Comprare casa, guida aggiornata 2025-2026 da Fabi (Federazione Autonoma Bancari Italiani)

di Marianna Quatraro pubblicato il 20/11/2025 alle 15:01

La Guida aggiornata 2025-2026 di Fabi per comprare casa e i diversi passaggio da seguire: ecco cosa fare nel dettaglio

Con l’obiettivo di offrire un supporto affidabile a chi desidera acquistare una nuova casa in modo consapevole, la Federazione Autonoma Bancari Italiani (Fabi) offre un vademecum aggiornato che accompagna passo dopo passo acquirenti privati, famiglie e giovani. Questa guida, realizzata nell’ambito dell’iniziativa per il mese dell’educazione finanziaria promossa dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, illustra tutti gli aspetti chiave di una compravendita: dalla selezione dell’immobile al finanziamento, dai controlli preliminari alla stipula del rogito e alle agevolazioni.

Valutazione del budget e delle risorse economiche

Uno dei primi passaggi cruciali, prima di avviare la ricerca di una casa, consiste nell’analisi onesta della propria situazione finanziaria. La guida della FABI suggerisce:

Determina la somma disponibile tra risparmi liquidi e capacità di risparmio futura
Stima l’importo del mutuo realisticamente ottenibile sulla base del reddito familiare e degli eventuali impegni finanziari già in corso
Valuta tutte le spese accessorie legate all’acquisto: imposte, onorari notarili, costi dell’agenzia, ristrutturazioni e traslochi.

L'analisi attenta dei diversi elementi consente di impostare ricerche mirate su immobili sostenibili dal punto di vista economico. In questa fase è utile sfruttare simulazioni di piani di ammortamento e calcolatori online, prestando attenzione al rapporto rata/reddito e ai margini di sicurezza in caso di variazione dei tassi di interesse.

Scelta dell'immobile: criteri e verifiche indispensabili

La scelta del giusto immobile richiede una valutazione tra esigenze personali e rispetto delle regole. Secondo la sintesi fornita dalla Federazione Autonoma Bancari Italiani:

Valutare l’offerta di servizi nel quartiere, inclusi trasporti, esercizi commerciali, scuole e ambienti verdi
Analizzare la situazione condominiale: è richiesta la consegna di regolamento, liberatoria per spese arretrate e verifica dello stato di manutenzione dello stabile
Effettuare controlli documentali indispensabili:
- Visura catastale e planimetria
- Conformità urbanistica e ispezione ipotecaria
- Certificazione energetica (Ape)
- Regolarità nei versamenti di Imu e Tari
Accertarsi della presenza di eventuali lavori straordinari già deliberati, per valutare i futuri impegni economici.

Il mutuo: tipologie, tasso e documenti necessari

L’accesso al mutuo resta uno degli snodi principali nell’acquisto immobiliare. L’offerta bancaria si articola su quattro macro-categorie di finanziamenti:

Mutuo a tasso fisso
Mutuo a tasso variabile
Mutuo misto
Mutuo a doppio tasso.

La scelta dovrebbe essere determinata dal bilancio familiare, dalla propensione al rischio e dalle previsioni sull’andamento dei tassi. È essenziale comprendere il peso di Tan, Taeg e spread: Tan indica il tasso puro, il Taeg comprende gli oneri accessori, lo spread rappresenta il margine applicato dalla banca.

Per l’istruttoria e la concessione del mutuo, le banche chiedono:

Documentazione reddituale (CUD, buste paga, dichiarazione dei redditi)
Documenti anagrafici, certificato di stato civile, documento d’identità
Documenti dell’immobile: visura catastale, planimetrie, Ape, compromesso/acquisto.

È importante considerare l’impatto fiscale del mutuo: la detrazione degli interessi passivi è limitata ai soli importi relativi alla quota interessi annua, secondo la normativa vigente.

Le tappe fondamentali della compravendita: proposta, preliminare e rogito

Il trasferimento della proprietà immobiliare si articola secondo un percorso in tre step chiave:

Proposta d’acquisto: documento scritto depositato dal potenziale acquirente, spesso accompagnato da caparra. Ha validità vincolante se accettato dal venditore
Contratto preliminare: detto anche "compromesso", impegna l’acquirente e il venditore alla futura stipula, definendo termini, prezzo, modalità di saldo e tempistiche
Rogito notarile: atto pubblico redatto davanti a un notaio, sancisce il definitivo passaggio di proprietà. Richiede la presenza della documentazione catastale aggiornata, delle liberatorie condominiali e della dichiarazione di tracciabilità del pagamento

Durante ciascuna fase, la trasparenza sulle condizioni contrattuali, sulle modalità di pagamento e sul ricorso ad intermediari è richiesta dalle normative sulla tracciabilità delle transazioni finanziarie. È consigliato leggere con attenzione tutte le clausole riportate nei diversi contratti, a partire dal preliminare, in particolare quelle relative a eventuali penali e modalità di svincolo, e verificare la reale sussistenza dei requisiti per il buon fine delle successive operazioni. L’iter si conclude con la registrazione dell’atto e l’aggiornamento dei dati catastali.

Costi, imposte e trappole fiscali nell'acquisto della casa

L’acquisizione di un bene immobile comporta una serie di oneri fiscali e spese accessorie. Gli oneri più comuni comprendono:

Imposta di registro (agevolata per "prima casa"), ipotecaria, catastale
Iva (se acquisto da impresa), da calcolare su valore di mercato
Onorari notarili
Costi di mediazione immobiliare.

Bonus prima casa, agevolazioni per famiglie e giovani

Nell’ambito delle recenti politiche di sostegno al settore abitativo, la disciplina favorisce l’accesso alla proprietà dell’immobile da parte di giovani e nuclei familiari. I requisiti per accedere al bonus prima casa includono:

Assenza di altri immobili acquistati con analoghi benefici
Acquisto di unità in specifiche categorie catastali
Residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro termini stabiliti

Sono previste ulteriori misure, come la garanzia statale del Fondo Consap, per facilitare l’accesso al mutuo per under 36, con esenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale per acquisti diretti. Alcuni bonus sono specificatamente riservati ai giovani acquirenti e alle famiglie, favorendone l’inclusione tramite:

Sgravi sulle imposte di acquisto
Credito d’imposta per chi vende e riacquista
Accesso prioritario ai finanziamenti agevolati.