Ddl Edilizia 2025 approvato ufficialmente: le nuove normative sulla casa, i prossimi passaggi e quando entrerà in vigore

di Marianna Quatraro pubblicato il 05/12/2025 alle 11:01

Via libera al nuovo ddl Edilizia che punta a semplificare i procedimenti, ridurre la burocrazia, digitalizzare le pratiche edilizie e prevede interventi su abusi pre-1967: quando sarà ufficialmente in vigore

Il settore dell’edilizia italiana si trova di fronte a una fase di profondo rinnovamento. Con l’approvazione del disegno di legge delega per la revisione del Testo Unico dell’edilizia (TUE), il Consiglio dei Ministri avvia un processo di revisione normativa atteso da molti anni. L’obiettivo dichiarato della riforma è duplice: da un lato introdurre chiarezza e uniformità sul piano regolatorio, dall’altro promuovere modernità attraverso la semplificazione delle procedure, la digitalizzazione degli iter amministrativi e una maggiore aderenza alle esigenze di sicurezza, sostenibilità e valorizzazione del patrimonio urbanistico nazionale.

Cos'è il DDL Edilizia 2025 e come cambia il Testo Unico dell’edilizia

Il testo del nuovo Ddl Edilizia approvato rappresenta una delega al Governo per la completa riformulazione del TUE (DPR 380/2001), con un approfondito riordino delle norme che regolano interventi edilizi, permessi, sanatorie e procedimenti amministrativi. Si intende superare la storica stratificazione legislativa, fonte di ambiguità e contenzioso, e garantire regole più leggibili e unitarie su tutto il territorio nazionale.

Nel dettaglio, il nuovo DDL Edilizia istituisce il Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni, integrando la disciplina settoriale e sostituendo una struttura normativa risalente a più di vent’anni fa.

Tra le novità principali si registra il superamento della migliaia di disposizioni regionali che nel tempo hanno inciso su competenze, distanze, titoli e metodi di accertamento. Viene abbandonata l’attuale suddivisione tra manutenzione straordinaria, restauro/ristrutturazione conservativa e nuove costruzioni in favore di categorie di intervento più razionali, direttamente correlate all’impatto effettivo e all’importanza delle opere. Ogni categoria sarà associata in modo chiaro e oggettivo a un regime amministrativo, favorendo la trasparenza dei procedimenti e tagliando la burocrazia. Inoltre:

Permane il principio secondo cui per le opere minori vige l’edilizia libera, senza necessità di autorizzazioni specifiche.
Vengono introdotte procedure semplificate per la regolarizzazione degli abusi edilizi antecedenti al 1967, attraverso una classificazione nazionale delle difformità.

La delega interessa anche aspetti come la sicurezza delle costruzioni, l’allineamento alle moderne tecniche costruttive e la trasparenza dei titoli abilitativi. Il Ministero delle Infrastrutture individua tra gli scopi prioritari della riforma l’aggiornamento in materia antisismica ed energetica, il coordinamento con l’urbanistica, le norme igienico-sanitarie, la tutela dei beni culturali e la trasparenza nell’iter amministrativo.

Semplificazione delle procedure edilizie: meno burocrazia e digitalizzazione

Uno dei principali pilastri della riforma è rappresentato dalla decisa volontà di semplificare gli iter amministrativi. Le modifiche più rilevanti intendono razionalizzare i passaggi previsti per ottenere i titoli abilitativi (CILA, SCIA, permesso di costruire) e digitalizzare l’intera filiera delle pratiche edilizie, riducendo tempi, incombenze documentali e margini di discrezionalità delle amministrazioni comunali.

Si introduce il meccanismo del silenzio-assenso rafforzato per molte procedure, così che in caso di mancata risposta entro i termini stabiliti l’assenza di diniego equivale all’accoglimento della domanda.
Come ulteriore tutela, in presenza di inerzia amministrativa cronica, la competenza su tali procedimenti può essere trasferita ad altri enti pubblici per garantire certezza dei tempi.

Verranno create piattaforme informatiche interoperabili e la modulistica sarà uniformata su tutto il territorio nazionale. La delega prevede anche il fascicolo digitale delle costruzioni: un sistema documentale accessibile e aggiornato, che raccoglierà dati urbanistici, amministrativi e strutturali di ogni immobile, migliorando trasparenza e tracciabilità degli interventi.

La pubblicazione delle nuove modulistiche è avvenuta in Conferenza Unificata ed entro pochi mesi dovranno essere adottate da regioni e comuni.

Questa spinta verso la sburocratizzazione coinvolge anche la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili, grazie all’ampio ricorso ad autocertificazioni e asseverazioni tecnico-professionali.

Nuovo regime dei titoli abilitativi: CILA, SCIA e permesso di costruire

Il futuro Codice dell'Edilizia punta a un riordino sostanziale dei titoli abilitativi necessari per eseguire lavori. I titoli abilitativi, concetto spesso fonte di dubbi e contenziosi, diventano soltanto tre: CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e Permesso di Costruire.

CILA: per interventi di portata ridotta ma non rientranti nell’edilizia libera.
SCIA: coinvolge opere più articolate, ma per le quali non serve il permesso di costruire. Può essere usata anche in sanatoria secondo le procedure semplificate del modello Salva Casa.
Permesso di costruire: resta lo strumento principale per opere di maggiore trasformazione urbanistica.

Il sistema così semplificato si accompagna all’obbligo per i professionisti di indicare con chiarezza gli estremi dei titoli pregressi, così da rafforzare la trasparenza nelle transazioni immobiliari e nei passaggi successivi di proprietà.

Il nuovo assetto permette di uniformare i procedimenti in tutta Italia e ridurre drasticamente tempistiche e margini di incertezza.

Sanatorie e regolarizzazioni: le novità sugli abusi edilizi storici e il modello ‘Salva Casa’

La proposta procedurale contenuta nel DDL si pone anche l’ambizioso obiettivo di risolvere la questione delle difformità edilizie storiche. In particolare, viene agevolata la regolarizzazione dei cosiddetti abusi “storici”, realizzati prima del 1° settembre 1967, periodo antecedente all’entrata in vigore della nuova disciplina urbanistica.

Per queste situazioni, spesso prive di documentazione, si prevede una sanatoria condizionata, con termini certi di presentazione delle istanze e procedure snelle. È, inoltre, previsto che le sanzioni siano proporzionate all’entità e al valore delle opere, superando il principio della “doppia conformità totale” (cioè il rispetto sia delle norme all’epoca dell’abuso che di quelle attuali), sostituito da una doppia verifica più leggera.

Superamento della frammentazione regionale e uniformità normativa

Il riordino delle norme edilizie mira a eliminare le disparità createsi negli anni per effetto della competenza concorrente in materia di edilizia tra Stato e Regioni. L’attuale frammentazione normativa ha generato differenze significative sui requisiti, sulle procedure e persino sulla definizione delle tipologie di intervento da Regione a Regione.

Con il nuovo Codice dell’Edilizia, il Governo è delegato a definire i livelli essenziali delle prestazioni (LEP) in modo da garantire uno standard minimo omogeneo in tutto il territorio nazionale. La definizione delle difformità e delle tolleranze edilizie diviene univoca, così come la modulistica e le tempistiche di definizione delle pratiche amministrative. Inoltre:

Viene attribuita chiarezza nella ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni
Saranno ridotti i margini di sovrapposizione tra regolamenti locali e statuizioni statali

Il superamento di tali barriere normative dovrebbe favorire sia la certezza del diritto che la rapidità degli investimenti, contribuendo a sbloccare cantieri e pratiche a lungo rimaste sospese per incertezze regolatorie.

Tutela dei beni culturali, paesaggistici e delle norme igienico-sanitarie: cosa prevede il DDL

Particolare attenzione è dedicata alla salvaguardia del patrimonio artistico, urbano, ambientale e alla sicurezza delle condizioni igienico-sanitarie dell’abitare moderno. Nel nuovo impianto regolatorio:

Le procedure sono coordinate con le normative vigenti in materia di beni culturali e paesaggistici, con una maggiore chiarezza sui parametri da rispettare per le ristrutturazioni e le nuove costruzioni in aree vincolate
Il Testo Unico riformato si fonda sull’obbligo di adeguamento alle norme tecniche più aggiornate in materia di sicurezza e salubrità dei locali
Per la regolarizzazione di abusi o difformità, il rilascio delle sanatorie è sempre subordinato al rispetto dei requisiti igienico-sanitari e alla presentazione dei relativi certificati da parte dei tecnici abilitati

La nuova disciplina agevola anche il recupero dei sottotetti e la trasformazione degli stessi in ambienti abitabili, a condizione che siano tutelati i parametri di sicurezza, distanza, illuminazione e ventilazione previsti dalla normativa vigente.

Tempistiche: i prossimi passaggi e quando entrerà in vigore la riforma

Con la pubblicazione del disegno di legge sulla Gazzetta Ufficiale e l’approvazione ufficiale in Consiglio dei Ministri, si apre ora la fase attuativa. Il Governo ha tempo 12 mesi per adottare uno o più decreti legislativi che daranno forma concreta ai principi stabiliti nella legge delega.

Nel periodo transitorio, le amministrazioni centrali e locali saranno chiamate a:

Ricevere ed applicare la modulistica unificata
Predisporre i sistemi digitali e le banche dati interoperabili
Adeguare regolamenti tecnici e procedure organizzative.

Solo con la pubblicazione dei decreti legislativi in Gazzetta Ufficiale, entreranno effettivamente in vigore le nuove regole: si prevede quindi il completamento del processo tra la fine del 2026 e gli inizi del 2027, salvo ulteriori proroghe o ritardi parlamentari nell’attuazione della delega.