Quando la prima casa è pignorabile? I casi previsti dalle normative e giurisprudenza

di Marianna Quatraro pubblicato il 28/10/2025 alle 18:01

Quali sono i casi in cui, per legge, pur se impignorabile, la prima casa può essere pignorata e chiarimenti

La protezione della casa di abitazione dalle procedure esecutive rappresenta una questione centrale per molte famiglie italiane, che temono di perdere il proprio immobile in presenza di debiti. La normativa italiana tutela il diritto all’abitazione, introducendo limiti specifici alla pignorabilità della cosiddetta "prima casa" nelle situazioni di insolvenza. Nonostante tali garanzie, ci sono casi in cui è consentito agire nei confronti dell’immobile.

Il quadro normativo: quando la prima casa è impignorabile secondo la legge italiana

La legge in vigore stabilisce la non pignorabilità dell'immobile che riveste lo status di unica abitazione di proprietà e residenza anagrafica del debitore, sempreché non sia classificato come immobile di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9). Questa regola non è di applicazione universale ma riguarda in modo specifico i debiti tributari, quindi nei confronti dell’ente di riscossione per imposte e tributi.

Dal punto di vista normativo, il principio che regola tali disposizioni è tutelare il diritto all’abitazione del soggetto debitore e della sua famiglia, evitando il depauperamento sociale derivante dalla perdita del domicilio principale per debiti fiscali che non superano determinate soglie.

Da un punto di vista pratico, se ricorrono tutte le condizioni previste, l’agente della riscossione non può dare corso all’espropriazione del bene. Dunque, il pignoramento della casa è evitabile quando sussistono le seguenti condizioni:

Unico immobile di proprietà;
Destinazione abitativa non lusso;
Residenza anagrafica del debitore.

In caso contrario, o nei rapporti con creditori diversi dalla Pubblica Amministrazione, la tutela decade.

Requisiti e condizioni per l'impignorabilità: unicità dell’immobile, residenza e tipologia catastale

La prima casa risulta per legge impignorabile quando si tratta di:

Unicità della proprietà immobiliare: Il debitore non deve possedere altri immobili, neppure quote o terreni. Anche una minima partecipazione in un secondo bene fa decadere ogni tutela.
Residenza anagrafica: L’abitazione oggetto di possibile esecuzione deve costituire la residenza effettiva, risultante dai registri anagrafici.
Categoria catastale non di lusso: Sono escluse dal regime di impignorabilità gli immobili accatastati come A/1, A/8 e A/9.

Solo l’integrale presenza di tali condizioni consente di opporsi efficacemente a qualsiasi tentativo di espropriazione da parte dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione. Per l’eventuale iscrizione di un’ipoteca sulla casa principale, invece, è sufficiente che il debito superi 20.000 euro, anche se la successiva esecuzione può avvenire solo rispettando le condizioni illustrate.

Quali sono i casi in cui la prima casa può essere comunque pignorata

Nonostante la legge stabilisca l'impignorabilità dell’immobile principale, ci sono anche casi i in cui la casa è soggetta al rischio di pignoramento. I principali sono:

Possesso di altri beni immobili: La detenzione anche di parti minime (quote, garage, terreni) annulla la protezione.
Debito erariale superiore a 120.000 euro: Se la somma dovuta all’Agenzia delle Entrate è superiore a questa soglia, la procedura esecutiva può essere avviata anche sull’abitazione principale, secondo un percorso che prevede obbligatoriamente l’iscrizione preventiva dell’ipoteca e il decorso di almeno sei mesi dalla sua iscrizione.
Mancata accettazione della rateizzazione: L’ente di riscossione è tenuto a proporre la dilazione del debito. Se il debitore rifiuta, decade la tutela.
Categoria catastale esclusa: Gli immobili di lusso non sono mai protetti dal divieto di pignoramento.
Procedura promossa da privati: Se il creditore è, ad esempio, una banca o altro soggetto privato, come accade nei casi di mutui non onorati, la legge non prevede limiti minimi e l’abitazione può essere venduta all’asta indipendentemente dalla sua natura di prima casa
Quando si è soggetti a procedimenti derivanti da reati tributari o verso altri creditori diversi dall’amministrazione finanziaria.

Le differenze tra debiti tributari, privati e ipoteca: cosa cambia per il pignoramento

È fondamentale distinguere fra le differenti tipologie di debiti ai fini della pignorabilità dell’immobile adibito ad abitazione principale. Nel caso di obbligazioni derivanti da imposte o tasse verso la Pubblica Amministrazione, si applicano i limiti descritti per la protezione della prima casa, con soglie e condizioni molto rigorose.
Se il debito è invece contratto con soggetti privati – banche, finanziarie, fornitori, ex coniugi – non esistono normative specifiche che limitino il pignoramento: la casa può essere aggredita anche per somme modeste e senza tener conto delle condizioni familiari del debitore.

L’unico elemento richiesto è la presenza di un titolo esecutivo valido e la notifica dell’atto di precetto.
Infine, l’iscrizione di un’ipoteca rappresenta una forma di tutela per il creditore, che può avvenire anche sulla casa principale (per debiti superiori a 20.000 euro). Tuttavia, la differenza principale sta nel fatto che l’ipoteca, di per sé, non dà diritto automatico all’espropriazione: sono necessari ulteriori passaggi e notifiche, oltre al rispetto della soglia di debito di 120.000 euro in caso di Agenzia della Riscossione.

Ruolo della giurisprudenza e casi pratici: cosa hanno stabilito le recenti sentenze della Cassazione

L’orientamento della Giurisprudenza, consolidato con pronunce della Corte di Cassazione come l’ordinanza n. 32759/2024, ha rafforzato il principio per cui la casa destinata a residenza anagrafica e unica proprietà del debitore non può essere pignorata per debiti tributari inferiori a 120.000 euro.

La Suprema Corte ha chiarito inoltre che tale tutela si estende anche a procedure esecutive già avviate, a patto che le condizioni siano rispettate al momento della decisione.

Altre sentenze hanno distinto efficacemente tra atti di pignoramento e iscrizione ipotecaria, specificando che la seconda è sempre possibile sopra i 20.000 euro, ma non equivale a rischio immediato di vendita dell’immobile se non si superano le soglie previste. In casi come la presenza di altri immobili, anche parziali, oppure per crediti di origine privatistica, la protezione decade completamente.