Balcone e abusi edilizi, quali si possono sanare con il Salva Casa? Requisiti, costi, procedura e tempistiche
Quali sono gli abusi edilizi su un balcone che si possono sanare più facilmente con il Decreto Salva Casa ufficiale. Le regole, costri, procedure, tempistiche e requisiti da avere.
Il mercato immobiliare italiano si sta adeguando alle nuove norme introdotte dal Decreto Salva Casa, una misura che punta a risolvere il problema delle irregolarità edilizie di lieve entità che ostacolano compravendite e interventi di riqualificazione. In questo articolo analizziamo dettagliatamente quali difformità sui balconi possono essere sanate e quali sono invece escluse dalla possibilità di regolarizzazione.
Quali abusi sui balconi si possono sanare con il Decreto Salva Casa
Tra i nuovi abusi edilizi che si possono sanare sui balconi in maniera semplificata dopo l'approvazione del Decreto Salva Casa, il cui testo è ufficiale incluse le novità degli emendamenti, troviamo diverse tipologie di interventi. Questi includono lo spostamento e l'adeguamento delle finestre, la realizzazione di aperture non conformi ai permessi edilizi originali, la creazione di verande o di parti strutturali aggiunte e non documentate.
Le procedure di sanatoria per queste irregolarità sono state significativamente modificate: non è più richiesta la doppia conformità, che resta necessaria solo per gli abusi totali. Il nuovo sistema prevede una semplificazione per le ipotesi di difformità parziale rispetto al titolo depositato in Comune, ad esempio quando si realizza su un balcone una struttura chiusa.
In questi casi, ora la situazione può essere regolarizzata semplicemente pagando al Comune una sanzione e ottenendo il permesso necessario, a condizione che all'epoca della realizzazione dell'opera fosse possibile ottenere il relativo permesso di costruire.
Verande sul balcone, cosa è possibile regolarizzare
La creazione di una veranda sul balcone, intesa come chiusura permanente di un'area precedentemente scoperta, rappresenta un intervento che aumenta la cubatura dell'immobile, consentendo l'utilizzo come vano abitativo di uno spazio aperto. La presenza di infissi che delimitano l'area permette la chiusura ermetica delle vetrate, configurando uno spazio nuovo a tutti gli effetti.
Per regolarizzare questo tipo di intervento è necessario presentare una SCIA con allegata la dichiarazione del tecnico della cosiddetta doppia conformità "semplificata". Questo significa attestare che l'intervento rispetta:
- La normativa edilizia in materia di abitabilità in vigore all'epoca della realizzazione
- La normativa urbanistica attualmente in vigore
Inoltre, è necessario verificare la conformità con il piano regolatore vigente. Se il Comune, al momento della presentazione della SCIA, consente un aumento di cubatura per l'immobile entro i limiti della realizzazione, la sanatoria è ammissibile.
Tolleranze costruttive e sanatoria semplificata per piccole difformità su balconi
In caso di spazi di dimensioni contenute, come una veranda di circa 4 metri quadri in una casa di 100 metri quadri (comprensiva dell'area successivamente chiusa), è possibile fare riferimento alle tolleranze costruttive e ottenere lo stato legittimo senza necessità di una sanatoria formale.
Il Decreto Salva Casa ha infatti introdotto nuove percentuali di tolleranza per sanare abusi edilizi inversamente proporzionali alla dimensione dell'immobile:
- 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 m²
- 3% per superficie utile tra 300 e 500 m²
- 4% per superficie utile tra 100 e 300 m²
- 5% per superficie utile inferiore a 100 m²
- 6% per superficie utile inferiore a 60 m²
Casi esclusi dalla sanatoria: quando non è possibile regolarizzare abusi su balconi casa
Non tutti gli interventi possono beneficiare della sanatoria prevista dal Decreto Salva Casa. Restano esclusi gli abusi edilizi veri e propri, ovvero quando:
- La veranda è stata realizzata senza rispettare le distanze minime dalle altre case o dal confine
- Non sono state rispettate le norme di sicurezza strutturale
- È stato realizzato un porticato in aggetto rispetto alla facciata dell'edificio e successivamente chiuso, violando le regole sulle distanze
Costi e tempistiche per sanare gli abusi edilizi sui balconi
Per quanto riguarda i costi per le sanatorie degli abusi edilizi, la sanzione si calcola in proporzione all'aumento di valore dell'immobile ed è in generale compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro al massimo.
Un'importante novità introdotta dal Decreto Salva Casa è il meccanismo del silenzio-assenso: se l'amministrazione competente non fornisce alcuna risposta all'istanza presentata entro i termini stabiliti, la richiesta si considera automaticamente accettata.
I tempi previsti per la procedura sono:
- 45 giorni per la richiesta di permesso in sanatoria
- 30 giorni per la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
Immobili in aree vincolate: procedura speciale per la sanatoria
Per balconi o altre modifiche realizzate su immobili in aree soggette a vincolo (paesaggistico, storico, ambientale), il Decreto Salva Casa prevede la possibilità di presentare domanda di sanatoria, ma con l'obbligo di acquisire il parere vincolante dell'autorità competente.
Questo parere riguarda sia la possibilità di effettuare l'intervento sia le sue modalità di realizzazione. Ad esempio, potrebbe essere concesso il via libera alla veranda, ma con l'obbligo di utilizzare una determinata tipologia di infissi a basso impatto visivo e ad alta efficienza energetica.
La nuova normativa ha anche introdotto la possibilità di accertamento della compatibilità paesaggistica per interventi che hanno comportato la creazione di superfici utili o volumi, o l'aumento di quelli legittimamente realizzati. Questa rappresenta un'importante novità rispetto alla precedente normativa, che escludeva categoricamente questa possibilità.
Vantaggi per i condomini: separazione tra parti comuni e private
Un notevole vantaggio introdotto dal Decreto Salva Casa riguarda i condomini con balconi e verande non a norma. Prima dell'entrata in vigore della nuova normativa, queste irregolarità potevano ostacolare significativamente la possibilità di effettuare lavori di riqualificazione che richiedevano la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), poiché il tecnico doveva dichiarare lo stato legittimo dell'intero immobile.
Con il nuovo decreto, la questione è stata risolta senza necessità di alcun intervento e senza rischio di contestazioni. È stato infatti precisato che eventuali irregolarità sugli immobili di proprietà privata non hanno alcuna rilevanza ai fini della possibilità di ottenere lo stato legittimo riferito alle parti comuni dell'edificio.
Allo stesso modo, le difformità delle unità immobiliari non influenzano la legittimità dell'edificio nel suo complesso. Questa distinzione permette di procedere con i lavori di ristrutturazione delle parti comuni anche in presenza di verande o altre modifiche non regolari nelle singole unità abitative.
VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili), altra opportunità di regolarizzazione
Un'altra importante novità riguarda le VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili), che ora rientrano nell'edilizia libera quando installate su balconi aggettanti, logge rientranti all'interno dell'edificio o porticati, purché siano amovibili, trasparenti e non configurino spazi stabilmente chiusi o nuove volumetrie.
Queste possibilità offrono ulteriori strumenti per regolarizzare o migliorare gli spazi esterni come balconi e terrazze, incrementando il comfort abitativo senza incorrere in violazioni edilizie.
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