Bonus prima casa si può avere solo una volta secondo Cassazione che ribalta normative e sentenze passate

di Marianna Quatraro pubblicato il 12/09/2025 alle 17:40

Non è più possibile usufruire del bonus prima casa più di una volta: vale solo per l'acquisto di una abitazione. Ecco cosa prevede la nuova recente sentenza della Cassazione

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa rappresentano uno degli strumenti fiscali più utilizzati in Italia per favorire l’accesso all’abitazione principale. Recenti interventi giurisprudenziali, tra cui la sentenza n. 24478/2025 della Corte di Cassazione, hanno profondamente inciso sull’interpretazione relativa all’utilizzo ripetuto del beneficio.

Cos’è il bonus prima casa: definizione, requisiti e condizioni di accesso

Il bonus prima casa è una misura fiscale volta a ridurre le imposte indirette sull’acquisto dell’immobile destinato ad abitazione principale. Il meccanismo prevede, in presenza di specifici requisiti, l’applicazione di aliquote ridotte sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Tra le condizioni di accesso più rilevanti si segnalano:

l’acquisto di un immobile non appartenente alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9);
l’ubicazione dell’abitazione nel Comune di residenza dell’acquirente o l’impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
la non titolarità, al momento dell’acquisto, di altri diritti reali di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
la mancanza, su tutto il territorio nazionale, di proprietà di altra abitazione già acquistata con lo stesso beneficio fiscale.

La normativa prevede anche alcune eccezioni: è possibile godere nuovamente del beneficio a patto di alienare, entro un determinato periodo (oggi esteso a due anni), l’immobile già posseduto acquistato con agevolazione.

La sentenza Cassazione 24478/2025: cosa stabilisce sull’utilizzo unico del bonus

La sentenza n. 24478/2025 della Corte di Cassazione ha determinato un netto cambiamento di rotta rispetto all’orientamento consolidato sulla questione dell’utilizzo multiplo dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa.

In particolare, la Corte ha chiarito che, una volta utilizzato il beneficio per un’unità abitativa, non è più possibile accedervi nuovamente, indipendentemente dal fatto che l’immobile preesistente sia divenuto, nel tempo, non idoneo alle mutate esigenze abitative del nucleo familiare. In particolare:

La Corte ha posto una distinzione fondamentale tra il possesso di una casa di abitazione acquistata senza benefici fiscali e la titolarità di un immobile comprato con agevolazione: solo nel primo caso è consentito dimostrare l’inidoneità e accedere nuovamente al beneficio;
Nel caso si sia già fruito del beneficio su un immobile, non rilevano più aspetti quali dimensioni inadeguate, situazioni familiari diverse (es. nascita di figli), stato di degrado o calamità sopravvenute;
La detenzione anche di una sola quota, in regime di comproprietà o comunione legale, su immobile già acquisito con agevolazione, rappresenta una "barriera invalicabile";
L’interpretazione restrittiva si fonda su una lettura letterale e sistematica dell’articolo 1, nota II-bis del D.P.R. 131/1986, secondo cui il pregresso utilizzo della facilitazione ha efficacia ostativa su tutto il territorio nazionale.

Normativa precedente e cambiamenti introdotti dalla giurisprudenza: confronto e implicazioni

Fino alla nuova sentenza, il bonus prima casa prevedeva una maggiore flessibilità: era infatti possibile accedere nuovamente al regime di favore nei casi in cui l’immobile originario acquistato con le agevolazioni fosse oggettivamente divenuto inidoneo a soddisfare i bisogni abitativi, ad esempio per eventi imprevedibili o per accresciute esigenze familiari. Alcune sentenze avevano riconosciuto la possibilità di ottenere il beneficio in presenza di parametri oggettivi (come la dichiarazione di inagibilità, calamità naturali, o incremento del nucleo familiare).

Veniva ammessa l’alienazione del primo immobile entro l’anno dal nuovo acquisto (o, con la recente Legge di Bilancio 2025, entro due anni), come condizione per la reiterazione del beneficio;
Si riteneva rilevante anche il cambio di destinazione d’uso del vecchio immobile, a patto che la modifica fosse definitiva;
Ulteriori opzioni erano offerte a chi acquistava una nuda proprietà su altro immobile o a chi cedeva la proprietà mediante trust, finché la giurisprudenza non ha assunto posizioni sempre più restrittive.

Conseguenze della nuova interpretazione fiscale: effetti sulle famiglie e il mercato immobiliare

L’effetto principale del nuovo orientamento, per cui è possibile usufruire del bonus prima casa una sola volta, è una sensibile riduzione della mobilità abitativa. Le famiglie che hanno usufruito dell’agevolazione potrebbero trovarsi a vivere in abitazioni non più adeguate, senza poter più accedere a nuove agevolazioni fiscali in caso di mutamento delle loro condizioni. Questa rigidità produce:

Una segmentazione artificiale del mercato immobiliare, con una distinzione tra chi non ha mai utilizzato il beneficio e chi è già "vincolato" dalle agevolazioni precedenti;
Il rischio di una minor dinamicità nel settore, poiché la necessità di sostenere l’imposta in misura piena per un nuovo acquisto disincentiva i trasferimenti e limita la capacità di soluzione tempestiva delle esigenze abitative mutate;
Una disparità di trattamento che si riflette anche sul piano sociale, penalizzando chi ha regolarmente rispettato le prescrizioni fiscali e ora si trova obbligato a mantenere la prima abitazione;
Una possibile diminuzione delle entrate fiscali nel lungo termine, collegata alla stagnazione delle compravendite e al minor stimolo alla rigenerazione degli stock immobiliari.