Come investire in un fondo immobiliare, comprare e vendere quote. Procedura, costi, tassazione, tempistiche

di Chiara Compagnucci pubblicato il 15/06/2025 alle 11:02

Durata, disinvestimento e rischi di illi

Per acquistare quote di un fondo immobiliare bisogna partecipare alla fase di collocamento iniziale.

Investire in un fondo immobiliare significa acquisire una quota di partecipazione in un patrimonio composto da immobili. Questi beni vengono acquistati, gestiti, affittati e successivamente venduti da una Società di Gestione del Risparmio per generare un ritorno economico per i sottoscrittori. L'investitore non entra in possesso fisico degli immobili, ma partecipa al rendimento prodotto da essi, che deriva sia dagli affitti incassati, sia dall'eventuale rivalutazione al momento della cessione.

Questa modalità è una forma di investimento indiretto nel settore immobiliare che permette di superare le barriere d'ingresso tipiche del mattone tradizionale, come l'elevato capitale iniziale, i costi notarili, la gestione operativa o i rischi legati all'inquilino. Grazie alla diversificazione del portafoglio tra uffici, centri commerciali, hotel, immobili logistici o residenziali di pregio, il rischio viene suddiviso su più asset.

Quasi sempre i fondi immobiliari sono a durata determinata, tra 10 e 20 anni. Alla scadenza, gli immobili vengono liquidati e il patrimonio netto distribuito tra i partecipanti, sulla base delle quote possedute. In alcuni casi sono previste finestre intermedie di uscita, ma dipendono dalla struttura del fondo, che può essere aperta, chiusa o semiaperta. Vediamo meglio:

Come si acquistano e si cedono le quote
Costi impliciti e impatto sul rendimento finale
Tassazione dei proventi e plusvalenze sulle quote
Durata, disinvestimento e rischi di illiquidità

Come si acquistano e si cedono le quote

Per acquistare quote di un fondo immobiliare bisogna partecipare alla fase di collocamento iniziale, quando la SGR apre la sottoscrizione al pubblico tramite banche, promotori o portali abilitati. In questa fase si può investire una cifra minima definita nel regolamento. Alcuni fondi prevedono anche sottoscrizioni successive.

La vendita delle quote può avvenire in due modalità. Nei fondi chiusi, la cessione delle quote prima della scadenza è possibile solo se esiste un mercato secondario dove trovare un altro investitore disposto ad acquistare. In alternativa, si può attendere la finestra di disinvestimento prevista dal regolamento a metà del ciclo di vita del fondo o in corrispondenza della sua naturale scadenza. Solo in pochi casi è consentita la richiesta di rimborso anticipato, ma può essere accettata solo se c'è disponibilità di cassa da parte della SGR.

Il tempo necessario per liquidare l'investimento può essere lungo: la vendita degli immobili richiede procedure notarili complesse, trattative con controparti e tempi burocratici.

Costi impliciti e impatto sul rendimento finale

Ogni fondo immobiliare comporta una struttura di costi articolata, che incide sul ritorno economico dell'investitore. I primi oneri da considerare sono i caricamenti iniziali applicati al momento della sottoscrizione, che possono ridurre il capitale effettivamente investito. Si tratta di una percentuale che può arrivare anche al 5% e copre le spese di collocamento e avvio.

Nel corso della vita del fondo, si applicano le commissioni di gestione, che retribuiscono la SGR per l'attività di amministrazione, selezione degli immobili, locazione e manutenzione. Queste fee si calcolano sul patrimonio netto e oscillano tra l'1 e il 2% annuo. A queste si aggiungono le commissioni di performance, che scattano al superamento di soglie prestabilite di rendimento.

Il miglior indicatore per valutare l'impatto reale di questi costi è il Reduction In Yield, la percentuale annua di rendimento “mangiata” dalle spese. Un fondo con RIY superiore al 3% annuo rende molto meno di quanto appare nei prospetti, anche in presenza di buoni risultati immobiliari.

Tassazione dei proventi e plusvalenze sulle quote

La fiscalità applicata ai fondi immobiliari segue la logica dei redditi di capitale. I proventi distribuiti durante la vita del fondo sono soggetti a ritenuta alla fonte del 26%, prelevata dall'intermediario finanziario. L'investitore riceve l'importo netto senza includerlo nella dichiarazione dei redditi, a meno di casi particolari o regimi fiscali opzionali.

Nel caso di rimborsi parziali o finali del capitale, la tassazione si applica solo sulla differenza tra il valore di rimborso e il prezzo di acquisto della quota. Se la quota è stata acquistata a 10.000 euro e rimborsata a 12.000, i 2.000 euro di plusvalenza subiscono l'imposta del 26%. In caso contrario, se il valore di rimborso è inferiore al costo di carico, si genera una minusvalenza che può essere utilizzata per compensare plusvalenze future, entro quattro anni.

Durata, disinvestimento e rischi di illiquidità

La durata di un fondo immobiliare è definita a priori nel regolamento: in genere varia tra gli 8 e i 20 anni, a seconda della strategia di investimento. Durante questo periodo, l'investitore ha un accesso limitato alla liquidità, e deve essere consapevole che il disinvestimento anticipato è complesso, se non addirittura impossibile senza penalità. La liquidità non è garantita in nessun momento, se non alla chiusura definitiva del fondo, quando gli immobili vengono venduti e il capitale ripartito tra i partecipanti.

Anche in presenza di finestre intermedie, la possibilità di uscita dipende dalla disponibilità di cassa e dalla volontà della SGR. Se molti investitori decidono di riscattare contemporaneamente, e la società non ha liquidità sufficiente, può posticipare l'erogazione, oppure attuare meccanismi di proroga per evitare la vendita forzata degli asset.

Alla scadenza del fondo, dopo aver completato la dismissione degli immobili, la SGR liquida i proventi in base al valore residuo delle quote, distribuisce eventuali plusvalenze, detrae le ultime commissioni e chiude il rapporto con gli investitori.