Vendere un bene condominiale, quando si può fare e chi lo decide. E dove vanno i soldi guadagnati

Come funziona la vendita di un bene condominiale, chi può gestirla e le condizioni necessarie: cosa prevede la normativa vigente

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 17/06/2025 alle ore 10:25

Quando si vive in condominio, più o meno grande che sia, è necessario rispettare quanto previsto da ogni singolo regolamento condominiale e si può usufruire sempre delle cosiddette parti comuni (o beni condominiali).

Si tratta, in particolare, di porzioni di un edificio condominiale che sono di proprietà di tutti i condomini. Per legge, il presupposto per poter definire condominiale un bene è la sua relazione di accessorietà, strumentale e funzionale, alle singole proprietà esclusive.

Entrando più nel dettaglio delle definizioni, i beni comuni condominiali comprendono:

• tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il cortile, il parcheggio, il portone, le scale, l’ascensore, il tetto, il lastrico, il suolo su cui sorge l'edificio, le fondamenta, i muri maestri, i portici, ecc.;
• le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi in comune, come la portineria, compreso l'alloggio del portiere, i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, ecc ;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, ecc.

Analizziamo di seguito il caso della vendita eventuale di un bene condominiale e come funziona. 

• Si può vendere un bene condominiale e chi decide?
• Dove vanno i soldi guadagnati con la vendita
• Chi e come si può opporre alla vendita di un bene condominiale

Si può vendere un bene condominiale e chi decide?

Secondo quanto stabilito dalla normativa vigente, i beni condominiali si possono vendere a condizione di avere il consenso unanime da parte di tutti i proprietari.

Il motivo di tale condizione è che ogni bene comune appartiene, pro quota, a ogni condomino in base alla tabella millesimale della sua unità immobiliare, per cui è sempre necessario che ognuno approvi la vendita.

Il consenso unanime deve essere obbligatoriamente espresso in forma scritta e non è considerata valida l’autorizzazione solo verbale, o tacita o presunta.

Se, inoltre, la cessione avviene senza il consenso di tutti i condomini, come elemento essenziale, allora risulta nulla.

Precisiamo che la vendita di un bene condominiale non può essere deliberata dall’assemblea, perchè il rogito notarile deve essere sottoscritto da ogni condomino, né tanto meno può essere decisa dall'amministratore di condominio autonomamente e liberamente, neanche nel caso in cui abbia ricevuto il mandato unanime da parte dell’assemblea.

Dove vanno i soldi guadagnati con la vendita 

La normativa in vigore chiarisce anche come usare ciò che si guadagna vendendo un bene comune condominiale.

Stando, infatti, a quanto previsto, i soldi che si ricavano dalla vendita devono essere divisi tra i condomini in base al valore espresso nelle tabelle millesimali, che generalmente determinato la spesa di ogni condomino sulle parti dell’edificio.

Dunque, il ricavato della vendita di un bene condominiale non finisce nelle casse cosiddette condominiali pronto ad essere usato magari per le spese generali del condominio stesso, ma viene destinato ad ogni singolo condomino.

Chi e come si può opporre alla vendita di un bene condominiale

Se è vero che la legge permette di vendere un bene condominiale e a condizione che siano unanimemente d’accordo tutti i condomini, è anche vero che a tale decisione ci si può opporre. 

Anche in questo caso, è necessario che tutti i condomini siano d'accordo ma anche se si oppone anche un solo condomino la vendita non può essere conclusa. 

Precisiamo che l'opposizione può essere sia formalizzata in assemblea, e in tal caso il condomino che si oppone alla vendita può far verbalizzare il suo dissenso durante la stessa assemblea, e sia tramite impugnazione del verbale. 

In quest’altro caso, se la delibera di vendita viene approvata nonostante l'opposizione, il condomino può impugnare il verbale entro 30 giorni dalla sua ricezione.