Come una azienda può comprare una casa e affitarla per investire la liquidità. Funzionamento e tasse

L'idea di acquistare un appartamento, una villa o un immobile commerciale per poi affittarlo a terzi si traduce in una fonte di reddito ricorrente, capace di diversificare i flussi finanziari aziendali e di offrire protezione dall'inflazione.

Si tratta di una opzione che ha visto crescere l'interesse da parte delle imprese, anche a fronte di rendimenti obbligazionari storicamente bassi e di una attenzione alla gestione attiva della cassa aziendale. È del tutto legittimo, dal punto di vista giuridico e fiscale, che una società investa in un immobile, lo iscriva a bilancio come bene strumentale o patrimoniale e lo dia in affitto, purché lo faccia nel rispetto della normativa e con una corretta pianificazione fiscale e contabile.

Il primo aspetto da valutare è relativo all'acquisto dell'immobile. Le modalità e le imposte applicabili variano in base a diversi fattori: chi è il venditore, qual è la destinazione d'uso dell'immobile, se l'acquirente è una società immobiliare o un'impresa di altro tipo. Quando si acquista da un privato o da un'impresa non costruttrice, l'operazione è soggetta a imposta di registro al 9%, calcolata sul valore catastale rivalutato, oltre alle imposte ipotecarie e catastali proporzionali. Se invece si acquista da un'impresa costruttrice, entro cinque anni dalla fine lavori, si applica in genere l'Iva al 10% o al 22%, a seconda dell'uso residenziale o commerciale dell'unità.

L'azienda dovrà quindi sostenere un costo iniziale elevato, composto non solo dal prezzo d'acquisto, ma anche da tutte le imposte, spese notarili e costi accessori legati alla registrazione e alla messa a reddito dell'immobile:

• Come funziona la locazione tra reddito d'impresa, deduzioni e limiti
• Tassazione indiretta, imposte ricorrenti e aspetti patrimoniali

Come funziona la locazione tra reddito d'impresa, deduzioni e limiti

I canoni di locazione percepiti entrano nel reddito imponibile dell'azienda che sarà assoggettato all'Ires al 24%. In alcuni casi si aggiunge l'Irap se il reddito da locazione è connesso all'attività ordinaria dell'impresa. È una differenza sostanziale rispetto al regime delle persone fisiche, ma viene in parte compensata dal fatto che l'azienda può dedurre molte delle spese sostenute per la gestione dell'immobile.

Tra queste rientrano i costi di manutenzione ordinaria, quelli di assicurazione, le spese condominiali a carico del proprietario, eventuali oneri legali o di gestione dell'inquilino, e perfino gli interessi passivi di un mutuo eventualmente acceso per l'acquisto. Ma la deducibilità di alcune voci è soggetta a limiti specifici: ad esempio, la legge impone che queste spese non possano superare il 5% del valore dei beni materiali ammortizzabili in bilancio.

L'immobile va iscritto tra le immobilizzazioni e ammortizzato con quote annuali secondo i coefficienti previsti. La quota di ammortamento deducibile riduce il carico fiscale, rendendo l'investimento più efficiente nel tempo.

Tassazione indiretta, imposte ricorrenti e aspetti patrimoniali

Oltre alle imposte dirette sui redditi da locazione, l'acquisto di un immobile da parte di un'azienda comporta anche l'applicazione di imposte indirette e ricorrenti, che incidono in modo rilevante sul rendimento netto dell'investimento. Tra queste, l'Imu è la voce principale. Trattandosi di immobile non adibito ad abitazione principale e intestato a un soggetto giuridico, l'Imu è sempre dovuta, con aliquote che variano da Comune a Comune, ma che in media si attestano tra l'8,6 e il 10,6 per mille.

Anche la Tari, cioè la tassa sui rifiuti, potrebbe gravare sull'azienda, specie se l'immobile è concesso in locazione a un soggetto non stabilmente domiciliato o se l'utilizzo non è continuativo. Un altro costo è l'imposta di bollo sul deposito titoli se l'azienda detiene strumenti finanziari legati all'immobile, ad esempio in caso di fondi immobiliari.

Va poi ricordato che l'investimento immobiliare ha una rilevanza patrimoniale non indifferente: l'immobile, iscritto a bilancio, concorre al valore attivo dell'azienda, incidendo sul patrimonio netto e sui parametri patrimoniali.

L'eventuale plusvalenza sarà tassata come componente del reddito d'impresa. Se il bene è stato detenuto per almeno tre anni e iscritto come immobilizzazione, la plusvalenza potrà in alternativa essere tassata per competenza oppure essere rateizzata su cinque esercizi.

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