Che cos'è, a cosa serve e come funziona il fascicolo del fabbricato digitale per le case nel DDL edilizia 2025

di Marianna Quatraro pubblicato il 10/12/2025 alle 16:20

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Il fascicolo digitale delle costruzioni è un documento che raccoglie e custodisce la storia di un immobile, importante in diverse situazioni, come la compravendita o la manutenzione

Il percorso normativo intrapreso dal Governo italiano con il Disegno di Legge per il nuovo Codice dell’edilizia 2025 prevede l’introduzione di un innovativo fascicolo del fabbricato in forma digitale, un vero e proprio dossier informatico destinato a raccogliere in un unico spazio tutta la documentazione amministrativa e tecnica degli edifici.

Questa iniziativa, accolta con grande interesse sia dagli addetti ai lavori che dai cittadini, rappresenta un passo deciso verso la modernizzazione e la trasparenza nella gestione immobiliare. Grazie al DDL edilizia 2025, si punta a superare l’attuale frammentazione informativa tra catasto, comuni e archivi condominiali, assicurando una visione organica della storia e dello stato di ogni immobile in Italia.

Obiettivi e finalità del fascicolo del fabbricato digitale nel nuovo Codice dell’edilizia

Il nuovo fascicolo del fabbricato digitale risponde a precise esigenze operative:

semplificare la raccolta e la consultazione dei dati storici e amministrativi, dalla documentazione urbanistica ai certificati di agibilità, passando per gli interventi manutentivi e le certificazioni energetiche;
prevenire i contenziosi fornendo certezza sulla conformità edilizia e catastale, elemento sempre più richiesto dai mercati e dagli acquirenti;
favorire l’emersione delle difformità edilizie, con particolare attenzione agli abusi storici e alle irregolarità pregresse, grazie a una classificazione uniforme su scala nazionale;
garantire la sicurezza del patrimonio edilizio attraverso la tracciabilità degli interventi strutturali, degli adeguamenti sismici e delle verifiche tecniche eseguite.

L’obiettivo dichiarato della riforma è quello di rendere trasparente e accessibile l’intera storia di ogni immobile, offrendo uno strumento fondamentale sia per chi vende sia per chi acquista, oltre che per professionisti, tecnici e pubbliche amministrazioni.

Cosa contiene il fascicolo del fabbricato digitale: dati, documenti e certificazioni

Il fascicolo del fabbricato digitale è concepito come una vera e propria cartella clinica dell’edificio, costantemente aggiornata e consultabile attraverso procedure digitali sicure e con informazioni relative ad ogni immobile:

Identificativi catastali e anagrafici: dati relativi all’ubicazione, al comune, alle particelle catastali e alle unità immobiliari;
Documentazione urbanistica: titoli edilizi originari (licenze, concessioni, permessi), pratiche amministrative (CILA, SCIA, varianti);
Estremi di eventuali condoni o sanatorie, con indicazione delle difformità regolarizzate e di quelle non ancora sanabili;
Certificati di agibilità, abitabilità e attestati di prestazione energetica (APE);
Relazioni tecniche: esiti di verifiche strutturali e sismiche, relazione di interventi migliorativi eseguiti o da programmare;
Documentazione impiantistica e dichiarazioni di conformità degli impianti;
Documenti attestanti interventi straordinari (rifacimento tetti, cappotti termici, installazione di sistemi fotovoltaici);
Eventuali danni e ripristini a seguito di calamità naturali e i relativi interventi di messa in sicurezza;
Elenco degli interventi programmati e storico di tutte le manutenzioni.

Digitalizzazione edilizia, interoperabilità e anagrafe nazionale degli immobili: come cambia la gestione dei dati

L’adozione della digitalizzazione dei procedimenti edilizi comporta la rivoluzione delle modalità di gestione delle informazioni immobiliari. In passato, la consultazione di dati e documenti si basava su archivi cartacei non comunicanti, diffusi tra diversi enti, come Comuni e Catasto. Il nuovo sistema, invece, punta su:

Interoperabilità delle banche dati pubbliche, in modo che tutte le amministrazioni coinvolte possano condividere e aggiornare in tempo reale le informazioni;
Anagrafe nazionale degli immobili, pensata per accorpare e uniformare la registrazione dell’intero patrimonio edilizio del Paese;
Gestione completamente telematica delle pratiche edilizie, con riduzione drastica dei tempi e una tracciabilità puntuale delle attività svolte;
Adozione di modelli digitali nazionali che garantiscano l’omogeneità delle informazioni richieste da diversi enti territoriali.

Vantaggi per proprietari, acquirenti e operatori: trasparenza e sicurezza nelle compravendite immobiliari

L’introduzione del fascicolo digitale comporta benefici concreti per tutte le categorie coinvolte nel settore immobiliare. Proprietari, acquirenti e professionisti possono contare su diversi vantaggi diretti:

Riduzione dei tempi e dei costi di compravendita: la documentazione sarà già pronta e aggiornata, eliminando lungaggini e incertezze;
Aumento della trasparenza: ogni parte in causa potrà verificare facilmente la regolarità urbanistica e catastale di un immobile, riducendo drasticamente il rischio di sorprese o controversie post-acquisto;
Valorizzazione degli interventi di manutenzione ed efficientamento realizzati dai proprietari, che diventeranno elementi di pregio chiari durante le trattative;
Per operatori e tecnici, agevolazione delle verifiche preliminari e possibilità di svolgere un’analisi dettagliata dei fabbricati già in fase istruttoria;
Contributo alla riduzione dei contenziosi, grazie alla chiarezza sui titoli e sugli interventi eseguiti e sulla possibilità di regolarizzare le difformità minori;
Per l’assemblea condominiale, maggiore consapevolezza gestionale e informazione puntuale sugli interventi necessari.

Tempistiche e iter di attuazione: dall’approvazione del DDL all’entrata in vigore del fascicolo digitale

L’avvio della riforma è segnato dall’approvazione parlamentare del Disegno di Legge, cui seguirà la redazione dei decreti attuativi entro dodici mesi. Si tratta di un processo che dovrebbe terminare nel corso del 2026, dunque, e che prevede:

Definizione dei contenuti minimi del fascicolo e delle procedure digitali a livello nazionale;
Pubblicazione dei regolamenti attuativi da parte del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che dovranno stabilire modalità operative uniformi;
Progressiva attivazione dell’anagrafe immobiliare e implementazione degli strumenti informatici nelle amministrazioni locali;
Periodo di adeguamento per i professionisti tecnici e per i proprietari, in attesa della completa operatività del sistema pubblico digitale.