Acconto 2025 cedolare secca affitto casa da pagare entro il 30 novembre: istruzioni, procedura, calcolo ed esempi

di Marianna Quatraro pubblicato il 19/11/2025 alle 16:30

Chi sceglie il regime della cedolare secca per affittare casa deve pagare l'acconto entro il 30 novembre: quali sono le scadenze da rispettare e le modalità di pagamento stabilite

L’anno fiscale 2025 rappresenta un nuovo punto di riferimento per chi gestisce immobili a uso abitativo, dovendo rispettare precise scadenze e adempimenti fiscali legati alla cedolare secca. Questo regime agevolato consente ai locatori persone fisiche di applicare una tassazione sostitutiva e semplificata sui canoni percepiti, evitando alcune imposte accessorie. Per tutti coloro che hanno scelto questa modalità, l’acconto per l’imposta dovuta va corrisposto in relazione all’importo complessivo risultante dalla dichiarazione dei redditi.

La scadenza da rispettare è quella del 30 novembre 2025: entro questa data è obbligatorio versare il secondo acconto o procedere al saldo completo, a seconda dell’importo totale dovuto.

Quando e quanto pagare l’acconto della cedolare secca: regole, soglie e calcolo dell’imposta

La scadenza del 30 novembre 2025 si applica ai contribuenti che hanno esercitato l’opzione per la cedolare secca su affitti ad uso abitativo, ad esclusione degli immobili di lusso e delle locazioni in ambito imprenditoriale. Il pagamento dell’acconto segue regole differenziate in base all’ammontare dell’imposta:

Acconto inferiore a 257,52 euro: obbligo di versamento in un’unica soluzione entro il 30 novembre.
Acconto pari o superiore a 257,52 euro: pagamento suddiviso in due rate, la prima al 30 giugno (40%) e la seconda entro il 30 novembre (60%).

La misura dell’acconto corrisponde al 100% dell’imposta dovuta per l’anno d’imposta precedente. Le aliquote per il calcolo della cedolare secca, confermate per il 2025, sono:

21% sui canoni di locazione a canone libero;
10% per i contratti a canone concordato, nelle aree e per le tipologie di contratto ammesse dalla norma (come principali comuni, zone a tensione abitativa, studentati e affitti transitori specifici);
26% sulle locazioni brevi dal secondo immobile locato in questa modalità, una novità delle ultime disposizioni.

La determinazione della base imponibile, assoggettata ad aliquota, segue il canone annuo stabilito in contratto e dichiarato. Il sistema della cedolare non consente deduzioni o detrazioni legate a spese o interventi vari: la somma del canone annuo costituisce la base totale per il calcolo dell’imposta.

Procedura di pagamento dell’acconto: modello F24, codici tributo e principali errori da evitare

Il versamento dell’acconto deve essere effettuato tramite modello F24, utilizzando canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate o tramite home banking. Solo i soggetti privi di Partita IVA e non utilizzatori di crediti in compensazione possono valutare, a determinate condizioni, il pagamento in modalità cartacea presso banche o uffici postali. Effettuando queste operazioni occorre prestare estrema attenzione alla corretta compilazione dei campi nel modello F24. Di seguito i codici tributo da adoperare:

1840 – Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o acconto in unica soluzione;
1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo.

Oltre al codice tributo, è necessario indicare l’anno di riferimento, il codice comune dove l’immobile è ubicato e il numero degli immobili per cui si effettua il pagamento. Sono frequenti alcuni errori che possono comportare sia il rigetto del pagamento sia l’applicazione di sanzioni: indicare un codice tributo errato, dimenticare di inserire l’anno di riferimento, omettere il numero di immobili o utilizzare in modo scorretto i sistemi di home banking e telematici.

Calcolo pratico: esempi di acconto cedolare secca da versare entro il 30 novembre 2025

Per chiarire la corretta applicazione delle regole descritte, si propongono alcuni esempi pratici relativi al calcolo e al pagamento dell’acconto:

Esempio 1: Un contribuente ha versato nel 2024 una cedolare secca pari a 220 euro. L’acconto dovuto per il 2025 è quindi di 220 euro. Dato che l’importo è inferiore alla soglia di 257,52 euro, il contribuente deve versare l’intero ammontare in un’unica soluzione entro il 30 novembre 2025, utilizzando il codice tributo 1841.
Esempio 2: Un proprietario ha versato 1.000 euro di cedolare secca nel 2024. L’acconto per il 2025 sarà quindi di 1.000 euro. Essendo superiore alla soglia, il pagamento si dovrà articolare in:
- 1^ rata pari a 400 euro (40% di 1.000 euro), da versare entro il 30 giugno (codice tributo 1840);
- 2^ rata pari a 600 euro (60% di 1.000 euro), da versare entro il 30 novembre (codice tributo 1841).
Esempio 3: In presenza di un contratto a canone concordato in città universitaria, con canone annuo di 8.000 euro, viene applicata l’aliquota del 10%: l’imposta totale sarà 800 euro. Se il locatore nel 2024 ha già versato 800 euro, per il 2025 dovrà ripetere lo stesso importo (acconto). Essendo superiore a 257,52 euro, sarà suddiviso tra 320 euro (40%) entro fine giugno e 480 euro entro il 30 novembre.

Nel caso il versamento cada in festivo, la scadenza slitta al primo giorno lavorativo successivo.

Sanzioni e rischi in caso di omessi o errati versamenti dell’acconto cedolare secca

La normativa vigente prevede sanzioni pecuniarie rilevanti per omissioni o errori nei versamenti della cedolare secca, introdotte in modo specifico a partire dal 2024. La mancata o incompleta indicazione dei canoni nella dichiarazione comporta una sanzione del 120% delle imposte non versate, con un minimo di 250 euro; in caso di dichiarazione infedele la sanzione sale al 140% (almeno 150 euro).

La registrazione tardiva del contratto comporta una sanzione del 120% dell’imposta dovuta, ridotta al 45% qualora il ritardo sia inferiore a 30 giorni. Basti considerare che una scelta errata tra metodo storico e previsionale, o la mancata applicazione dei corretti codici tributo, può condurre rapidamente a una situazione irregolare con conseguente aggravio di costi e contenzioso con l’Agenzia delle Entrate. Inoltre, la mancata tempestività nei pagamenti comporta l’applicazione di interessi di mora calcolati sulla base dei giorni di ritardo.