Sanatorie difformità e abusi edilizi storici più semplice con nuovo Ddl Testo Unico edilizia oggi in Consiglio dei Ministri

Il panorama normativo relativo agli abusi edilizi storici vive un momento di forte trasformazione: il Consiglio dei Ministri approda oggi il disegno di legge delega per il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni. Il provvedimento si concentra su una questione annosa, ossia la regolarizzazione delle difformità edilizie antecedenti al primo settembre 1967, con uno sguardo innovativo su strumenti, finalità e semplificazione procedurale. Questo intervento normativo, largamente atteso dai professionisti e dai cittadini, rappresenta un passaggio decisivo nella gestione del patrimonio immobiliare nazionale. 

Il nuovo Ddl delega sul Codice dell’edilizia: contesto, obiettivi e principi cardine

L’arrivo del disegno di legge delega sul Codice dell’edilizia si inserisce in quadro di riforma organica volto a superare i limiti del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), reso obsoleto dalla frammentazione normativa e dalla digitalizzazione crescente. Tra i fondamenti del nuovo provvedimento, si segnala la volontà di porre rimedio alle disparità locali mediante linee guida uniformi, rafforzando la collaborazione tra Governo, Regioni e autorità locali. Gli obiettivi dichiarati includono:

• Semplificazione e razionalizzazione delle procedure di rilascio dei titoli edilizi
• Superamento della doppia conformità in favore di iter più agili per gli abusi storici
• Tutela dei beni culturali, paesaggistici e rispetto delle norme igienico-sanitarie
• Digitalizzazione degli iter amministrativi, con interoperabilità tra banche dati pubbliche
• Introduzione di meccanismi di silenzio-assenso e silenzio-devolutivo per contrastare l’inerzia amministrativa. 

Il disegno di legge si ispira, inoltre, alla continuità con i principi già delineati dal Salva Casa e mira a garantire quella certezza normativa che negli ultimi anni è mancata, cercando di rilanciare il settore e favorire una più ampia riqualificazione del patrimonio.

Sanatorie più semplici: regolarizzazione degli abusi edilizi storici antecedenti al 1967

Uno dei cardini della riforma presentata riguarda la regolarizzazione degli abusi edilizi considerati “storici”, ossia quelli realizzati in epoca antecedente al 1967. La nuova disciplina introduce una corsia preferenziale per questi casi, riconoscendo le peculiarità di un patrimonio spesso privo di documentazione completa e promuovendo procedure meno gravose per cittadini e professionisti.

Le principali novità in tema di sanatoria dei vecchi abusi si concentrano sulla semplificazione documentale, sulla proporzionalità delle sanzioni (adeguandole alla gravità della difformità) e sull’introduzione di una disciplina uniforme per rendere la normativa accessibile e chiara su tutto il territorio nazionale. La sanatoria di questi immobili non mira solo al recupero del patrimonio, ma a renderlo compatibile con le esigenze del mercato attuale, favorendo l'accesso a incentivi fiscali e la commerciabilità.

Superamento della doppia conformità: evoluzione e impatto sulle sanatorie

La disciplina della doppia conformità, finora prevista come requisito essenziale per accedere alla sanatoria, imponeva la necessità di dimostrare che il manufatto fosse conforme sia alla normativa vigente al tempo della sua realizzazione sia a quella attuale, al momento della richiesta. Questo vincolo, in molti casi, precludeva la possibilità di regolarizzare immobili realizzati decenni fa, per i quali la documentazione disponibile è minima, se non del tutto assente.

Il nuovo provvedimento, in linea con le più recenti riforme di settore, abolisce la doppia conformità per gli abusi storici (pre-1967), riconoscendo la difficoltà oggettiva di risalire a normative ormai superate e a strumenti urbanistici d’epoca. Questo elemento rappresenta un passaggio evolutivo di rilievo: le istanze di sanatoria potranno essere valutate sulla base della conformità attuale e di criteri più flessibili, promuovendo una maggiore accessibilità alle procedure e sbloccando la regolarizzazione di numerose posizioni immobiliari. 

Prove e documentazione per la sanatoria degli immobili ante ’67

L’assenza di titoli edilizi originari o di documentazione storica integra la necessità di fonti alternative di prova per gli immobili anteriori alla data spartiacque del 1° settembre 1967. In tale ottica, la normativa aggiornata proporrà criteri pragmatici e open data, valorizzando documentazione catastale, fotografie d’epoca, atti notarili o dichiarazioni sostitutive. Nel dettaglio:

• Planimetrie catastali d’impianto e iscrizioni ai registri immobiliari
• Relazioni tecniche asseverate da professionisti abilitati
• Atti pubblici, rogiti e altre fonti storiche
• Documentazione fotografica comprovante la preesistenza dell’immobile.

Riorganizzazione dei titoli edilizi, semplificazione e digitalizzazione delle procedure

Una delle modifiche principali dell’intero intervento legislativo concerne il riordino sistematico dei titoli edilizi, con l’obiettivo dichiarato di:

• Snellire tutte le pratiche burocratiche
• Affidare maggiore importanza agli strumenti digitali e allo Sportello Unico Digitale
• Favorire la trasparenza e la tracciabilità nei processi autorizzativi.

Tra le innovazioni più rilevanti spiccano: il rafforzamento del meccanismo del silenzio-assenso e il ricorso al silenzio-devolutivo per ovviare ai ritardi delle amministrazioni. Questi strumenti garantiranno tempi certi e abbattimento dell’immobilismo amministrativo. Il percorso di digitalizzazione sarà sostenuto dall’istituzione di un’anagrafe digitale delle costruzioni e dal fascicolo digitale del fabbricato, elementi che agevoleranno l’accesso e la consultazione dei dati, riducendo i margini di errore e favorendo la rapidità delle pratiche.

Tolleranze costruttive ed esecutive: le nuove regole per facilitare la commerciabilità degli immobili

Il tema delle tolleranze edilizie riceve un forte impulso innovativo con la revisione delle regole introdotta dalla nuova disciplina. Grazie al quadro delineato dal "Salva Casa", le piccole difformità o irregolarità di minima entità non compromettono più la legittimità sostanziale degli immobili.

Le principali tipologie sono:

• Tolleranze costruttive: lievi scostamenti rispetto a parametri come altezza, volumetria e superficie, che non vengono più considerate violazioni se contenute entro limiti percentuali stabiliti (dal 2% al 6% a seconda delle dimensioni)
• Tolleranze esecutive: variazioni non strutturali, imperfezioni di cantiere o modifiche interne e impiantistiche che non incidono sul profilo dell’edificio

Tali tolleranze sono certificate da relazioni tecniche predisposte da professionisti, rilasciano sicurezza dei titoli ai fini della commerciabilità e, soprattutto, favoriscono una maggiore fluidità del mercato immobiliare. Restano esclusi da tali benefici gli immobili soggetti a vincoli stringenti (es. aree paesaggistiche o sismiche), per i quali permangono accertamenti specifici.

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