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Affitti brevi, la guida sul funzionamento, tassazione e regole con le novità e modifiche 2024

Una guida pratica e completa per il funzionamento e la gestione degli affitti brevi per i proprietari di immobili: tutti i chiarimenti e le spiegazioni

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il
Affitti brevi, la guida sul funzionament

Nel panorama delle locazioni immobiliari, gli affitti brevi stanno acquisendo sempre più rilevanza, soprattutto con l'avvento delle piattaforme online e la crescente domanda di flessibilità da parte degli utenti. Questa guida si propone di offrire un'analisi dettagliata di questo tipo di locazioni, esplorando sia gli aspetti normativi sia le modalità operative più comuni. Saranno trattati temi come le differenze tra affitti brevi e contratti turistici, la normativa vigente, e le implicazioni fiscali.

Che cosa sono gli affitti brevi

Gli affitti brevi si riferiscono a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni. Questa tipologia di affitti, regolata dall'articolo 4 del D.L. 50/2017, è solitamente utilizzata per finalità turistiche, gestita da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa. Gli affitti brevi possono includere la fornitura di servizi accessori, come biancheria e pulizia, e sono mediati da intermediari o piattaforme online, che facilitano l'incontro tra domanda e offerta. Questa flessibilità e il periodo ridotto di locazione rappresentano un'opportunità per soddisfare le esigenze di chi cerca soluzioni temporanee.

Definizione e caratteristiche principali

Gli affitti brevi sono una forma specifica di locazione immobiliare caratterizzata da una durata non superiore a 30 giorni. Questo tipo di contratto permette alle persone fisiche di locare un immobile ad uso abitativo senza entrare nel campo di attività d'impresa. Gli affitti brevi si distinguono principalmente per la loro natura temporanea e flessibile, spesso utilizzata per scopi turistici o transitori.

Una delle caratteristiche fondamentali degli affitti brevi è la possibilità di includere servizi accessori, come la pulizia degli ambienti e la fornitura di biancheria, che possono essere integrati nell'offerta. Questi servizi, se non separatamente addebitati, sono soggetti allo stesso regime fiscale delle locazioni brevi, che permette anche l'applicazione della cedolare secca con un'aliquota fissa.

Gli affitti brevi possono essere gestiti direttamente dal proprietario o tramite intermediari e piattaforme online, che facilitano l'incontro tra la domanda e l'offerta. Queste piattaforme, come ad esempio Airbnb, non solo permettono di pubblicizzare l'immobile, ma si occupano anche della gestione dei pagamenti, su cui possono applicare una ritenuta del 21% come previsto dalla legge italiana. Tale ritenuta è un acconto sulle imposte dovute e il locatore deve tenerne conto nella dichiarazione dei redditi annuale.

Dal punto di vista normativo, gli affitti brevi sono stati definiti con maggiore chiarezza dal decreto legislativo n. 50/2017, che ha introdotto specifici obblighi per i proprietari e per gli intermediari. Questo include la comunicazione delle informazioni relative ai contratti di locazione all'Agenzia delle Entrate, contribuendo a una maggiore trasparenza fiscale. L'implementazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), che dovrà essere esposto negli annunci, è un passo ulteriore verso una regolamentazione più stretta degli affitti brevi, con l'obiettivo di combattere l'evasione fiscale e garantire la sicurezza degli ospiti.

Le differenze fondamentali tra affitti brevi e locazioni turistiche

Le differenze tra affitti brevi e locazioni turistiche sono fondamentali nel contesto normativo e operativo. Gli affitti brevi, come definiti dalla normativa italiana, si riferiscono a contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni e possono includere servizi accessori. Le locazioni turistiche, invece, possono avere una durata superiore e sono generalmente orientate a soddisfare le esigenze di chi si sposta per vacanze.

Una differenza cruciale risiede nell'obbligo di registrazione. Per gli affitti brevi, la registrazione del contratto non è necessaria se la durata non supera i 30 giorni. Al contrario, le locazioni turistiche che superano questo periodo richiedono la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, con conseguente obbligo di pagamento delle imposte di registro e bollo.

Dal punto di vista degli adempimenti fiscali, entrambi i tipi di locazione permettono l'applicazione della cedolare secca, ma con affitti brevi si ha la facoltà di gestire il contratto in modo più flessibile per quanto riguarda servizi e durata. Inoltre, nel contesto degli affitti brevi, l'intervento degli intermediari, come le piattaforme online, è normato in modo specifico, con l'obbligo di applicare la ritenuta del 21% sui canoni percepiti se agiscono da intermediari.

Per quanto riguarda le responsabilità del locatore, nelle locazioni turistiche, spesso sono inclusi servizi più complessi, come la disponibilità di guide turistiche o il noleggio di attrezzature, configurando talvolta un'attività più vicina a quella imprenditoriale, la quale richiede l'apertura di una partita IVA e il rispetto di normative più stringenti.

Infine, le esigenze legate al CIN, recentemente introdotto, si applicano principalmente agli affitti brevi, come strumento di controllo e trasparenza. Questo non è generalmente richiesto per altre forme di locazione turistica, a meno che non rientrino in specifici programmi normativi regionali o comunali. Pertanto, la distinzione chiave tra affitti brevi e locazioni turistiche si concentra sulla durata, sugli obblighi e sulla natura dei servizi offerti, con implicazioni dirette sulla gestione fiscale e legale.

Normativa vigente e modifiche legislative

La normativa che regola gli affitti brevi in Italia è stata definita dal decreto legislativo n. 50/2017, che impone specifici obblighi fiscali e normativi sia per i locatori che per gli intermediari. Recenti modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 includono cambiamenti significativi, come l'introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per una maggiore tracciabilità. Le modifiche prevedono anche variazioni delle aliquote della cedolare secca in base al numero di immobili locati. Queste misure puntano a rafforzare la trasparenza e a ridurre l'evasione fiscale nel settore delle locazioni brevi.

Il decreto legislativo n. 50/2017

Il decreto legislativo n. 50/2017 ha rappresentato un punto di svolta per la regolamentazione degli affitti brevi in Italia, introducendo norme specifiche per garantire trasparenza e conformità fiscale. Una delle disposizioni principali è l'obbligo per gli intermediari immobiliari, inclusi quelli che operano online, di comunicare i dati relativi ai contratti di locazione breve all'Agenzia delle Entrate, garantendo così una maggiore accuratezza e tracciabilità nel settore.

Un aspetto distintivo della normativa è la ritenuta d'acconto del 21% che gli intermediari devono applicare sui corrispettivi incassati per conto dei locatori.Si tratta di un acconto sulle imposte dovute dal locatore e si applica quando l'intermediario gestisce il pagamento. Inoltre, il decreto specifica che le piattaforme online devono fornire informazioni dettagliate sui locatori, compresi i dati anagrafici e il numero di contratti gestiti.

Per garantire la sicurezza e il rispetto delle regole, il decreto stabilisce anche le sanzioni per il mancato rispetto delle disposizioni, come la mancata comunicazione o l'errata registrazione dei dati. 

Le novità della legge di bilancio 2024

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una serie di novità significative nel settore degli affitti brevi, con l'obiettivo di migliorare la tracciabilità e ridurre l'evasione fiscale. Una delle principali modifiche riguarda l'aliquota della cedolare secca, che rimane al 21% solo per il primo immobile affittato. Per i successivi immobili, dal secondo al quarto, tale aliquota aumenta al 26%. Questo cambiamento punta a favorire una redistribuzione più equa del carico fiscale per chi gestisce multiple locazioni brevi.

Un'altra novità importante è l'introduzione del Cin Codice Identificativo Nazionale che diventa obbligatorio per tutti gli annunci pubblicati sulle piattaforme di intermediazione per garantire che ogni proprietà destinata agli affitti brevi sia identificabile e tracciabile, migliorando la trasparenza nel settore. Il mancato utilizzo del codice negli annunci comporta sanzioni pecuniarie significative.

Tra le altre novità sugli affitti brevi previste, ci sono anche:

  • la responsabilità degli intermediari immobiliari, che continuano ad avere l'obbligo di effettuare la ritenuta del 21% sui canoni, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario;
  • la piattaforma telematica nazionale gestita dal Ministero del Turismo, che funge da database centrale per le locazioni brevi e agevola la raccolta e la gestione dei dati, garantendo al contempo che tutte le strutture rispettino i requisiti di sicurezza e le norme vigenti.
  • le sanzioni per il mancato rispetto delle nuove disposizioni, che variano in base alla tipologia di infrazione, coprendo dalla mancata indicazione del CIN alla non applicazione delle corrette aliquote fiscali, e includono anche multe per la mancata osservanza dei requisiti di sicurezza.

Come funzionano gli affitti brevi con intermediari e piattaforme

Gli affitti brevi, grazie all'intermediazione di piattaforme online, hanno visto una crescita esponenziale, rivoluzionando il modo in cui proprietari e locatari interagiscono. Le piattaforme di intermediazione, come Airbnb e Booking.com, fungono da collegamento tra la domanda dei locatari e l'offerta dei proprietari, semplificando il processo di locazione e garantendo una serie di vantaggi logistici e fiscali.

Uno degli aspetti fondamentali è la gestione del pagamento. Le piattaforme trattengono il canone di locazione, applicando una ritenuta del 21% come previsto dalla normativa italiana, fungendo così da sostituti d'imposta. Questo processo garantisce che le imposte siano raccolte e versate all'erario, riducendo il rischio di evasione fiscale. Una volta acquisito il canone, la somma rimanente viene trasferita al locatore, già al netto delle commissioni della piattaforma e della ritenuta.

Le piattaforme offrono anche una serie di servizi aggiuntivi che semplificano l'esperienza sia per i proprietari che per i locatari. Tra questi, la gestione delle prenotazioni, la comunicazione tra le parti, e la fornitura di strumenti di valutazione e recensione. Questi servizi aumentano la visibilità delle inserzioni e forniscono un quadro affidabile del mercato, favorendo una competizione leale tra i locatori.

Per i proprietari, l'uso delle piattaforme di intermediazione offre il vantaggio di una maggiore accessibilità a un bacino di potenziali clienti internazionale, facilitando la gestione e l'ottimizzazione delle locazioni. Dal canto loro, i locatari beneficiano di un sistema di prenotazione e pagamento sicuro e trasparente, con la possibilità di leggere recensioni e valutare le esperienze passate degli ospiti.

Dal punto di vista normativo, le piattaforme sono tenute a comunicare i dati degli affitti all'Agenzia delle Entrate, garantendo così un controllo accurato e trasparente delle transazioni. Questa comunicazione include i dettagli del locatore, il canone totale e la durata del soggiorno, permettendo all'Amministrazione Finanziaria di monitorare efficacemente il rispetto delle norme fiscali.

Una delle sfide principali è garantire il rispetto delle normative locali, che possono variare significativamente tra regioni e città diverse. Le piattaforme devono, quindi, adattarsi alle regole locali relative alla locazione, compresa l'eventuale registrazione necessaria, le imposte applicabili e i requisiti di sicurezza degli alloggi. In alcuni comuni, le piattaforme sono anche responsabili della raccolta e del versamento della tassa di soggiorno, oltre all'applicazione delle sanzioni per il mancato rispetto dei requisiti locali da parte dei locatori.

Regole e funzionamento affitti brevi da privato, senza intermediario

Affittare un immobile per brevi periodi senza l'ausilio di intermediari richiede una conoscenza dettagliata delle regole normative e fiscali per garantire la conformità e l'ottimizzazione dei profitti. I locatori privati che decidono di gestire direttamente gli affitti brevi devono prestare particolare attenzione agli adempimenti fiscali. La principale alternativa al regime fiscale ordinario è l'applicazione della cedolare secca, che offre un'aliquota fissa senza le complessità dell'IRPEF. Questa scelta dev'essere formalizzata al momento della dichiarazione dei redditi.

Un altro aspetto da gestire è la contrattualizzazione. Sebbene non sia richiesto un contratto scritto se la durata è inferiore a 30 giorni, è altamente consigliato predisporne uno, che specifichi chiaramente le condizioni del soggiorno, i servizi inclusi e le responsabilità delle parti. Questo permette di avere documentazione in caso di dispute e di tutelare entrambe le parti.

Per ciò che concerne la sicurezza, i locatori devono assicurarsi che l'immobile sia conforme alle normative vigenti, dotandosi di dispositivi di sicurezza necessari come rilevatori di fumo e monossido di carbonio. Inoltre, è fondamentale informare gli ospiti su come comportarsi in caso di emergenze.

Essenziale è anche la gestione delle prenotazioni e dei pagamenti in modo indipendente. Il locatore deve predisporre un sistema per l'accettazione dei pagamenti, potenzialmente tramite servizi di pagamento online diretti, perchè la tracciabilità aiuta a evitare complicazioni legali e fiscali.

Dal punto di vista delle imposte indirette, come la tassa di soggiorno, in alcune località è responsabilità del locatore raccoglierla dai turisti e versarla al comune. Questo implica la necessità di conoscere le regole locali e di assicurarsi di adempiere a tali obblighi.

Un ulteriore aspetto rilevante riguarda la promozione e pubblicità dell'immobile. Sfruttare canali diversi, come social media e siti web personali, può aumentare la visibilità e attrarre più ospiti. Dato che non si utilizzano intermediari per ampliare la portata, diventa essenziale creare annunci attraenti e gestire le comunicazioni con potenziali ospiti in maniera efficace.

Infine, mantenere un'immagine positiva e accogliente, tramite la gestione delle recensioni e i feedback diretti, contribuisce a costruire una reputazione solida. 

Come fare un contratto di affitto breve in base normativa attuale

Per redigere un contratto di affitto breve conforme alla normativa vigente, è essenziale riportare dettagli specifici che garantiscano la chiarezza del rapporto tra le parti coinvolte. Il contratto deve iniziare con l'identificazione dei contraenti, indicando i dati anagrafici e di contatto del locatore e del conduttore.

Bisogna poi riportaare:

  • la descrizione dettagliata dell'immobile, comprese le caratteristiche principali e l'indirizzo completo, per evitare ambiguità;
  • la durata della locazione, che non deve superare i 30 giorni per essere considerata un affitto breve, sspecificando le date di inizio e fine del soggiorno;
  • il canone di locazione, comprensivo di modalità e termini di pagamento e , in presenza di servizi accessori, come pulizie o fornitura di biancheria, devono essere elencati nel contratto e può essere utile specificare se il loro costo è incluso nel canone o è separato; 
  • le regole di utilizzo dell'immobile, stabilendo norme di condotta per gli ospiti e policy in caso di danni, riportando anche clausole relative a cauzioni e penalità per il mancato rispetto delle regole, e possibili cause di risoluzione anticipata del contratto.

Come si dichiarano gli affitti brevi

Dichiarare correttamente i redditi derivanti da affitti brevi è essenziale per evitare sanzioni fiscali. Devono essere riportati annualmente nella dichiarazione dei redditi, utilizzando i modelli previsti (Modello 730 o Modello Redditi PF), tenendo conto del regime fiscale scelto, come la cedolare secca o l'IRPEF ordinaria.

Se si opta per la cedolare secca (al 21% o al 26%), il reddito derivante dagli affitti brevi è soggetto a un'imposta sostitutiva fissa, che sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali. In questo caso, non si applicano le imposte di bollo e di registro ma la scelta di tale regime deve essere comunicata nella dichiarazione dei redditi, specificando per quale immobile è stata effettuata l'opzione.

Per coloro che non optano per la cedolare secca, i canoni percepiti sono inclusi nel reddito complessivo soggetto a tassazione ordinaria IRPEF. È importante notare che nel calcolo del reddito imponibile si considera solo una quota percentuale del canone percepito, generalmente il 95%, in relazione al principio di deducibilità delle spese inerenti all'attività di locazione.

Quando si applicano le ritenute d'acconto da parte degli intermediari, questi importi vengono considerati acconti d'imposta. Pertanto, nel calcolo complessivo delle imposte da versare, i locatori possono sottrarli dal totale dovuto. La quota trattenuta dagli intermediari viene indicata nei documenti inviati agli affittuari, che devono riportare tali dati nella loro dichiarazione.

Infine, la scelta tra regime ordinario e cedolare secca potrebbe influire anche sulle eventuali deduzioni o detrazioni d’imposta cui si ha diritto. Pertanto, valutare la propria situazione fiscale personale in relazione agli affitti brevi può ottimizzare il carico fiscale complessivo.

Requisiti di sicurezza per gli affitti brevi

I requisiti di sicurezza per gli affitti brevi sono fondamentali per garantire un soggiorno sicuro agli ospiti e conformarsi alle normative vigenti. I principali da soddisfare sono i seguenti: 

  • l'installazione di rilevatori di fumo e di monossido di carbonio, dispositivi imprescindibili per la prevenzione di incendi e intossicazioni e che devono essere regolarmente controllati e mantenuti in piena efficienza;
  • dotazione di estintori portatili da posizionare sempre in aree facilmente accessibili e in punti strategici dell'immobile, in base alle disposizioni di legge. Di norma, è previsto un estintore per piano o almeno uno ogni 200 metri quadrati. È responsabilità del locatore garantire che gli estintori siano sottoposti a manutenzione e revisioni periodiche, certificandone la funzionalità;
  • assicurare l'adeguatezza degli impianti elettrici e del gas, che devono essere installati e mantenuti secondo la normativa vigente per evitare cortocircuiti o perdite e i locatori devono conservare i certificati di conformità degli impianti, redatti da professionisti abilitati, per attestare la sicurezza delle installazioni;
  •  informare gli ospiti delle procedure di evacuazione e dell'ubicazione delle uscite di emergenza, garantendo che i percorsi di fuga siano sempre liberi da ostacoli e chiaramente segnalati.

Tasse sugli affitti brevi

Le tasse sugli affitti brevi si possono gestire attraverso due principali opzioni fiscali: la cedolare secca e il regime ordinario IRPEF. La cedolare secca prevede un'aliquota fissa, attualmente fissata al 21% per il primo immobile. Se invece si opta per il regime ordinario, i redditi derivanti vengono aggiunti al reddito complessivo e tassati in base agli scaglioni IRPEF. Inoltre, alcuni comuni applicano una tassa di soggiorno che il locatore deve riscuotere e versare.

Irpef

Quando si opta per il regime fiscale ordinario, i redditi derivanti dagli affitti brevi sono soggetti all'IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche). In questo contesto, i canoni di locazione percepiti vengono inseriti all'interno del reddito complessivo del contribuente e tassati secondo le aliquote progressive previste dalla normativa fiscale italiana.

Il calcolo dell'IRPEF tiene conto degli scaglioni di reddito, che si applicano con aliquote crescenti in base a fasce di reddito. La scelta del regime Irpef ordinario può risultare vantaggiosa quando le aliquote effettive sono inferiori alla cedolare secca o nel caso in cui si vogliano sfruttare particolari agevolazioni fiscali.

Contrariamente alla cedolare secca, infatti, con il pagamento dell'Irpef si possono dedurre alcune spese sostenute, come i costi di manutenzione, contribuendo a ridurre l'imponibile.

I locatori devono indicare i canoni di locazione percepiti durante l'anno fiscale nella dichiarazione dei redditi, tenendo traccia di tutti i documenti giustificativi, contratti, ricevute e le eventuali dichiarazioni relative alle spese deducibili. 

Cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che offre un'aliquota fissa per i redditi da locazione derivanti dagli affitti brevi. Attualmente, l'aliquota è fissata al 21% per il primo immobile affittato. Questa imposta riunice in una tutte quelle previste, da Irpef nazionale, ad addizionali comunali e regionali, alle imposte di bollo e di registro. Il regime della cedolare secca rappresenta una soluzione semplice per il locatore, riducendo la complessità fiscale e permettendo un calcolo immediato delle imposte dovute, ideale per chi locazioni di breve periodo.

Calcoli ed esempi tassazione affitti brevi con cedolare secca o Irpef e relative aliquote

Per comprendere l'impatto fiscale degli affitti brevi, consideriamo esempi pratici di calcolo della tassazione con cedolare secca e IRPEF. Supponiamo che un locatore percepisca un canone annuo di 10.000 euro.

Con la cedolare secca al 21%, il calcolo è semplice: 10.000 euro x 21% = 2.100 euro. Questo importo rappresenta l'imposta totale da pagare, senza ulteriori addizionali.

Se il locatore sceglie invece il regime IRPEF, il calcolo diventa più articolato. Consideriamo un esempio in cui il locatore abbia un reddito complessivo di 30.000 euro, includendo l'affitto. Gli scaglioni IRPEF prevedono un'aliquota del 23% fino a 28.000 euro e del 35% fino a 50.000 euro.

Optando per il regime IRPEF, si può beneficiare di eventuali detrazioni e deduzioni, che potrebbero ridurre l'onere fiscale complessivo.

Conviene di più la cedolare secca o l'Irpef come regime fiscale per gli affitti brevi? I pro e contro

La scelta tra cedolare secca e IRPEF come regime fiscale per gli affitti brevi dipende da vari fattori legati alla situazione fiscale individuale del locatore. Consideriamo i pro e i contro di ciascun regime.

La cedolare secca offre diversi vantaggi. Innanzitutto, l'aliquota fissa riduce l'incertezza riguardo all'importo delle imposte da pagare. È particolarmente vantaggiosa per chi percepisce redditi elevati, in quanto evita le aliquote IRPEF più alte, e semplifica gli adempimenti fiscali, eliminando le imposte di bollo e di registro sui contratti. Tuttavia, presenta anche degli svantaggi, tra cui l'impossibilità di usufruire delle detrazioni fiscali solitamente accessibili con il regime IRPEF, come quelle per spese sanitarie o di istruzione.

L'IRPEF è, al contrario, un regime che prevede aliquote progressive e può risultare più conveniente in caso di redditi complessivi bassi. Infatti, le aliquote inferiori e la possibilità di acceso a detrazioni e deduzioni d’imposta consentono spesso di ridurre il carico fiscale complessivo.Un contro evidente è che l'IRPEF comporta un adempimento fiscale più complesso a causa della necessità di gestire più documentazioni e calcoli.

La tassa di soggiorno nel caso di affitti brevi

La tassa di soggiorno, applicabile in molte località turistiche italiane, è un'ulteriore responsabilità per i locatori di affitti brevi, deve essere pagata agli ospiti che soggiornano negli immobili per finalità turistiche e varia a seconda del comune e della tipologia di immobile, con importi calcolati sulla base di fasce tariffarie o come percentuale del costo del soggiorno.

È fondamentale per i locatori procedere con una raccolta accurata della tassa per evitare sanzioni. L'adozione di un sistema organizzato per tenere traccia dei versamenti e delle ricevute è consigliabile per garantire la regolarità della gestione fiscale. Alcune piattaforme digitali offrono servizi che facilitano la contabilizzazione e il pagamento della tassa di soggiorno, riducendo il carico amministrativo per il proprietario dell’immobile.

Il codice identificativo nazionale (CIN)

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è un nuovo obbligo normativo introdotto per identificare univocamente gli immobili destinati agli affitti brevi. Questo codice deve essere riportato in tutti gli annunci pubblicitari delle locazioni per assicurare trasparenza e conformità legale, permettendo alle autorità di monitorare e regolare efficacemente il mercato delle locazioni brevi. La sua assenza o errata esposizione può comportare sanzioni significative per i locatori. 

Procedura per ottenerlo

Per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) degli affitti brevi, è necessario seguire una procedura definita dal Ministero del Turismo. Innanzitutto, il locatore deve accedere alla piattaforma online messa a disposizione dal Ministero, utilizzando autenticazioni digitali sicure, come lo SPID o la Carta d’Identità Elettronica (CIE).

Una volta autenticato, il locatore deve compilare un modulo apposito sulla piattaforma, inserendo i dettagli dell'immobile destinato all'affitto breve. Questi dettagli comprendono le informazioni catastali dell'immobile, le caratteristiche principali e l'indirizzo. È essenziale fornire dati accurati e aggiornati, poiché eventuali discrepanze potrebbero ritardare il rilascio del Codice.

Successivamente, bisogna caricare la documentazione di supporto che attesti la conformità dell'immobile ai requisiti di sicurezza previsti dalla normativa vigente, quali la presenza di rilevatori di fumo, estintori e certificazioni degli impianti elettrico e del gas. 

Una volta inoltrata la richiesta, l'ufficio ministeriale competente verifica i documenti e le informazioni presentate. In caso di esito positivo della verifica, il CIN viene assegnato e comunicato al locatore attraverso i canali ufficiali previsti dalla piattaforma.

La tempestiva richiesta e corretta gestione del CIN è fondamentale per evitare sanzioni e per garantire la regolare pubblicazione degli annunci su piattaforme di intermediazione e altri canali promozionali.

Importanza e uso del CIN

Il Cin riveste un ruolo cruciale per la regolamentazione del mercato degli affitti brevi. La sua importanza risiede principalmente nella capacità di rendere ogni immobile facilmente identificabile e tracciabile, garantendo la trasparenza delle locazioni e consetendo alle autorità competenti di avere un controllo più approfondito sugli affitti, riducendo il rischio di operazioni illegali o fiscali irregolari.

Il CIN deve essere riportato in tutti gli annunci pubblicitari relativi all'immobile, siano essi pubblicati su piattaforme online o su canali offline, e garantisce non solo trasparenza ma funziona come deterrente per l'evasione fiscale, in quanto facilita la raccolta di dati da parte delle autorità fiscali. Grazie a questo codice, è, infatti, possibile monitorare e verificare le dichiarazioni dei redditi da locazione, assicurando che i canoni percepiti vengano correttamente tassati.

Inoltre, l'uso del CIN rappresenta una garanzia per i consumatori, perchè permette di evitare truffe.

Affitti brevi con finalità turistica: il Codice Cir

Il Codice Cir, o Codice Identificativo Regionale, è un elemento distintivo per gli affitti brevi con finalità turistica in alcune regioni italiane, istituito per monitorare e regolamentare le attività di locazione a breve termine, facilitando l'identificazione degli immobili destinati a uso turistico.

Il Cir è obbligatorio per pubblicizzare in modo legale un immobile attraverso piattaforme online e altri canali promozionali, rendendo più trasparenti le operazioni di locazione e si ottiene registrandosi presso l'autorità regionale pertinente, che richiede ai proprietari di dimostrare la conformità dell'immobile alle normative vigenti in materia di sicurezza e servizi.

Tale registrazione garantisce che l'immobile sia attrezzato adeguatamente per ospitare turisti, soddisfacendo requisiti quali l'installazione di dispositivi di sicurezza, la presenza di sistemi di evacuazione adeguati, e la messa in opera di misure igienico-sanitarie.

Le specifiche normative sul Codice Cir possono variare da regione a regione, con alcune autorità locali che adottano regolamenti più restrittivi o personalizzati per rispondere a esigenze turistiche e ambientali particolari. Pertanto, chi desidera affittare un immobile per scopi turistici deve informarsi attentamente sulle disposizioni della propria regione per assicurarsi di operare in conformità con la legge.

Obblighi e doveri per i locatori in caso di affitto breve

I locatori che intendono affittare immobili per brevi periodi devono rispettare una serie di obblighi e doveri definiti dalla normativa vigente. Tra i principali obblighi vi sono: 

  • la corretta dichiarazione fiscale dei redditi derivanti da tali affitti, scegliendo tra il regime ordinario IRPEF o la cedolare secca;
  • riscossione e versamento della tassa di soggiorno, ove prevista dal comune di competenza;
  • garantire che l'immobile rispetti gli standard richiesti, come la presenza di rilevatori di fumo e di monossido di carbonio, estintori e certificazioni degli impianti, dispositivi che devono essere mantenuti in efficienza e controllati periodicamente, in modo da assicurare la sicurezza degli ospiti durante il soggiorno;
  • registrazione da parte dei locatori degli ospiti presso le autorità competenti, con comunicazione dei dati anagrafici degli occupanti. 

Infine,se si utilizzino piattaforme online per la pubblicizzazione della proprietà, è obbligatorio riportare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) negli annunci, garantendo la trasparenza dell'operazione commerciale e rispettando le normative prescritte. La mancata esposizione del codice può portare a sanzioni significative.

Oltre a questi obblighi principali, altri adempimenti potrebbero essere richiesti dalle normative regionali e locali. 

Sanzioni e rischi per mancato rispetto delle differenti regole

Il mancato rispetto delle normative sugli affitti brevi comporta sanzioni significative per i locatori, a seconda della natura e della gravità dell'infrazione. Tra le sanzioni maggiormente comuni c'è la multa per mancata comunicazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) negli annunci pubblicati. L'omissione di questo codice nei canali di promozione online e offline può comportare penali che variano considerevolmente, influenzando negativamente l'attività.

I locatori possono essere soggetti a sanzioni anche se:

  • non provvedono alla riscossione e al versamento della tassa di soggiorno dove applicabile; 
  • non vengono rispettate le norme di sicurezza;
  • non controllano e non comunicano i dati relativi agli ospiti affittuari alle autorità di pubblica sicurezza.

Le violazioni possono avere un impatto negativo non solo dal punto di vista finanziario, ma anche sulla reputazione del proprietario o dell'operatore della locazione.

Tutte le nuove regole in vigore nel 2024

Nel 2024, il panorama normativo degli affitti brevi ha subito cambiamenti significativi, con le nuove regole al via che riguardano: 

  • le modifiche alle aliquote della cedolare secca, che passa al 26% per i locatori che affittano più di un immobile;
  • l'introduzione del Cin, Codice Identificativo Nazionale, indispensabile per pubblicizzare gli immobili sui portali di affitto e che ogni locatore deve richiedere tramite una piattaforma telematica istituita dal Ministero del Turismo; 
  • gli intermediari, che devono trattenere il 21% degli affitti come ritenuta d'acconto sui canoni gestiti, a prescindere da fatto se il locatore opta per la cedolare secca o per il regime IRPEF ordinario;
  • rispetto di standard di sicurezza più rigidi per gli immobili da affittare, inclusi l'adeguamento degli impianti e la disponibilità di dispositivi di emergenza ben mantenuti. 

Queste norme rafforzano la gestione normativa degli affitti brevi, migliorando la trasparenza e incentivando la regolarità fiscale.

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