, comunque essere aggredito in presenza di:

• Debiti personali del donatario: il creditore agisce sull’immobile donato come su qualsiasi altro bene intestato.
• Debiti del donante anteriores alla donazione: possibile azione revocatoria per annullare la donazione laddove abbia pregiudicato la posizione del creditore.

Strategie legali e strumenti per proteggere la casa donata dai creditori e dal pignoramento

La tutela di un bene immobile donato in presenza di molti debiti passa attraverso una serie di accorgimenti giuridici e strumenti di pianificazione:

• Rinuncia alla donazione (se il pignoramento non è stato ancora avviato)
• Trascorrere i termini per la revocatoria (5 anni)
• Trasformazione della donazione in una compravendita reale, purché sia rispettata la congruità del prezzo e tracciabilità dei pagamenti

Un'altra soluzione per evitare che un immobile ricevuto in donazione venga aggredito dai creditori in caso di debiti è l'azione revocatoria; si tratta di un sistema che consente ai creditori di dichiarare inefficace la donazione se questa ha pregiudicato la loro possibilità di soddisfarsi. Le condizioni richieste includono:

• Esistenza di un credito al momento della donazione
• Pregiudizio arrecato al creditore (eventus damni)
• Consapevolezza del debitore di ledere i diritti creditori (scientia damni)

Il termine per esercitare l’azione revocatoria ordinaria è di 5 anni dalla trascrizione della donazione. Nel caso in cui il pignoramento venga trascritto entro un anno dalla donazione, il creditore può agire direttamente anche senza revocatoria. Se la revocatoria è accolta, la casa torna aggredibile e può essere sottoposta a esecuzione forzata.

Fra gli strumenti disponibili per proteggere dai creditori un immobile ricevuto in donazione figurano:

• Fondo patrimoniale: destinato ai bisogni della famiglia, tutela il bene salvo che i debiti siano sorti per scopi estranei ai bisogni familiari.
• Vincolo di destinazione: limita la disponibilità dell’immobile a specifici scopi, come il mantenimento di un membro della famiglia.

Vendita dell’immobile donato e problematiche collegate (mutui, eredità, acquirenti)

Anche vendere l'immobile proveniente da donazione potrebbe essere una soluzione perchè lo stesso non venga pignorato per saldare debiti preesistenti, ma si tratta di una soluzione complicata.

Le difficoltà principali riguardano:

• Rischio di revocatoria per gli acquirenti, che fa diminuire l’appeal del bene
• Difficoltà nell’ottenere mutui: molte banche si tutelano evitando erogazioni su immobili donati
• Eventuali azioni di riduzione da parte degli eredi legittimari

Una soluzione spesso utilizzata è la stipula di una polizza donazione, che fornisce copertura contro possibili impugnazioni future. 

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