Condono edilizio e sanatoria possibili se si superano di poco i limiti di cubatura

L’ordinamento italiano disciplina severamente la regolarità urbanistica degli edifici attraverso un insieme articolato di norme statali, regionali e comunali. Le questioni legate al condono edilizio e alla sanatoria per difformità di volumetria sono oggetto di costante attenzione, specialmente a seguito di recenti interventi legislativi e pronunce giurisprudenziali.

Il Testo Unico dell’Edilizia rappresenta la fonte primaria in materia, disciplinando le fattispecie sanzionabili e le procedure di sanatoria sia a livello nazionale che in armonia con fonti locali ma le tolleranze costruttive introdotte dal legislatore negli ultimi anni, soprattutto con il Decreto Salva Casa 2024, hanno innovato il panorama normativo. 

Come si calcolano i limiti di cubatura per il condono edilizio

Il calcolo della cubatura rappresenta una delle attività tecniche più rilevanti nella valutazione delle pratiche di regolarizzazione edilizia. Si tratta dell’operazione mediante la quale si determina il volume legittimo di un immobile o edificio, in funzione dei parametri fissati dalla normativa di riferimento, regionale e comunale.

La volumetria viene calcolata considerando l’ingombro massimo del fabbricato (Superficie Utile Lorda) moltiplicato per l’altezza interpiano, escludendo determinate superfici come i vani scala, le parti comuni, i balconi, le logge e i volumi tecnici. 

La disciplina regionale può prevedere limiti volumetrici differenziati in base alla destinazione dell’unità immobiliare. Prendendo a riferimento la legge regionale Lazio 12/2004, si evidenzia una distinzione tra:

• unità adibite a prima abitazione (limite massimo: 450 mc),
• unità non destinate a prima casa (limite massimo: 300 mc per domanda).

La corretta attribuzione della categoria abitativa risulta decisiva ai fini della verifica della sanabilità dell’opera. La prassi amministrativa e numerose sentenze sottolineano l’importanza di un calcolo puntuale e trasparente, specie nei casi in cui il progetto presenta coperture particolari (es. tetto a tripla falda) o confina con altre proprietà, circostanze che possono incidere sull’attribuzione della volumetria (ad esempio, calcolo al 50% di muri condivisi).

Un errore frequente riscontrato nell’istruttoria amministrativa è l’inclusione, nel computo volumetrico, di superfici non residenziali o non chiuse. 

Superamento marginale dei limiti di cubatura: cosa prevede la normativa e la sentenza TAR Lazio 12462/2025

Un aspetto di particolare rilievo riguarda il caso in cui la cubatura supera di poco il limite normativamente previsto. In questi casi, la disciplina nazionale e locale non prevede una sanatoria automatica, ma la recente giurisprudenza ha imposto vincoli stringenti all’attività amministrativa dei Comuni.

La sentenza 12462/2025 del TAR Lazio ha stabilito che, nei casi di scostamento volumetrico di lieve entità, spetta all’amministrazione l’obbligo di fornire una motivazione dettagliata del diniego della sanatoria. La decisione prende le mosse dall’esame di una sopraelevazione residenziale che, secondo il Comune, aveva superato di circa 46 metri cubi il limite di 300 mc.

Il ricorrente aveva contestato la metodologia di calcolo applicata dall’ente, sostenendo che fossero state illegittimamente comprese nel computo volumetrico superfici non residenziali, come i balconi, e che non fossero stati valutati correttamente parametri strutturali (come le altezze variabili dovute a tetto a falda).

Il TAR ha accolto queste osservazioni rilevando carenze nelle istruttorie comunali: l’ente non aveva disposto un sopralluogo né richiesto chiarimenti tecnici che avrebbero potuto incidere sulla valutazione del limite superato.

E' stato stabilito che, a fronte di un differenziale non ingente rispetto al limite, la Pubblica Amministrazione deve dimostrare di aver valutato puntualmente la conformità dell’opera e motivare le proprie conclusioni. Nel caso specifico, il diniego privo di adeguate argomentazioni è stato giudicato illegittimo, con obbligo di riesame della domanda di sanatoria.

Tolleranze costruttive e nuove regole introdotte dal Decreto Salva Casa 2024

Il Decreto Salva Casa 2024 ha introdotto significative novità in tema di tolleranze costruttive, incidendo direttamente sul regime delle difformità edilizie minori.

Secondo TUE, il mancato rispetto di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri elementi delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se entro una determinata soglia percentuale rispetto al progetto approvato. I nuovi valori percentuali dipendono dalla superficie utile:

• 2% per superfici superiori ai 500 mq;
• 3% tra 300 e 500 mq;
• 4% tra 100 e 300 mq;
• 5% sotto i 100 mq;
• 6% sotto i 60 mq.

La determinazione delle tolleranze si applica a tutti i titoli edilizi e permette di dichiarare le minori difformità senza necessità di sanatoria, purché le variazioni non pregiudichino l’agibilità né violino le norme urbanistiche generali.

Ulteriori innovazioni riguardano le cosiddette tolleranze esecutive, con cui sono considerate legittime anche varie irregolarità geometriche, minori modifiche delle finiture o della collocazione di impianti, purché non incidano sui parametri essenziali o sulla stabilità dell’edificio. La dichiarazione di conformità può essere resa dal tecnico abilitato e allegata agli atti di trasferimento o alle istanze edilizie, facilitando le compravendite e la gestione amministrativa degli immobili.