Affitti brevi, una seconda entrata importante per tanti italiani ma a rischio blocchi in numerose città e regioni

Negli ultimi anni, il settore delle locazioni turistiche di breve durata ha assunto una rilevanza crescente come fonte di introito alternativo per molte famiglie e piccoli risparmiatori. Tuttavia, queste soluzioni abitative temporanee, caratterizzate dalla possibilità di affittare case, stanze e appartamenti per periodi generalmente inferiori ai 30 giorni, sono finite al centro di un intenso dibattito pubblico e legislativo. In risposta all'aumento dell'offerta e alle conseguenze sociali sui mercati locali, il quadro normativo italiano si è evoluto rapidamente.

Nuove regole stringenti sono state introdotte per garantire sia la trasparenza sia la tutela dei residenti, con effetti immediati sugli operatori e sugli investitori. Le trasformazioni in atto confermano l'importanza degli affitti brevi come strumento di integrazione reddituale, ma evidenziano al tempo stesso i rischi collegati a regolamentazioni sempre più severe in molte città e regioni.

Normative e rischi per i proprietari: CIN e cedolare secca

L'attuale cornice normativa per le locazioni di breve periodo si fonda su alcuni pilastri innovativi, nati dall'esigenza di assicurare maggiore trasparenza e legalità nel comparto. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN), ad esempio, è diventato dal 2025 un obbligo per chiunque desideri affittare un'unità immobiliare: ogni annuncio, sia sui portali online sia sui canali privati, deve riportare il relativo codice, pena sanzioni fino a 5.000 euro.

Ottenere il CIN non è una mera formalità: occorre autocertificare il rispetto di standard di sicurezza e conformità, la presenza di estintori, rilevatori di fumo, impianti a norma e destinazione d'uso urbanisticamente corretta. Dichiarazioni non veritiere possono portare all'immediata sospensione dell'attività, con conseguenze anche ai fini della vendita successiva dell'immobile.

Un altro snodo cruciale è la cedolare secca differenziata. Dal 2024, per i proprietari di singoli appartamenti la tassazione resta al 21%. Tuttavia, chi possiede più immobili subisce una progressività: per il secondo e il terzo immobile allocati alla locazione turistica, l'aliquota sale al 26%. Con più di tre unità locate, scatta la presunzione di attività d'impresa, con obbligo di Partita IVA, iscrizione INPS e presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Nessun proprietario può più ignorare la progressività fiscale e le conseguenze amministrative: questa evoluzione rende necessario uno studio accurato della propria posizione.

La responsabilità personale del proprietario o gestore si rafforza: la regolarità urbanistica dell'immobile, la coerenza del numero di posti letto rispetto alla metratura e la correttezza degli annunci diventano aspetti suscettibili a controlli capillari, anche nei piccoli comuni. Il rischio per chi non si conforma si traduce in sanzioni, chiusure forzate e perdita del valore immobiliare. Sono previsti inoltre bloccaggi e restrizioni territoriali crescenti, come approfondito nei prossimi paragrafi.

Blocchi e regolamentazioni locali: città e regioni interessate

Le iniziative regionali e comunali hanno acquisito un peso decisivo: l'orientamento nazionale delega sempre più poteri ai territori, favorendo la definizione di regole differenziate tra le aree urbane. Firenze è una delle prime città italiane ad aver attivato dal 2023 il blocco totale del rilascio di nuove licenze nel centro storico (area UNESCO), prevedendo inoltre autorizzazioni quinquennali e una superficie minima obbligatoria di 28 mq per unità. Questo si è tradotto in una diminuzione delle nuove aperture e in una contrazione dei prezzi medi degli immobili ad uso turistico, con un'evidente segmentazione fra il mercato residenziale di fascia medio-bassa e gli immobili di prestigio, che conservano un valore stabile.

Roma ha intrapreso la strada verso un regolamento specifico. Si prevede l'introduzione di limiti stringenti nei quartieri con maggior pressione turistica (Centro Storico, Trastevere, Monti, Prati), con tetti massimi di notti affittabili (indicativamente 100 all'anno per unità) e incentivi per la conversione al canone concordato nelle zone più satolle. La Capitale, che conta oltre 34.000 alloggi in locazione turistica, sta rafforzando i controlli e predispone nuovi sistemi di registrazione e mappatura degli annunci attivi.

Bologna si distingue per avere già fissato una superficie minima di 50 mq per ogni immobile destinato agli affitti di breve durata, escludendo di fatto la maggioranza dei monolocali e micro-bilocali dal mercato turistico. In città è in elaborazione una variante urbanistica che bloccherà i nuovi cambi di destinazione d'uso nel nucleo centrale e nelle altre aree ad alta concentrazione (Saragozza dentro le mura, cerchia del Mille). Solo le strutture già regolarizzate conserveranno il diritto all'attività. La Regione Emilia-Romagna (dal 2025) ha introdotto una specifica categoria urbanistica per la locazione breve, prevedendo la possibilità per ogni Comune di:

• stabilire zone consentite/vietate,
• imporre limiti e requisiti aggiuntivi,
• introdurre strumenti fiscali per incentivare/disincentivare.

Napoli ancora non applica regolamenti vincolanti, ma le istituzioni monitorano costantemente la situazione nelle aree più turistiche. Torino potrebbe vedere un effetto di parziale rientro degli immobili verso gli affitti tradizionali, mentre Venezia continua a non utilizzare la facoltà nazionale di normare in modo autonomo, pur essendo oggetto di attenzione costante. In generale:

• Blocchi attivi: Firenze (area Unesco Centro storico), Bologna (stop nuovi cambi uso in centro), Emilia-Romagna (potere ai Comuni), alcune aree pilota in Toscana e Sicilia.
• Blocchi in arrivo o in preparazione: Roma (regolamento in lavorazione), Napoli (monitoraggio attivo), altre città d'arte in pre-allerta.

Impatto delle nuove regole sul mercato: rendite e convenienza

L'introduzione di vincoli, aliquote crescenti e limiti territoriali per gli affitti brevi ridisegna la mappa della redditività. Se da un lato le locazioni turistiche continuano a rappresentare una valida opportunità di integrazione reddituale, con rendimenti che, in alcune città del Sud come Napoli, restano superiori al 6-7%, è innegabile che la complessità dei nuovi obblighi riduca la convenienza per molte tipologie di proprietari.

In centri come Bologna, la superficie minima ha azzerato il vantaggio turistico per i piccoli bilocali; a Firenze, i blocchi alle nuove licenze hanno provocato la creazione di un mercato protetto solo per chi già possiede l'autorizzazione. A Roma, mentre la domanda resta molto elevata, l'attesa per nuovi limiti sta già spingendo una parte degli investitori a valutare la conversione verso contratti di medio termine o residenziali, anche in risposta alle nuove soglie fiscali e all'aumento della responsabilità del proprietario. Il rischio di acquisto di immobili a prezzi non più giustificati dal reddito potenziale è concreto, come segnalano numerosi esperti:

La dinamica fiscale penalizza inoltre chi supera le due unità: il salto dal 21% al 26% (e/o regime d'impresa) può erodere fino a un quarto dei margini originari. Da non sottovalutare poi l'effetto regolamentazione energetica: il valore di una casa in classe A rispetto a una in classe G, in città come Roma e Palermo, può arrivare a differenze percentuali vicine al 30-90%.

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