Come si può pagare meno la seconda rata IMU con la compensazione dei crediti: funzionamento e istruzioni

L’IMU (Imposta Municipale Unica) rappresenta una delle principali imposte patrimoniali sugli immobili e ogni anno richiama l’attenzione dei contribuenti per la scadenza della seconda rata, nota anche come saldo IMU. Il 2025 introduce alcune novità rilevanti nelle modalità di pagamento e negli strumenti di compensazione, offrendo opportunità concrete a chi detiene crediti fiscali residui. 

Quando si paga e chi deve versare la seconda rata IMU

La scadenza per il saldo IMU è fissata per martedì 16 dicembre 2025, termine valido su tutto il territorio nazionale. Sono obbligati al pagamento tutti coloro che, al 1° gennaio dell’anno in corso, risultano proprietari, titolari di diritto reale, usufruttuari, concessionari di aree demaniali o locatari in leasing finanziario di immobili diversi dall’abitazione principale non di lusso. Non sono soggette a questo tributo le abitazioni principali di categoria ordinaria (es. A/2, A/3, A/4) e, in alcuni casi specifici, immobili assimilati o concessi in uso gratuito a determinati soggetti. 

L’obbligo riguarda anche le persone giuridiche (imprese o enti non commerciali) e coloro che detengono la nuda proprietà, l’usufrutto o altri diritti reali, nonché casi di affidamenti giudiziari o concessioni su immobili pubblici. L'Imu versare è calcolata secondo la percentuale di possesso e i mesi di effettiva detenzione dell’immobile. Si ricorda che il mancato pagamento nei termini comporta l’applicazione automatica di sanzioni e interessi crescenti in base al ritardo, mentre resta disponibile l’istituto del ravvedimento operoso per regolarizzare eventuali omissioni.

Modalità di pagamento del saldo IMU: F24, telematico e cartaceo

Le modalità di pagamento del saldo IMU 2025 variano in funzione del profilo del contribuente e dell’eventuale utilizzo di crediti in compensazione. Il Modello F24, sia nella versione ordinaria che semplificata, costituisce lo strumento principale per la corretta esecuzione del versamento. I possessori di partita IVA e chiunque intenda utilizzare crediti fiscali sono tenuti a presentare il Modello F24 esclusivamente in via telematica, utilizzando i servizi dell’Agenzia delle Entrate o l’home banking di istituti di credito abilitati. 

Per i soggetti privi di partita IVA e senza necessità di compensare alcun credito, è tuttora possibile procedere tramite F24 cartaceo presso sportelli bancari o postali, nonché mediante bollettini postali specifici per IMU. Ogni Comune può stabilire soglie minime di versamento, solitamente non inferiori a 12 euro, al di sotto delle quali l’imposta non è dovuta. 

Precisiamo che anche in presenza di saldo IMU azzerato dalla compensazione totale di crediti, è obbligatoria la presentazione del modello F24 per via telematica, pena sanzioni per mancato adempimento formale. La corretta compilazione della sezione “IMU e altri tributi locali” deve includere dati come il codice catastale del Comune, il codice tributo (ad esempio, 3918 per seconde case), anno di riferimento e importi precisi, arrotondati secondo le disposizioni vigenti.

Come pagare meno la seconda rata IMU con la compensazione dei crediti

E' possibile pagare meno la seconda rata di dicembre dell'Imu 2025 non solo usufruendo di sconti e agevolazioni, stabiliti a livello nazionale o locale, ma anche grazie all’utilizzo della compensazione rappresenta uno degli strumenti più efficaci per ridurre il carico fiscale sulla seconda rata dell’IMU. Chi dispone di eccedenze fiscali maturate nell’anno, come crediti IRPEF, IRAP, IVA o addizionali regionali/comunali, può utilizzarle sottraendole all’importo dovuto per l’imposta municipale.

La procedura consente di versare solo la differenza tra il saldo IMU e i crediti disponibili, oppure, in caso di equivalenza, di presentare un F24 a saldo zero. Tuttavia, per avvalersi della compensazione, occorre presentare il modello F24 esclusivamente per via telematica, anche da parte dei contribuenti che, in assenza di crediti, potrebbero optare per la versione cartacea.

La scelta di compensare i crediti consente di ottimizzare la gestione fiscale e rappresenta una leva strategica tanto per soggetti privati quanto per imprese, evitando la perdita di crediti inutilizzati e assicurando massima efficienza nel rispetto delle regole tecniche e formali stabilite. 

Quali crediti sono utilizzabili in compensazione

La normativa vigente definisce con precisione le tipologie di crediti fiscalmente compensabili contro il saldo IMU. Di seguito si riporta una lista dei crediti comunemente accettati nel modello F24 per queste finalità:

• Crediti IRPEF risultanti dalla dichiarazione dei redditi o eccedenze degli anni precedenti
• Addizionali comunali e regionali all’IRPEF non utilizzate
• Crediti IRAP, particolarmente usati da imprese e liberi professionisti
• IVA (Imposta sul Valore Aggiunto), ove sussista un’eccedenza
• Imposte sostitutive dell’IRPEF (ad esempio per contribuenti con regimi agevolati)
• Crediti relativi a tributi locali, come TARI, nei casi ammessi dai regolamenti comunali

Affinché un credito sia effettivamente utilizzabile, è necessario che sia certo, liquido ed esigibile. Non tutte le tipologie di crediti sono sempre compensabili: occorre verificare ogni anno la disciplina regolamentare e, quando previsto, eventuali limiti di utilizzo stabiliti dalle norme o dai singoli Comuni. L’utilizzo improprio di un credito non spettante comporta sanzioni, oltre all’obbligo di riversamento della somma non abbinata correttamente all’imposta dovuta.

Istruzioni operative per compensare i crediti nel modello F24

La compilazione del Modello F24 per la compensazione richiede un’accurata attenzione alle sezioni da compilare:

• Nella sezione "IMU e altri tributi locali": occorre inserire, per ogni rigo destinato agli immobili, il codice catastale del Comune, il codice tributo corretto (es.: 3918 per seconde case), l’anno di riferimento e l’importo a debito. Se presente una detrazione sull’abitazione principale di lusso, va indicata nell’apposita colonna.
• Nella sezione "Erario" dovrà essere riportato il codice tributo relativo al credito da utilizzare, segnalando l’importo a credito e l’anno di riferimento.

La differenza tra gli importi a debito e quelli a credito determinerà l’eventuale saldo da versare. In caso di saldo pari a zero, il modello F24 deve essere comunque trasmesso telematicamente. 

Errori, ravvedimento operoso e rischi in caso di mancata compensazione corretta

Errori formali o sostanziali nella compensazione possono rendere nullo il versamento e causare una posizione irregolare del contribuente. Qualora si riscontrino omissioni, importi insufficienti o utilizzo di crediti inesistenti, l’Agenzia delle Entrate provvede all’applicazione di interessi e sanzioni proporzionali, secondo intervalli di decorrenza differenziati (ad esempio, sanzioni ridotte per ravvedimenti entro 14 o 30 giorni dalla scadenza, secondo il nuovo sistema sanzionatorio 2025).

Il ravvedimento operoso resta l’unico strumento per correggere tempestivamente le inesattezze e contenere l’ammontare delle penalità. 

Le recenti modifiche normative hanno abbassato la percentuale minima delle sanzioni, permettendo un adeguamento più “mite” in caso di regolarizzazione volontaria, ma restano ferme le conseguenze nel caso di reiterate irregolarità o dolo.

Il mancato invio dell’F24 in presenza di saldo a zero rappresenta una violazione formale sanzionata, mentre l’utilizzo improprio di un credito non spettante può dar luogo anche a verifiche più approfondite e recuperi d’imposta.