Come funziona il Salva Casa? Gli abusi edilizi sanabili, tolleranze, cambio destinazione di uso

di Marianna Quatraro pubblicato il 27/05/2024 alle 12:01
aggiornato con informazioni attualizzate il 20/04/2025 alle 21:30

Quali sono le misure previste dal Salva Casa ufficiale per i piccoli abusi edilizi, tra l'abolizione della doppia conformità, le nuove tolleranze e il cambio di denistazione di uso

Il Decreto Salva Casa, è la norma più recente realizzata per regolarizzare in modo più rapido e semplice i piccoli abusi edilizi.

Il Consiglio dei Ministri ha approvato il Decreto Salva Casa con misura d'urgenza. Il decreto è stato convertito nella legge 105/2024, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 175 ed entrata in vigore il 28 luglio 2024.

Molte disposizioni, come quelle relative alle tolleranze costruttive maggiorate, si applicano agli interventi realizzati entro una data specifica, mentre altre hanno efficacia immediata o sono soggette a successive disposizioni attuative regionali

La legge nasce con l'obiettivo di agevolare la sanatoria di numerose piccole difformità edilizie che oggi rendono difficili le compravendite e gli interventi di ristrutturazione, semplificando le procedure e ampliando le casistiche sanabili. .

Stato legittimo dell'immobile, la nuova definizione

Una delle principali novità riguarda la ridefinizione dello stato legittimo degli immobili. Non è più necessario possedere la doppia conformità (sia il titolo originario che l'ultimo intervento edilizio), ma basta uno dei due titoli alternativamente, a condizione che l'amministrazione competente abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

La norma chiarisce inoltre che le difformità presenti sulle parti comuni di un edificio (come facciate o tetto) non pregiudicano lo stato legittimo delle singole unità immobiliari e viceversa. Questo rappresenta un importante vantaggio per chi vuole intervenire su un appartamento in un condominio con irregolarità nelle parti comuni.

Alla determinazione dello stato legittimo concorrono anche:

Il pagamento delle sanzioni previste dal Testo Unico Edilizia
Le dichiarazioni sulle tolleranze costruttive
La documentazione catastale e storica per immobili antecedenti all'obbligo di titolo edilizio

Tolleranze costruttive ed esecutive, più flessibilità

Il Decreto introduce percentuali di tolleranza costruttiva più generose rispetto al passato, soprattutto per gli interventi realizzati entro maggio 2024. Le nuove tolleranze sono inversamente proporzionali alla superficie dell'immobile:

6% per unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati
5% per unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati
4% per unità immobiliari con superficie utile tra 100 e 300 metri quadrati
3% per unità immobiliari con superficie utile tra 300 e 500 metri quadrati
2% per unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati

Queste tolleranze si applicano a parametri come altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri elementi delle singole unità immobiliari. Il Decreto riconosce inoltre come tolleranze esecutive e la relativa sanatoria automatica ulteriori difformità minori:

Minore dimensionamento dell'edificio
Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
Irregolarità esecutive di muri esterni ed interni
Ubicazione difforme delle aperture interne
Esecuzione difforme di opere di manutenzione ordinaria
Errori progettuali corretti in cantiere

È importante sottolineare che queste tolleranze non si applicano agli immobili soggetti a vincoli culturali o paesaggistici.

Sanatoria per difformità parziali e variazioni essenziali

Il Decreto prevede un nuovo meccanismo di accertamento di conformità, distinguendo tra:

Irregolarità più gravi

Per gli interventi in assenza, totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire, resta obbligatoria la doppia conformità: l'opera deve essere conforme sia alla normativa in vigore quando è stata realizzata sia a quella attuale.

Irregolarità minori

Per le difformità parziali e variazioni essenziali viene introdotta una sanatoria semplificata: è sufficiente che l'intervento sia conforme:

Alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (conformità urbanistica attuale)
Ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento (conformità edilizia storica)

Questa importante novità rende molto più accessibile la regolarizzazione di numerose difformità minori che prima risultavano insanabili.

Regolarizzazione opere ante 1977

Una sezione specifica del Decreto riguarda le parziali difformità realizzate prima dell'entrata in vigore della Legge Bucalossi (1977). Queste possono essere regolarizzate con una semplice SCIA e il pagamento di un'oblazione, anche se non rientrano nei parametri delle tolleranze.

In particolare, possono essere sanate le varianti in corso d'opera realizzate in parziale difformità dal titolo edilizio rilasciato prima del 1977. La data di realizzazione può essere dimostrata tramite documentazione storica o, in mancanza, mediante dichiarazione del tecnico incaricato sotto la propria responsabilità.

Edilizia libera ampliata, nuove opere senza autorizzazione

Il Decreto estende il regime di edilizia libera includendo:

Vetrate panoramiche amovibili (VEPA)

Le VEPA possono essere installate su balconi, logge e porticati senza necessità di permessi, purché siano completamente trasparenti, non creino spazi stabilmente chiusi e non alterino la volumetria dell'edificio. Sono esclusi i porticati gravati da diritti di uso pubblico o posti sui fronti esterni dell'edificio prospicienti aree pubbliche.

Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici

Rientrano in questa categoria tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile e pergole bioclimatiche. Queste strutture devono:

Essere addossate o annesse agli immobili
Non creare spazi stabilmente chiusi
Avere caratteristiche tali da ridurre l'impatto visivo
Armonizzarsi con le linee architettoniche dell'edificio

Cambi di destinazione d'uso: nuove regole

Il Decreto semplifica notevolmente i cambi di destinazione d'uso, stabilendo che:

È sempre consentito il cambio di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale), con o senza opere
È sempre ammesso il cambio tra categorie funzionali diverse (eccetto quella rurale) per unità immobiliari in zone A, B e C del DM 1444/1968, a condizione che sia conforme all'utilizzo prevalente nell'immobile

Inoltre, non è richiesto il reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale né la dotazione minima di parcheggi. Resta fermo l'obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, ove previsto dalla legislazione regionale.

Per quanto riguarda i titoli abilitativi necessari:

Per i cambi senza opere è richiesta la SCIA
Per i cambi con opere è necessario il titolo corrispondente all'intervento (ma anche per interventi soggetti a CILA si procede con SCIA)

Recupero dei sottotetti abitabili

Per ampliare l'offerta abitativa limitando il consumo di suolo, il Decreto facilita il recupero dei sottotetti anche quando non rispettano le distanze minime tra edifici e dai confini, purché:

Siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della costruzione dell'edificio
Non siano apportate modifiche alla forma e alla superficie del sottotetto
Sia rispettata l'altezza massima dell'edificio prevista dal titolo originario

Ovviamente, restano applicabili le disposizioni più favorevoli eventualmente previste dalle leggi regionali.

Deroghe ai requisiti igienico-sanitari

Il Decreto introduce importanti deroghe ai requisiti igienico-sanitari per l'agibilità degli immobili:

L'altezza minima interna dei locali può scendere fino a 2,40 metri (rispetto ai 2,70 normalmente richiesti)
Gli alloggi monostanza possono avere una superficie minima di 20 mq per una persona (anziché 28 mq) e di 28 mq per due persone (anziché 38 mq)

Queste deroghe sono applicabili solo se:

È soddisfatto il requisito dell'adattabilità previsto dalla normativa sulle barriere architettoniche
I locali sono in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie, oppure
È presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni che garantiscano adeguate condizioni igienico-sanitarie (migliore ventilazione, maggiore superficie complessiva, ecc.)

Silenzio-assenso e procedure semplificate

Un'importante novità è l'introduzione del silenzio-assenso per le richieste di sanatoria:

Per il permesso di costruire in sanatoria, il Comune deve pronunciarsi entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta
Per la SCIA in sanatoria, il termine è di 30 giorni

Anche per gli immobili soggetti a vincolo paesaggistico è previsto il silenzio-assenso: l'autorità competente deve pronunciarsi entro 180 giorni, previo parere della soprintendenza (da rilasciare entro 90 giorni). Se i pareri non vengono espressi nei termini previsti, il dirigente comunale può procedere autonomamente.

Sanzioni e costi della sanatoria

Per ottenere la sanatoria è necessario pagare un'oblazione, il cui importo varia in base alla tipologia di intervento:

Per il permesso di costruire in sanatoria:

Importo pari al doppio del contributo di costruzione o, in caso di gratuità, al contributo incrementato del 20% (incremento non applicabile in caso di doppia conformità).

Per la SCIA in sanatoria:

Importo pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, calcolato dall'Agenzia delle Entrate, in misura non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro. In caso di intervento con doppia conformità, la sanzione va da 516 a 5.164 euro.

Per gli interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, si aggiunge una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione.

Competenze regionali e applicazione territoriale

È importante sottolineare che l'applicazione del Decreto non è uniforme su tutto il territorio nazionale, poiché le Regioni mantengono competenze concorrenti in materia edilizia.

In particolare, le disposizioni relative a:

Recupero dei sottotetti
Cambi di destinazione d'uso
Definizione delle variazioni essenziali

possono essere soggette a normative regionali specifiche, che definiscono procedure e limiti propri. Prima di procedere con qualsiasi intervento o richiesta di sanatoria, è fondamentale verificare la normativa locale applicabile.